UBUD · ID RR-2945

Moon Rock Villas 2 : villa d'une chambre, 63 m², à Gianyar, Ubud

Une villa d'une chambre de 63 m² est le moyen le moins cher d'entrer dans la seconde phase de Moon Rock, à Rp 3,35 Md. Les propriétaires partagent avec le reste de l'ensemble la piscine à bord de verre, le restaurant, le spa et le cinéma en plein air. Le bail de base court jusqu'en 2050, et le promoteur annonce un renouvellement de 25 ans supplémentaires.

Lot dans Moon Rock Villas 2 · lots publiés : 3

  • Leasehold jusqu'en 2050 + 25 ans
  • En construction
  • Exploitant hôtelier
  • 1chambre
  • 63 m²surface de la villa
  • Leaseholdjusqu'en 2050 + 25 ans
  • T4 2028livraison (à confirmer)
  • 18 minjusqu'à l'océan, chiffre du promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

Big Waves Development a déjà livré la phase 1 de Moon Rock. Cette villa relève de la phase 2, à Gianyar, sous Ubud. Les propriétaires et leurs hôtes disposent d'une piscine à bord de verre, du bar et du restaurant, de soirées cinéma à ciel ouvert, ainsi que d'un jacuzzi et de salles de bien-être au spa. L'exploitation est confiée à Ribas Hotels Group.

C'est la villa la plus compacte de l'ensemble : une chambre, un séjour ouvert et des baies panoramiques sur 63 m². La baignoire se détache sur la terrasse de la chambre. Vous choisissez le bois et les finitions de la chambre parmi deux palettes, et vous pouvez remplacer le coin salon par un petit bassin, moyennant un supplément. Le format convient à un couple, ou à une rotation régulière de courts séjours via l'opérateur.

Le leasehold sur le terrain court jusqu'en 2050, avec un renouvellement de 25 ans ensuite. Dans notre base d'annonces, cette configuration coûte Rp 3,35 Md. Les prix plus bas de la présentation et du modèle du promoteur viennent d'une grille échue le 28 février 2026 : nous revérifions donc prix et disponibilité à la réservation.

Les chiffres de ce bien

Moon Rock Villas 2 · villa 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur annonce un revenu garanti pendant trois ans par contrat, et un modèle à 15–16 % par an. Nous l'affichons à titre indicatif, sans l'intégrer à nos chiffres. Voici notre modèle : nous retenons Rp 1,8 M la nuit à Ubud, puis déduisons la commission du gestionnaire, l'impôt et l'entretien.

Brut 11,6 %≈ Rp 388 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,8 M la nuit Net 7,0 %≈ Rp 233 M par an · amorti en ≈ 14,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 388 M11,6 % du prix · tarif Rp 1,8 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 69,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 38,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 46,5 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 233 M7,0 % du prix · amorti en ≈ 14,4 ans
Scénarios d'occupation : Moon Rock Villas 2 · villa 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 323 MRp 129 MRp 194 M5,8 %17,3 ans
60 %baseRp 388 MRp 155 MRp 233 M7,0 %14,4 ans
70 %optimisteRp 452 MRp 181 MRp 271 M8,1 %12,3 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,8 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le droit détenu ici est un bail du terrain jusqu'en 2050, plus un renouvellement de 25 ans auquel le promoteur s'engage à un prix convenu d'avance. L'opération commence par un accord notarié, puis passe au PPJB, le bail étant enregistré par le notaire à la livraison. Nous attendons toujours le numéro du PBG. Le SLF et une licence de location ne deviennent possibles qu'une fois le chantier terminé.

Propriété et permis : Moon Rock Villas 2 · villa 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'en 2050 + prolongation de 25 ansSelon le promoteur, le prix du renouvellement est fixé dès maintenant. Pour une livraison au T4 2028, il reste environ 22 ans de bail de base avant le début de la prolongation, et nous en consignons les conditions par écrit.
ZonageÀ confirmer avec le RDTR de GianyarUne vérification RDTR et OSS établit le statut de la parcelle avant votre acompte. La seule description du vendeur ne compte pas.
Permis de construire (PBG)À confirmerVotre versement de 20 % dépend du PBG. Nous voulons avoir le numéro d'autorisation et un extrait en main avant l'acompte.
PromoteurBig Waves Development, société à confirmerNotre vérification porte sur la société elle-même et sur deux projets livrés, Moon Rock 1.0 à Ubud et AWWA Boutique Hotel à Canggu.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxUne licence de location exige d'abord le SLF. Vos versements suivent des étapes achevées, pas des dates de calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, deux palettes de finitionsNous joignons le descriptif du mobilier et de l'électroménager au contrat dès que le promoteur envoie la version définitive.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Moon Rock Villas 2 · villa 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Moon Rock Villas 2 · villa 1 chambre : échéancier de paiement

  1. 30 %À régler après votre signature et celle du promoteur chez le notaire.
  2. 20 %Exigible dès l'obtention du PBG.
  3. 50 %Quatre paiements trimestriels jusqu'à la fin du chantier.
  4. LivraisonVous recevez les clés et les documents après le SLF.

La présentation de Big Waves Development expose ce plan, plus deux options : payer 100 % d'un coup, ou 30 % d'apport et le reste sans intérêts sur dix-huit mois. Le PPJB fixe la version que vous choisissez, après nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Gianyar · au sud d'Ubud

Gianyar vous place à mi-chemin entre Ubud et la mer, avec la jungle et une rivière autour de l'ensemble. Ce qui remplit les villas ici, c'est la vue, le service et un opérateur professionnel, car on ne va à pied nulle part.

Villa 1 chambre Moon Rock : piscine à bord de verre au-dessus de la jungle, rendu
Ubud · Gianyar · régence de Gianyar
  • Océan6,3 km · ≈ 18 min en scooter
  • Cascade de Tegenungan≈ 5 km
  • Hidden Canyon Beji Guwang≈ 2 km
  • Centre d'Ubud≈ 11 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min, chiffre du promoteur

L'attrait tient au calme et à un prix d'entrée plus bas que dans le centre d'Ubud. Le revers est le transport : chaque déplacement des voyageurs commence par un scooter ou un chauffeur.

Gianyar · au sud d'Ubud · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

À proximité

Les environs

Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 2restaurants
  • 2lieux d'intérêt
  • 1boutique
  • 1café

Les lieux les plus proches

  • Beji Taman Magendra Jagapatilieu d'intérêt · 362 m
  • Bali Bird Parkrestaurant · 550 m
  • Luwak coffee factorylieu d'intérêt · 760 m
  • 2Mrestaurant · 777 m
  • Bagus Cafecafé · 782 m
  • Bagusboutique · 783 m
  • Umah GEOKShotel · 1 km
  • Pura Puseh Desa Batubulanlieu d'intérêt · 1,2 km

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Moon Rock Villas 2 · villa 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette villa 1 chambre ?

Rien. Big Waves Development paie notre commission : le prix affiché est le prix que vous payez. Pour cette villa d'une chambre, nous obtenons l'extrait du PBG et la fiche de disponibilité, examinons le bail du terrain et le renouvellement après 2050, vérifions la zone dans le RDTR de Gianyar et contrôlons la société du promoteur. Tout cela se fait avant que vous ne payiez quoi que ce soit, ne vous coûte rien et aboutit à un rapport écrit.

Puis-je acheter la Moon Rock 1 chambre à distance ?

Oui. Lors d'un appel Zoom, nous vous faisons faire le tour de la villa et du site, puis un notaire gère la signature sur votre procuration. Les 30 % initiaux ne quittent votre compte qu'après cela. Les versements suivants suivent des étapes du chantier que nos équipes visitent et photographient. À l'achèvement, nous faisons la réception et listons les défauts de finition ou d'équipement.

Comment avez-vous établi le rendement du 1 chambre ?

Nous partons de Rp 1,8 M la nuit : le chiffre AirROI pour Ubud, corrigé pour une villa d'une chambre de cette taille. Nous testons ensuite une occupation de 50, 60 ou 70 %, normale pour des villas confiées à des gestionnaires professionnels. 40 % des revenus sont mis de côté pour payer l'opérateur, l'impôt, l'usure et les réparations. La garantie du promoteur et son chiffre de 15–16 % restent à l'écart. C'est une estimation, rien de plus.

Pourquoi les documents du promoteur affichent-ils un prix plus bas ?

La présentation et le modèle financier de Big Waves Development affichent la villa d'une chambre à un prix voisin de Rp 2,48 Md. Cette grille était valable jusqu'au 28 février 2026. Notre base d'annonces indique cette configuration à Rp 3,35 Md. Nous suivons les deux chiffres et demandons au promoteur la grille de prix du jour avant toute réservation.

Biens

Biens similaires

Voir tous les biens →