UBUD · ID RR-2959

Moon Rock Villas 2 : villa de deux chambres, 130 m², à Gianyar, Ubud

Quatorze mètres carrés de plus distinguent cette villa de 130 m² de la deux-chambres standard, et ils sont allés au séjour et à la terrasse. Elle compte deux chambres et trois salles de bains. Notre base l'affiche à Rp 6,90 Md, avec un terrain loué jusqu'en 2050 plus une prolongation de 25 ans.

Lot dans Moon Rock Villas 2 · lots publiés : 3

  • Leasehold jusqu'en 2050 + 25 ans
  • En construction
  • Exploitant hôtelier
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 130 m²surface de la villa
  • Leaseholdjusqu'en 2050 + 25 ans
  • T4 2028livraison (à confirmer)
  • 18 minjusqu'à l'océan (données du promoteur)

Bien

Ce que vous obtenez

Vous regardez la plus grande configuration de la seconde phase de Moon Rock, à Gianyar, juste au sud d'Ubud. Big Waves Development a construit et livré la phase 1 en premier. Équipements communs : une piscine à bord de verre, un bar et restaurant, des projections de films en plein air, un spa avec jacuzzi et quatre studios de bien-être. Ribas Hotels Group est l'opérateur désigné.

Deux niveaux, 14 m² de plus que la villa de deux chambres de base. L'espace supplémentaire se trouve dans le séjour et sur la terrasse, les pièces que les voyageurs voient sur les photos d'annonce et pour lesquelles ils paient. Vous avez deux chambres, trois salles de bains, une baignoire sur chaque terrasse de chambre et des finitions choisies parmi deux palettes.

Le bail court jusqu'en 2050, suivi d'une prolongation de 25 ans. Notre base d'annonces affiche cette villa à Rp 6,90 Md. La présentation et le modèle financier du promoteur contiennent des chiffres plus bas, issus d'une grille valable jusqu'au 28 février 2026. Nous vérifions le prix en vigueur et si le lot est encore libre au moment de votre réservation.

Les chiffres de ce bien

Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 130 m² : rendement brut et net

Le promoteur annonce un revenu garanti par contrat les trois premières années, et un modèle financier à 15–16 % par an. Nous reprenons ces chiffres tels quels, sans les intégrer à nos calculs. Voici notre modèle : Rp 2,9 M la nuit pour une villa de cette taille à Ubud, après gestion, impôt, usure et entretien.

Brut 9,3 %≈ Rp 640 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,9 M la nuit Net 5,6 %≈ Rp 384 M par an · amorti en ≈ 18,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 640 M9,3 % du prix · tarif Rp 2,9 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 115 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 64,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 76,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 384 M5,6 % du prix · amorti en ≈ 18,0 ans
Scénarios d'occupation : Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 130 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 533 MRp 213 MRp 320 M4,6 %21,6 ans
60 %baseRp 640 MRp 256 MRp 384 M5,6 %18,0 ans
70 %optimisteRp 746 MRp 298 MRp 448 M6,5 %15,4 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,9 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa se vend en leasehold. Votre durée sur le terrain s'achève en 2050, suivie d'un renouvellement de 25 ans à un prix que le promoteur fixe à l'avance. Les deux parties signent un accord chez le notaire, puis un PPJB, et vous recevez le bail enregistré à la livraison. Le numéro de PBG ne nous est pas encore parvenu. Le SLF et la licence de location arrivent une fois la construction terminée.

Propriété et permis : Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 130 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'en 2050 + prolongation de 25 ansIl reste environ 22 ans de durée de base pour une livraison au T4 2028. Le promoteur annonce le prix du renouvellement à l'avance, et nous veillons à ce que le contrat le mentionne.
ZonageÀ confirmer avec le RDTR de GianyarAvant l'acompte, nous extrayons nous-mêmes le zonage du RDTR et de l'OSS. Une réponse verbale du vendeur ne suffit pas.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe deuxième paiement de l'échéancier attend le PBG. Vous voyez son numéro et un extrait avant d'engager le moindre argent.
PromoteurBig Waves Development, société à confirmerNous examinons la société contractante et son historique, dont Moon Rock 1.0 à Ubud et AWWA Boutique Hotel à Canggu.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLe SLF vient avant toute licence de location. Chaque versement correspond donc à une étape de la construction, pas à un mois.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, deux palettes de finitionsLa liste du mobilier et de l'électroménager fait partie du contrat, en annexe. Nous attendons la version définitive du promoteur.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 130 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 130 m² : échéancier de paiement

  1. 30 %Payable quand l'accord notarié porte les deux signatures.
  2. 20 %Libéré à l'arrivée du permis de construire (PBG).
  3. 50 %Chaque trimestre, en quatre parties, jusqu'à l'achèvement.
  4. LivraisonLa villa, ses clés et ses documents, après le SLF.

L'échéancier est celui de Big Waves Development. Sa présentation prévoit aussi un paiement unique en totalité, ou 30 % d'abord et le solde sur 1,5 an sans intérêts. Le plan définitif entre dans votre PPJB une fois notre vérification du projet terminée.

Localisation

Emplacement : Gianyar · au sud d'Ubud

Entre la ville d'Ubud et la côte, ce site de Gianyar a la jungle et la rivière à sa porte, et à peu près le même trajet vers chacune. Les réservations dépendent de la vue, du service et de l'opérateur plutôt que de quoi que ce soit que l'on puisse rejoindre à pied.

Moon Rock 2 chambres, 130 m² : terrasse verte derrière une clôture en treillis, rendu
Ubud · Gianyar · régence de Gianyar
  • Océan6,3 km · ≈ 18 min en scooter
  • Cascade de Tegenungan≈ 5 km
  • Hidden Canyon Beji Guwang≈ 2 km
  • Centre d'Ubud≈ 11 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min, chiffre du promoteur

On vient à Gianyar pour le silence et un prix inférieur à celui d'Ubud même. Pour aller où que ce soit, il faut un scooter ou une voiture avec chauffeur.

Gianyar · au sud d'Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Moon Rock Villas 2 · villa 2 chambres 130 m²

Rise Real Bali perçoit-elle des honoraires sur la villa de 130 m² ?

Aucun frais. Vous payez le prix catalogue de Big Waves Development, et le promoteur règle notre commission. Nous demandons l'extrait du PBG et la fiche de disponibilité, examinons le bail du terrain et son sort après 2050, vérifions la zone dans le RDTR de Gianyar et contrôlons la société elle-même. Cet examen précède tout acompte, ne vous coûte rien et vous est remis sous forme de rapport écrit.

Puis-je conclure l'achat de la plus grande villa de Moon Rock depuis l'étranger ?

Oui. Vous voyez le site et la villa sur Zoom, puis le notaire signe par procuration, celle que vous lui accordez. Le premier versement de 30 % n'intervient qu'après cette signature notariée. Notre équipe visite chaque étape du chantier avant la tranche correspondante et vous envoie des photos. À la livraison, nous inspectons les finitions et les équipements et vous remettons par écrit la liste de ce qui reste à corriger.

Comment calculez-vous le rendement de cette villa ?

La base est de Rp 2,9 M la nuit. C'est le chiffre AirROI pour Ubud, retravaillé pour une villa de deux chambres de 130 m². Trois scénarios d'occupation suivent, à 50, 60 et 70 % de nuits réservées. 40 % des revenus vont à la gestion, à l'impôt, à l'usure et à l'entretien. Ce qui reste est notre estimation, et elle ne garantit pas un revenu.

Que comprend le prix de la villa ?

La villa est livrée meublée, avec des finitions bois et chambre choisies parmi deux palettes. Une piscine privée à la place du coin salon coûte un supplément et figure comme ligne à part dans la grille de prix. La piscine commune, le restaurant, le spa et le cinéma suivent les règles de l'ensemble. Le descriptif du mobilier entre dans le contrat en annexe.

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