UBUD · ID RR-2952

Moon Rock Villas 2 : villa de deux chambres, 116 m², à Gianyar, Ubud

Trois salles de bains pour les deux chambres de cette villa de 116 m² sur deux niveaux : elle peut accueillir deux couples à la fois. Chaque chambre ouvre sur une terrasse avec sa propre baignoire. Le prix est de Rp 6,16 Md, et le bail du terrain court jusqu'en 2050 avec une prolongation de 25 ans annoncée.

Lot dans Moon Rock Villas 2 · lots publiés : 3

  • Leasehold jusqu'en 2050 + 25 ans
  • En construction
  • Exploitant hôtelier
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 116 m²surface de la villa
  • Leaseholdjusqu'en 2050 + 25 ans
  • T4 2028livraison (à confirmer)
  • 18 minjusqu'à l'océan, selon le promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

La phase 2 de Moon Rock sort de terre à Gianyar, à courte distance au sud d'Ubud, à côté d'une phase 1 que Big Waves Development a déjà achevée. Les parties communes comprennent une piscine à paroi de verre, un bar-restaurant, un cinéma en plein air, un spa avec jacuzzi et quatre salles de bien-être. Ribas Hotels Group reprend l'exploitation.

La villa s'étend sur deux niveaux : cuisine et séjour en bas, avec des portes vers la terrasse, deux chambres à l'étage. Avec trois salles de bains, on peut la proposer à deux couples plutôt qu'à un seul, ce qui élargit la clientèle. Chaque chambre a sa baignoire sur la terrasse, et les finitions existent en deux palettes.

Le droit sur le terrain est un bail jusqu'en 2050, plus une prolongation de 25 ans. Cette configuration de 116 m² est affichée à Rp 6,16 Md dans notre base. Les chiffres plus bas de la présentation et du modèle financier du promoteur relèvent d'une grille valable jusqu'au 28 février 2026 : nous vérifions donc prix et disponibilité à la réservation.

Les chiffres de ce bien

Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 116 m² : rendement brut et net

Le promoteur annonce un revenu garanti dans le cadre d'un contrat de trois ans et un rendement annuel de 15–16 % dans son modèle financier. Nous affichons ces affirmations sans nous appuyer dessus. Voici notre modèle : Rp 2,7 M la nuit à Ubud pour cette villa, net de gestion, d'impôt, d'usure et d'entretien.

Brut 9,4 %≈ Rp 581 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 5,7 %≈ Rp 349 M par an · amorti en ≈ 17,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 581 M9,4 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 105 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 58,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 69,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 349 M5,7 % du prix · amorti en ≈ 17,7 ans
Scénarios d'occupation : Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 116 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 485 MRp 194 MRp 291 M4,7 %21,2 ans
60 %baseRp 581 MRp 233 MRp 349 M5,7 %17,7 ans
70 %optimisteRp 678 MRp 271 MRp 407 M6,6 %15,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez un leasehold : le terrain jusqu'en 2050, puis 25 ans de plus à un prix de renouvellement que le promoteur convient d'avance. Les démarches vont d'un accord notarié au PPJB, puis à un bail enregistré à la livraison de la villa. Le PBG est toujours en attente sur notre liste. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location suivent la fin du chantier.

Propriété et permis : Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 116 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'en 2050 + prolongation de 25 ansBail de base jusqu'en 2050, puis la prolongation à un prix que le promoteur fixe dès aujourd'hui. En comptant à partir d'une livraison fin 2028, il vous reste environ 22 ans avant le renouvellement. Le contrat détaille le renouvellement.
ZonageÀ confirmer avec le RDTR de GianyarLe statut de la parcelle vient des registres RDTR et OSS, vérifiés avant l'acompte plutôt que repris du discours commercial.
Permis de construire (PBG)À confirmerL'échéancier lie la deuxième tranche à cette autorisation. Le numéro et un extrait vous parviennent avant tout acompte.
PromoteurBig Waves Development, société à confirmerNous confirmons quelle société signe et examinons ce qu'elle a livré, notamment Moon Rock 1.0 et AWWA Boutique Hotel.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxSans SLF, la villa ne peut pas obtenir de licence de location. Les paiements suivent donc les étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, deux palettes de finitionsVotre contrat comprend en annexe la liste complète du mobilier et des équipements. La liste définitive est encore attendue du promoteur.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 116 m² ?

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Conditions

Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 116 m² : échéancier de paiement

  1. 30 %Votre premier paiement, après la signature chez le notaire.
  2. 20 %Lié au PBG : payable à l'arrivée du permis.
  3. 50 %Quatre trimestres égaux pendant la construction de la villa.
  4. LivraisonClés et documents dès que la villa obtient son certificat de conformité (SLF).

Nous avons repris cet échéancier de la présentation du promoteur. La même présentation prévoit un paiement total d'avance et un plan sur 18 mois à 0 % après un apport de 30 %. Après les vérifications préalables, l'option que vous choisissez entre dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Gianyar · au sud d'Ubud

Ce coin de Gianyar se trouve entre Ubud et les plages, avec la jungle d'une rivière à côté et un trajet comparable vers l'un comme vers l'autre. La demande à la nuit repose sur la vue, le service et l'opérateur, car rien n'est accessible à pied.

Moon Rock 2 chambres, 116 m² : séjour avec escalier et cuisine, rendu
Ubud · Gianyar · régence de Gianyar
  • Océan6,3 km · ≈ 18 min en scooter
  • Cascade de Tegenungan≈ 5 km
  • Hidden Canyon Beji Guwang≈ 2 km
  • Centre d'Ubud≈ 11 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min, chiffre du promoteur

Gianyar coûte moins cher que le centre d'Ubud et reste calme la nuit. Les voyageurs le paient d'un scooter ou d'une voiture pour chaque sortie.

Gianyar · au sud d'Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 116 m²

Dois-je payer quelque chose à Rise Real Bali pour la villa de 116 m² ?

Non. Vous achetez au prix du promoteur, et Big Waves Development paie notre commission. Avant votre acompte, nous obtenons l'extrait du PBG et la disponibilité actuelle, examinons le bail du terrain et son sort après 2050, comparons la zone au RDTR de Gianyar et vérifions la personne morale du promoteur. Les conclusions, questions ouvertes comprises, vous parviennent par écrit, sans frais.

Est-il possible d'acheter cette villa de deux chambres sans se rendre à Bali ?

C'est possible. Un conseiller visite le site avec vous sur Zoom, et un notaire exécute les documents par procuration en votre nom. Rien n'est payé tant que l'accord notarié n'existe pas. Chaque tranche suivante correspond à une étape du chantier que nous vérifions en personne, avec un rapport photo. Quand la villa est terminée, nous la réceptionnons pour vous et envoyons une liste écrite des réserves.

Qu'y a-t-il derrière le modèle de rendement de cette villa ?

Les données AirROI pour Ubud donnent le prix par nuit, et nous le fixons à Rp 2,7 M pour deux chambres sur 116 m². Nous testons une occupation de 50, 60 et 70 %, la fourchette de villas gérées par des professionnels. Les charges absorbent 40 % des revenus, répartis entre gestion, impôt, usure et entretien. Ce qui en ressort est notre estimation des gains de la villa, jamais une garantie.

En quoi la villa de 116 m² diffère-t-elle de celle de 130 m² ?

Les deux villas ont deux niveaux, deux chambres et trois salles de bains. La plus grande ajoute 14 m², surtout dans le séjour et sur la terrasse, et coûte environ Rp 743 M de plus. Elles attirent la même clientèle : nous modélisons donc un prix par nuit similaire pour les deux. L'amortissement est ainsi un peu plus rapide sur cette villa plus petite.

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