UNGASAN · ID RR-3057

Eternal Villas: willa z dwiema sypialniami, 141,7 m², przy Jalan Kahuripan II, Ungasan

W tej willi z dwiema sypialniami, 141,7 m² na działce 107,9 m², trwają prace wykończeniowe. Obie sypialnie są na parterze, a salon i basen infinity zajmują piętro. Do tego trzy łazienki i ogród zen. Leasehold trwa 25 lat, cena to Rp 7,08 mld.

Lokal w projekcie Eternal Villas

  • Leasehold 25 lat
  • Wykończenie
  • Basen infinity na piętrze
  • 2sypialnie
  • 3łazienki
  • 141,7 m²powierzchnia willi
  • 107,9 m²działka
  • 25 latleasehold
  • Wykończenieetap

Nieruchomość

Co kupujesz

To mniejszy układ Eternal Villas, 141,7 m². Rysunki robocze dają parterowi 97,17 m²: dwie sypialnie po 24,8 m², dwie łazienki, hol, ogródek od frontu i podwórko z tyłu. Piętro, 86,3 m², mieści salon 31,61 m², kuchnię, kącik do pracy, trzecią łazienkę, taras i basen 15,77 m².

To willa dla pary albo dwóch par na tydzień czy dwa. Każda sypialnia jest jak osobny apartament z łazienką, a prywatny basen patrzy na płaskowyż. Deweloper obiecuje szklaną ścianę basenu widoczną z sypialni i ogród zen przy łazience. Rysunki pokazują działkę 120 m², a nasza baza 107,9 m² – sprawdzamy, która liczba jest właściwa.

Tak liczymy przychód. Przyjmujemy Rp 3,1 mln za noc, więcej niż mediana Ungasan Rp 2,6 mln, bo willa z dwiema sypialniami i prywatnym basenem wynajmuje się powyżej środka rynku. Obłożenie: 55% w wariancie ostrożnym, 65% w bazowym i 75% w optymistycznym, a koszty zabierają 40% przychodu. W wariancie bazowym zostaje ok. Rp 441 mln rocznie, czyli 6,2% netto od ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Eternal Villas · willa 2BR, 141,7 m²: brutto i netto

Oficjalne materiały dewelopera podają dla willi z dwiema sypialniami Rp 9,2 mln za noc przy obłożeniu 74%, roczny zysk netto Rp 1,69 mld i rentowność 13,83%. Poniżej nasz własny wariant: Rp 3,1 mln za noc dla Ungasan, po odjęciu zarządzania, podatków, zużycia i utrzymania.

Brutto 10,4%≈ Rp 735 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,1 mln za noc Netto 6,2%≈ Rp 441 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 16,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 735 mln10,4% ceny · Rp 3,1 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 132 mln18% przychodu · rynkowo 15–25%
  • PodatkiRp 73,5 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 88,2 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 441 mln6,2% ceny · okres zwrotu ≈ 16,1 lat
Scenariusze obłożenia: Eternal Villas · willa 2BR, 141,7 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 622 mlnRp 249 mlnRp 373 mln5,3%19,0 lat
65%bazowyRp 735 mlnRp 294 mlnRp 441 mln6,2%16,1 lat
75%optymistycznyRp 848 mlnRp 339 mlnRp 509 mln7,2%13,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Oficjalne materiały dewelopera podają dla willi z dwiema sypialniami Rp 9,2 mln za noc przy obłożeniu 74%, roczny zysk netto Rp 1,69 mld i rentowność 13,83%. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ungasan to Rp 2,6 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ungasan: średnio 38,8% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
EVERY Bali · Willa L 3BR: 5,4% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · Willa S 2BR: 6,7% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · apartament 2BR: 6,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa stoi na 25-letnim leasehold gruntu z pierwszeństwem przedłużenia – tak ten układ opisuje nasza baza. Przedłużenie nie ma jeszcze określonej długości, a prezentacja dewelopera wspomina o 27 latach dla projektu. Zaczynasz od zwrotnej opłaty rezerwacyjnej, płacisz 30% przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a główną umowę leasehold dostajesz z kluczami. SLF przychodzi po oddaniu.

Prawo i pozwolenia: Eternal Villas · willa 2BR, 141,7 m²
Forma prawaLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 lat z prawem pierwszeństwa przedłużeniaDla tego układu nasza baza podaje 25 lat plus pierwszeństwo przedłużenia. Willa z trzema sypialniami ma 27, a prezentacja dewelopera używa 27 dla wszystkiego. Okres i formułę przedłużenia chcemy mieć na piśmie, a Twoje lata liczymy od odbioru.
Strefa zagospodarowaniaTurystyczna lub mieszanaPrzed każdą rezerwacją bierzemy wypis z RDTR dla działki, by potwierdzić strefę turystyczną.
Pozwolenie na budowę (PBG)Zadeklarowane, prosimy o kopięOdnotowane w naszej bazie bez dokumentu. Numer pozwolenia i kopię dostajesz jako pierwsze.
DeweloperArconiqueSprawdzamy dotychczasowe realizacje dewelopera i leasehold gruntu. Jego PT nie figuruje w publicznych materiałach, więc prosimy o dane spółki na starcie.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyWilla jest na etapie wykończeń, więc SLF może przyjść dopiero po odbiorze. Bez SLF nie ma licencji na najem krótkoterminowy – dlatego transze idą za rzeczywistym postępem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórTermin odbioru nie jest podanyBudowa jest na etapie wykończeń. Załącznik do umowy ustali termin przekazania kluczy i każdy mebel.
Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Eternal Villas · willa 2BR, 141,7 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Eternal Villas · willa 2BR, 141,7 m²

  1. RezerwacjaWpłacasz zwrotne Rp 35,4 mln i dostajesz komplet dokumentów do sprawdzenia.
  2. UmowaPo czystym sprawdzeniu płacisz 30% i podpisujesz przedwstępną umowę leasehold i budowy.
  3. Etapy budowyTrzy wpłaty, każda po potwierdzeniu przez nas postępu.
  4. OdbiórKońcowe 5% płacisz przy podpisaniu głównej umowy leasehold gruntu i odbiorze kluczy.

W prezentacji dewelopera są dwa plany: 30 / 30 / 25 / 10 / 5 przy 40, 65 i 85% zaawansowania albo 20 / 20 / 15 / 15 / 30, z ostatnią częścią płaconą równo przez rok po odbiorze. Dalsza strona tej samej prezentacji pokazuje zamiast tego 30 / 30 / 20 / 15 / 5. Faktyczny harmonogram ustalamy w PPJB po naszych sprawdzeniach.

Położenie

Położenie: Jalan Kahuripan II · Ungasan

Jalan Kahuripan II leży w mieszkaniowym środku Ungasan, niedaleko Dreamland i Balangan. Na każdy dzień na plaży trzeba samochodu albo skutera, za to ceny są niższe niż na linii klifów Uluwatu.

Eternal Villas 2BR: otwarty salon z jadalnią przy basenie
Ungasan · Badung · Jl. Kahuripan II
  • Ocean≈ 3,1 km
  • Plaża Dreamland≈ 10 min według dewelopera
  • Plaża Balangan≈ 10 min według dewelopera
  • Bingin≈ 15 min według dewelopera
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min według dewelopera
  • Plaża Melasti≈ 20 min według dewelopera

Goście wybierają tę część Ungasan dla surferskich plaż i cichych nocy. Na kolację pieszo się nie pójdzie, więc oferta najmu powinna wspominać o transporcie.

Jalan Kahuripan II · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 38restauracji
  • 17hoteli
  • 12kawiarni
  • 11sklepów
  • 4atrakcje
  • 3siłownie
  • 2przychodnie

Najbliższe miejsca

  • DFC gymsiłownia · 129 m
  • waroeng blangkonrestauracja · 130 m
  • Point One Fitnesssiłownia · 147 m
  • EL MERKAT Resto&Boutique Deli gourmet Cateringrestauracja · 166 m
  • Circle Ksklep · 186 m
  • Warung Makan MADErestauracja · 205 m
  • Jasmine Massage Salonspa · 226 m
  • maw coffee & kitchenkawiarnia · 236 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Eternal Villas · willa 2BR, 141,7 m²

Ile Rise Real Bali pobiera przy zakupie willi 2BR w Eternal Villas?

Zero. Cena katalogowa Arconique już obejmuje nasze wynagrodzenie. Sprawdzenie dokumentów przed rezerwacją robimy na własny koszt: ewidencja gruntu, forma prawa i pozwolenia. Przy tej willi dodatkowo zdobywamy formułę przedłużenia, termin przekazania kluczy, kopię PBG i nazwę PT dewelopera. Odpowiedzi przekazujemy w miarę, jak przychodzą, bez redakcji.

Czy mogę kupić tę willę z zagranicy?

Tak. Oglądasz ją na Zoomie, podpisujesz przez pełnomocnika u notariusza, a odbiór prowadzi nasz zespół. Willa jest na etapie wykończeń, a deweloper nie podał jeszcze daty przekazania kluczy. Transze idą za potwierdzonym postępem prac, a ostatnia wpłata wychodzi wyłącznie za dokumenty i główną umowę leasehold gruntu.

Skąd biorą się liczby rentowności netto tej willi?

Wychodzimy od ok. Rp 3,1 mln za noc – to dane AirROI dla Ungasan skorygowane dla willi z dwiema sypialniami i prywatnym basenem. Bazowe obłożenie 65% odpowiada willom z profesjonalnym operatorem w naszym segmencie. Koszty, 40% przychodu, obejmują zarządzanie, podatki, zużycie i utrzymanie. To szacunek Rise Real Bali, a dochodu nikt nie może obiecać.

Ile sypialni i łazienek ma willa?

Dwie sypialnie i trzy łazienki. Obie sypialnie po 24,8 m² są na parterze i każda ma własną łazienkę. Trzecia, dla gości, jest na piętrze obok salonu i kuchni. Tam też są basen 15,77 m² i taras. Wszystkie powierzchnie pochodzą z rysunków roboczych dewelopera.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →