UBUD · ID RR-2959

Moon Rock Villas 2: villa de dos dormitorios, 130 m², en Gianyar, Ubud

Es la villa más grande de la segunda fase de Moon Rock: 130 m², dos dormitorios y tres baños, con 14 m² más que la 2BR estándar, casi todos en el salón y la terraza. Nuestra base de anuncios la tiene a Rp 6.900 millones. El suelo está arrendado hasta 2050, y la promotora anuncia una prórroga de 25 años.

Unidad de Moon Rock Villas 2 · unidades publicadas: 3

  • Leasehold hasta 2050 + 25 años
  • En construcción
  • Operadora hotelera
  • 2dormitorios
  • 3baños
  • 130 m²superficie de la villa
  • Leaseholdhasta 2050 + 25 años
  • 4.º trim. 2028entrega (por confirmar)
  • 18 minal mar (datos de la promotora)

Inmueble

Qué compras

En Gianyar, justo al sur de Ubud, Big Waves Development levanta la segunda fase de Moon Rock después de haber entregado la primera. Las zonas comunes tienen piscina con borde de cristal, bar y restaurante, cine al aire libre y un spa con jacuzzi y cuatro salas de bienestar. La explotación corre a cargo de Ribas Hotels Group.

Dos plantas y 14 m² más que la 2BR base. El espacio extra está en el salón y la terraza, justo lo que el huésped ve en las fotos del anuncio y por lo que paga. Tienes dos dormitorios, tres baños, bañera en la terraza de cada dormitorio y acabados a elegir entre dos paletas.

El leasehold dura hasta 2050, y después viene una prórroga de 25 años. Nuestra base de anuncios tiene esta villa a Rp 6.900 millones. La presentación y el modelo financiero de la promotora llevan cifras más bajas de una lista vigente hasta el 28 de febrero de 2026. Al reservar comprobamos el precio real y si la unidad sigue libre.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 130 m²: bruta y neta

La promotora anuncia una garantía de alquiler por contrato durante los tres primeros años y un modelo financiero con un 15–16 % anual. Repetimos esas cifras tal como vienen y las dejamos fuera de las cuentas. Abajo va nuestro cálculo: Rp 2,9 millones por noche para una villa de este tamaño en Ubud, después de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 9,3 %≈ Rp 640 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,9 millones por noche Neta 5,6 %≈ Rp 384 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 18,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 640 millones9,3 % del precio · Rp 2,9 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 115 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 64,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 76,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 384 millones5,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 18,0 años
Escenarios de ocupación: Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 130 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 533 millonesRp 213 millonesRp 320 millones4,6%21,6 años
60%baseRp 640 millonesRp 256 millonesRp 384 millones5,6%18,0 años
70%optimistaRp 746 millonesRp 298 millonesRp 448 millones6,5%15,4 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra en leasehold. Tu plazo sobre el suelo acaba en 2050, y después viene una renovación de 25 años a un precio que la promotora fija de antemano. Las dos partes firman un acuerdo en la notaría y luego un PPJB, y en la entrega recibes el leasehold inscrito. El número del PBG aún no nos ha llegado. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan con la obra terminada.

Derecho y licencias de Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 130 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta 2050 + prórroga de 25 añosCon una entrega en el cuarto trimestre de 2028 quedan unos 22 años del plazo base. La promotora fija de antemano el precio de la renovación, y comprobamos que el contrato lo recoja.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTR de GianyarAntes de la reserva comprobamos nosotros la zonificación en el RDTR y el OSS. Una respuesta de palabra del vendedor no basta.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEl segundo pago del calendario espera al PBG. Ves su número y un extracto antes de comprometer dinero.
PromotoraBig Waves Development, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que firma y su historial, con Moon Rock 1.0 en Ubud y AWWA Boutique Hotel en Canggu entre otros.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraEl SLF va antes que cualquier licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso cada pago corresponde a una fase de la obra, no a un mes.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada, dos paletas de acabadosLa lista de muebles y electrodomésticos forma parte del contrato como anexo. Esperamos la versión final de la promotora.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 130 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 130 m²

  1. 30 %Se paga cuando el acuerdo notarial lleva las dos firmas.
  2. 20 %Se libera cuando llega la licencia de obra (PBG).
  3. 50 %Trimestral, en cuatro partes, hasta el final de la obra.
  4. EntregaRecibes la villa, las llaves y los papeles después del SLF.

El calendario es el de Big Waves Development. Su presentación también admite un único pago completo, o un 30 % primero y el resto en año y medio sin intereses. El plan final va a tu PPJB cuando terminemos de revisar el proyecto.

Ubicación

Dónde está: Gianyar · al sur de Ubud

Entre el pueblo de Ubud y la costa, esta parcela de Gianyar tiene selva y río a la puerta y más o menos el mismo trayecto a cada lado. Las reservas dependen de la vista, el servicio y la gestora, no de lo que haya a pie.

Moon Rock 2BR, 130 m²: terraza verde tras una celosía, render
Ubud · regencia de Gianyar
  • Al océano6,3 km · ≈ 18 min en moto
  • Cascada de Tegenungan≈ 5 km
  • Cañón Beji Guwang≈ 2 km
  • Centro de Ubud≈ 11 km
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min, según la promotora

A Gianyar se viene por el silencio y por un precio más bajo que en Ubud. Para ir a cualquier sitio hace falta moto o coche con conductor.

Gianyar · al sur de Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 2restaurantes
  • 2lugares de interés
  • 1tienda
  • 1cafetería

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  • Beji Taman Magendra Jagapatilugar de interés · 362 m
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  • Luwak coffee factorylugar de interés · 760 m
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  • Bagus Cafecafetería · 782 m
  • Bagustienda · 783 m
  • Umah GEOKShotel · 1 km
  • Pura Puseh Desa Batubulanlugar de interés · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 130 m²

¿Cobra Rise Real Bali algo por la villa de 130 m²?

No. Pagas el precio de lista de Big Waves Development, y la comisión la paga la promotora. Pedimos el extracto del PBG y la hoja de disponibilidad, revisamos el arrendamiento del suelo y qué pasa con él después de 2050, comprobamos la zona en el RDTR de Gianyar y revisamos la propia sociedad. Todo antes de cualquier reserva, sin coste para ti y con un informe escrito.

¿Puedo cerrar la compra de la villa grande de Moon Rock desde el extranjero?

Sí. Ves la parcela y la villa por Zoom, y después firmas ante notario mediante un poder. El primer pago del 30 % solo llega tras esa firma. Nuestro equipo visita cada fase de obra antes del tramo correspondiente y te manda fotos. En la entrega revisamos acabados y equipamiento y te damos por escrito la lista de lo que hay que arreglar.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de esta villa?

La base son Rp 2,9 millones por noche: la cifra de AirROI para Ubud, rehecha para una villa de dos dormitorios y 130 m². Después van tres escenarios de ocupación: 50 %, 60 % y 70 % de noches reservadas. El 40 % de la facturación va a gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. Lo que queda es nuestra estimación y no garantiza ingresos.

¿Qué incluye el precio de la villa?

La villa se entrega amueblada, con madera y acabados del dormitorio elegidos entre dos paletas. Cambiar la zona de estar por una piscina privada cuesta aparte y aparece como línea propia en la lista de precios. La piscina común, el restaurante, el spa y el cine siguen las normas del complejo. La especificación de muebles va al contrato como anexo.

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