UBUD · ID RR-2959

Moon Rock Villas 2: willa z dwiema sypialniami, 130 m², Gianyar, Ubud

Od standardowej willi z dwiema sypialniami tę odróżnia czternaście metrów więcej, dodanych w salonie i na tarasie. Razem 130 m², dwie sypialnie i trzy łazienki. Nasza baza podaje cenę Rp 6,90 mld, z gruntem w dzierżawie do 2050 r. plus 25 lat przedłużenia.

Lokal w projekcie Moon Rock Villas 2 · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold do 2050 + 25 lat
  • W budowie
  • Operator hotelowy
  • 2sypialnie
  • 3łazienki
  • 130 m²powierzchnia willi
  • Leaseholddo 2050 + 25 lat
  • IV kw. 2028odbiór (do potwierdzenia)
  • 18 mindo oceanu (dane dewelopera)

Nieruchomość

Co kupujesz

To największy układ w drugim etapie Moon Rock, w Gianyar tuż na południe od Ubud. Big Waves Development najpierw zbudowało i oddało pierwszy etap. Wspólna część: basen z przeszkloną krawędzią, bar z restauracją, seanse filmowe pod gołym niebem, spa z jacuzzi i cztery gabinety. Operatorem ma być Ribas Hotels Group.

Dwa piętra i 14 m² więcej niż w bazowej willi 2BR. Dodatkowa powierzchnia jest w salonie i na tarasie – w pomieszczeniach, które goście widzą na zdjęciach oferty i za które płacą. Dostajesz dwie sypialnie, trzy łazienki, wannę na tarasie każdej sypialni i wykończenie z jednej z dwóch palet.

Leasehold trwa do 2050 r., potem jest przedłużenie o 25 lat. Nasza baza ofert podaje tę willę za Rp 6,90 mld. Prezentacja i model finansowy dewelopera mają niższe kwoty z cennika, który obowiązywał do 28 lutego 2026. Aktualną cenę i to, czy lokal jest wolny, sprawdzamy przy rezerwacji.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 130 m²: brutto i netto

Deweloper podaje dochód gwarantowany umową przez pierwsze trzy lata i model finansowy z 15–16% rocznie. Przytaczamy te liczby tak, jak je podano, i nie bierzemy ich do rachunku. Poniżej nasz model: Rp 2,9 mln za noc dla willi tej wielkości w Ubud, po zarządzaniu, podatku, zużyciu i utrzymaniu.

Brutto 9,3%≈ Rp 640 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,9 mln za noc Netto 5,6%≈ Rp 384 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 18,0 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 640 mln9,3% ceny · Rp 2,9 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 115 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 64,0 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 76,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 384 mln5,6% ceny · okres zwrotu ≈ 18,0 lat
Scenariusze obłożenia: Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 130 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 533 mlnRp 213 mlnRp 320 mln4,6%21,6 lat
60%bazowyRp 640 mlnRp 256 mlnRp 384 mln5,6%18,0 lat
70%optymistycznyRp 746 mlnRp 298 mlnRp 448 mln6,5%15,4 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje dochód gwarantowany umową przez pierwsze trzy lata i model finansowy z 15–16% rocznie. Przytaczamy te liczby tak, jak je podano, i nie bierzemy ich do rachunku. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,9 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willę kupujesz w leasehold. Okres gruntu kończy się w 2050 r., a potem jest 25 lat przedłużenia po cenie, którą deweloper ustala z góry. Obie strony podpisują umowę u notariusza, potem PPJB, a zarejestrowany leasehold dostajesz przy odbiorze. Numer PBG jeszcze do nas nie dotarł. SLF i licencja na najem pojawiają się po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 130 m²
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 2050 + 25 lat przedłużeniaPrzy odbiorze w IV kw. 2028 zostaje ok. 22 lat bazowego okresu. Deweloper podaje cenę przedłużenia z góry, a my pilnujemy, żeby umowa ją zapisała.
Strefa (RDTR)Do sprawdzenia w RDTR GianyarPrzed rezerwacją sami sprawdzamy strefę w RDTR i OSS. Ustna odpowiedź sprzedającego nie wystarczy.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaDruga wpłata z harmonogramu czeka na PBG. Numer i wypis widzisz, zanim wyślesz jakiekolwiek pieniądze.
DeweloperBig Waves Development, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę zawierającą umowę i jej dorobek, m.in. pierwszy etap Moon Rock w Ubud i AWWA Boutique Hotel w Canggu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowySLF musi być przed licencją na najem. Dlatego każda rata odpowiada etapowi budowy, a nie miesiącowi.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórUmeblowane, dwie palety wykończeniaLista mebli i sprzętu jest częścią umowy jako załącznik. Czekamy na ostateczną wersję od dewelopera.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 130 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 130 m²

  1. 30%Płatna, gdy umowa notarialna ma oba podpisy.
  2. 20%Płatna po wydaniu pozwolenia na budowę (PBG).
  3. 50%Kwartalnie, w czterech częściach, do zakończenia budowy.
  4. OdbiórWilla, klucze i dokumenty po wydaniu SLF.

Harmonogram jest autorstwa Big Waves Development. Prezentacja dopuszcza też jedną pełną wpłatę albo 30% na start i resztę przez półtora roku bez odsetek. Ostateczny plan trafia do PPJB po zakończeniu naszych sprawdzeń projektu.

Położenie

Położenie: Gianyar · na południe od Ubud

Działka w Gianyar leży między Ubud a wybrzeżem: dżungla i rzeka za progiem, a dojazd w obie strony podobny. Rezerwacje zależą od widoku, obsługi i operatora, a nie od tego, co jest w zasięgu spaceru.

Moon Rock 2BR, 130 m²: zielony taras za ażurowym ogrodzeniem, wizualizacja
Ubud · powiat Gianyar
  • Ocean6,3 km · ≈ 18 min skuterem
  • Wodospad Tegenungan≈ 5 km
  • Kanion Beji Guwang≈ 2 km
  • Centrum Ubud≈ 11 km
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 60 min, według dewelopera

Do Gianyar przyjeżdża się po ciszę i cenę niższą niż w samym Ubud. Każde wyjście wymaga skutera albo wynajętego auta.

Gianyar · na południe od Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 2restauracje
  • 2atrakcje
  • 1sklepy
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Beji Taman Magendra Jagapatiatrakcja · 362 m
  • Bali Bird Parkrestauracja · 550 m
  • Luwak coffee factoryatrakcja · 760 m
  • 2Mrestauracja · 777 m
  • Bagus Cafekawiarnia · 782 m
  • Bagussklep · 783 m
  • Umah GEOKShotel · 1 km
  • Pura Puseh Desa Batubulanatrakcja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 130 m²

Czy Rise Real Bali pobiera opłatę za willę 130 m²?

Nie. Płacisz cenę z cennika Big Waves Development, a deweloper rozlicza naszą prowizję. Prosimy o kopię PBG i tabelę dostępności, czytamy umowę dzierżawy gruntu i to, co dzieje się z nią po 2050 r., sprawdzamy strefę w RDTR Gianyar i samą spółkę. Ta analiza odbywa się przed rezerwacją, nic nie kosztuje i trafia do Ciebie jako pisemny raport.

Czy większą willę Moon Rock można kupić z zagranicy?

Tak. Teren i willę widzisz na Zoomie, a potem notariusz podpisuje na podstawie udzielonego przez Ciebie pełnomocnictwa. Pierwsze 30% płacisz dopiero po podpisaniu u notariusza. Nasz zespół odwiedza każdy etap budowy przed odpowiadającą mu transzą i wysyła zdjęcia. Przy odbiorze sprawdzamy wykończenie i wyposażenie i dajemy pisemną listę rzeczy do poprawy.

Jak liczycie stopę zwrotu tej willi?

Bazą jest Rp 2,9 mln za noc. To stawka AirROI dla Ubud przeliczona dla willi z dwiema sypialniami na 130 m². Potem są trzy warianty obłożenia: 50%, 60% i 70% zarezerwowanych nocy. Czterdzieści procent przychodu idzie na zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. To, co zostaje, jest naszym szacunkiem i nie gwarantuje dochodu.

Co obejmuje cena willi?

Willa jest umeblowana, a wykończenie drewna i sypialni wybierasz z dwóch palet. Własny basen zamiast strefy wypoczynku kosztuje dodatkowo i ma osobną pozycję w cenniku. Ze wspólnego basenu, restauracji, spa i kina korzysta się według regulaminu kompleksu. Specyfikacja mebli trafia do umowy jako załącznik.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →