UNGASAN · ID RR-3057

Villa de dos dormitorios y 141,7 m² en Eternal Villas, Jalan Kahuripan II, Ungasan

Esta villa de dos dormitorios y 141,7 m², sobre una parcela de 107,9 m², está ya en fase de acabados. Los dos dormitorios quedan en la planta baja, y el salón y la piscina desbordante ocupan la planta alta. Tiene tres baños y un jardín zen. El leasehold es de 25 años y el precio, Rp 7.080 millones.

Unidad de Eternal Villas

  • Leasehold de 25 años
  • Acabados
  • Piscina desbordante en la planta alta
  • 2dormitorios
  • 3baños
  • 141,7 m²superficie de la villa
  • 107,9 m²parcela
  • 25 añosleasehold
  • Acabadosestado

Inmueble

Qué compras

Es la distribución pequeña de Eternal Villas, de 141,7 m². Los planos de ejecución dan a la planta baja 97,17 m²: dos dormitorios de 24,8 m² cada uno, dos baños, recibidor, jardín delantero y patio trasero. Arriba, 86,3 m² reúnen un salón de 31,61 m², la cocina, un rincón de trabajo, un tercer baño, una terraza y una piscina de 15,77 m².

Piensa en una pareja, o dos parejas, que se quedan una o dos semanas. Cada dormitorio funciona como suite principal independiente, y la piscina privada mira a la meseta. La promotora promete una pared de cristal en la piscina visible desde el dormitorio y un jardín zen junto al baño. Los planos indican una parcela de 120 m² y nuestra base, 107,9 m²; estamos confirmando cuál es la buena.

Así calculamos los ingresos. Usamos Rp 3,1 millones por noche, por encima de la mediana de Ungasan, de Rp 2,6 millones, porque una villa de dos dormitorios con piscina privada se alquila por encima del centro del mercado. La ocupación va al 55 % en el escenario prudente, al 65 % en el base y al 75 % en el optimista, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. En el escenario base te quedan unos Rp 441 millones al año, una rentabilidad neta del 6,2 % sobre el precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Eternal Villas · Villa de 2 dormitorios, 141,7 m²: bruta y neta

Los materiales oficiales de la promotora hablan de Rp 9,2 millones por noche con un 74 % de ocupación para la villa de dos dormitorios, un beneficio neto anual de Rp 1.690 millones y una rentabilidad del 13,83 %. Abajo va nuestro cálculo: Rp 3,1 millones por noche para Ungasan, descontando gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 10,4 %≈ Rp 735 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,1 millones por noche Neta 6,2 %≈ Rp 441 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 16,1 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 735 millones10,4 % del precio · Rp 3,1 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 132 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 73,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 88,2 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 441 millones6,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 16,1 años
Escenarios de ocupación: Eternal Villas · Villa de 2 dormitorios, 141,7 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 622 millonesRp 249 millonesRp 373 millones5,3%19,0 años
65%baseRp 735 millonesRp 294 millonesRp 441 millones6,2%16,1 años
75%optimistaRp 848 millonesRp 339 millonesRp 509 millones7,2%13,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,1 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa de dos dormitorios se compra con un arrendamiento del suelo de 25 años con renovación preferente, tal como figura en nuestra base para esta distribución. La renovación aún no tiene cifra, y la presentación de la promotora menciona 27 años para el proyecto. Empiezas con un depósito reembolsable, pagas el 30 % al firmar el contrato preliminar y recibes el arrendamiento principal con las llaves. El SLF llega tras la entrega.

Derecho y licencias de Eternal Villas · Villa de 2 dormitorios, 141,7 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho25 años con renovación preferentePara esta distribución nuestros registros dan 25 años más renovación preferente. La de tres dormitorios figura con 27, y la presentación de la promotora usa 27 para todo. Pedimos por escrito el plazo y la fórmula de renovación, y tus años los contamos desde la entrega.
ZonificaciónTurística o mixtaPedimos un extracto del RDTR de la parcela para confirmar la zona turística antes de cualquier reserva.
Licencia de obra (PBG)Declarada, copia solicitadaFigura en nuestros registros, pero sin el documento. Lo primero que pedimos es el número de licencia y el extracto.
PromotoraArconiqueRevisamos la trayectoria de la promotora y el arrendamiento del suelo. Su PT no aparece en los materiales públicos, así que pedimos los datos de la sociedad desde el principio.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraCon la villa en acabados, el SLF solo puede llegar tras la entrega. Sin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), y por eso los tramos siguen al avance real.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSin fecha de entregaLa obra está en acabados. El anexo del contrato fijará la fecha de llaves y cada mueble.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Eternal Villas · Villa de 2 dormitorios, 141,7 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Eternal Villas · Villa de 2 dormitorios, 141,7 m²

  1. ReservaDejas un depósito reembolsable de Rp 35,4 millones y recibes toda la documentación para revisarla.
  2. ContratoSi la revisión sale limpia, entra el 30 % con el contrato preliminar de arrendamiento y obra.
  3. Fases de obraTres pagos, cada uno liberado cuando confirmamos el avance.
  4. EntregaUn 5 % final sale cuando firmas el arrendamiento principal del suelo y recoges las llaves.

La presentación de la promotora trae dos planes: 30 / 30 / 25 / 10 / 5 ligado al 40, 65 y 85 % de obra, o 20 / 20 / 15 / 15 / 30 con la última parte pagada a partes iguales durante un año tras la entrega. Una página posterior de esa presentación muestra en cambio 30 / 30 / 20 / 15 / 5. El calendario real lo cerramos en el PPJB después de nuestras comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Jalan Kahuripan II · Ungasan

Jalan Kahuripan II está en la zona residencial central de Ungasan, a un trayecto corto de Dreamland y Balangan. A cambio de coger coche o moto cada día de playa, los precios son más bajos que en la línea de acantilados de Uluwatu.

Eternal Villas, 2 dormitorios: salón comedor abierto junto a la piscina
Ungasan · Badung · Jl. Kahuripan II
  • Al océano≈ 3,1 km
  • Playa de Dreamland≈ 10 min, según la promotora
  • Playa de Balangan≈ 10 min, según la promotora
  • Bingin≈ 15 min, según la promotora
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min, según la promotora
  • Playa de Melasti≈ 20 min, según la promotora

Los huéspedes reservan en esta parte de Ungasan por las playas de surf y las noches tranquilas. Ir andando a cenar no es opción, así que tu anuncio debería mencionar el transporte.

Jalan Kahuripan II · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 38restaurantes
  • 17hoteles
  • 12cafeterías
  • 11tiendas
  • 4lugares de interés
  • 3gimnasios
  • 2clínicas

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  • DFC gymgimnasio · 129 m
  • waroeng blangkonrestaurante · 130 m
  • Point One Fitnessgimnasio · 147 m
  • EL MERKAT Resto&Boutique Deli gourmet Cateringrestaurante · 166 m
  • Circle Ktienda · 186 m
  • Warung Makan MADErestaurante · 205 m
  • Jasmine Massage Salonspa · 226 m
  • maw coffee & kitchencafetería · 236 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Eternal Villas · Villa de 2 dormitorios, 141,7 m²

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de dos dormitorios de Eternal Villas?

Cero. El precio de tarifa de Arconique ya incluye nuestra comisión. Antes de tu reserva revisamos los documentos a nuestra costa: los registros del suelo, el tipo de derecho y las licencias. En esta villa, además, pedimos la fórmula de renovación, la fecha de llaves, el extracto del PBG y la PT de la promotora. Te pasamos las respuestas tal como llegan, sin retocar.

¿Puedo comprar esta villa de dos dormitorios desde el extranjero?

Sí. La ves en una visita por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo se ocupa de la recepción. La villa está en acabados y la promotora aún no da fecha de llaves. Liberamos los tramos contra avances confirmados, y el pago final solo sale contra los documentos y el arrendamiento principal del suelo.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad neta de esta villa?

Partimos de unos Rp 3,1 millones por noche, los datos de AirROI para Ungasan ajustados a una villa de dos dormitorios con piscina privada. La ocupación base del 65 % refleja villas con gestión profesional de nuestro segmento. Nuestra línea de gastos, del 40 % de la facturación, cubre gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. El resultado es una estimación de Rise Real Bali, y nadie puede prometer esos ingresos.

¿Cuántos dormitorios y baños tiene la villa?

Dos dormitorios y tres baños. Los dos dormitorios, de 24,8 m², están en la planta baja y cada uno tiene su baño. El tercero, para invitados, está arriba, junto al salón y la cocina. La piscina de 15,77 m² y la terraza también están en la planta alta. Todas las superficies salen de los planos de ejecución de la promotora.

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