UNGASAN
desde Rp 4.690 millones/ 24 años · prórroga hasta 50
7STARS
Ungasan · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 145–181 m²
- leasehold 24
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UNGASAN · ID RR-2784
7STARS: villa de dos dormitorios de 145 m² sobre Melasti, en Ungasan
Piscina privada, 2,5 baños y dos dormitorios en 145 m² de casa sobre una parcela de 158 m², dentro de 7STARS. Se terminó en 2025, se vende con muebles y está a 430 m del mar. Compras un leasehold de 24 años con renovación preferente hasta 50, por Rp 4.690 millones.
Unidad de 7STARS · unidades publicadas: 2
- Leasehold de 24 años
- Construida en 2025
- Totalmente amueblada
- 2dormitorios
- 2,5baños
- 145 m²superficie de la villa
- 158 m²parcela
- Leasehold24 años, renovación hasta 50
- Listaterminada en 2025
Inmueble
Qué compras
De las dos distribuciones de 7STARS, esta es la pequeña: 145 m² de casa sobre Melasti. Según nuestra base el mar está a 430 m, y la playa de Melasti a 0,7 km en línea recta. La promotora dio por terminado el complejo en septiembre de 2025.
Dentro hay dos dormitorios, 2,5 baños, un salón a doble altura con escalera abierta y la cocina con comedor contra una pared de cristal. La piscina es solo tuya. La villa se entrega llave en mano, con acabados, muebles y electrodomésticos, y adjuntamos la memoria completa a tu contrato.
El suelo es un leasehold de 24 años incluido en el precio, con opción preferente de prórroga hasta 50 a precio de mercado. Esta distribución se vende por Rp 4.690 millones. Aún esperamos de la promotora el certificado de habitabilidad (SLF), el extracto del PBG y un extracto de zonificación del RDTR. Los tres tienen que estar antes de cualquier reserva.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de 7STARS · villa de 2 dormitorios, 145 m²: bruta y neta
7STARS no publica ninguna cifra de rentabilidad, ni bruta ni neta, para la distribución de 145 m². Debajo va nuestro modelo: una tarifa de Rp 2,8 millones por noche, habitual en una villa de dos dormitorios con piscina propia en Ungasan, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 14,3 %≈ Rp 672 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,8 millones por noche
Neta 8,6 %≈ Rp 403 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,6 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 672 millones14,3 % del precio · Rp 2,8 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 121 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 67,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 80,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 403 millones8,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,6 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 569 millones | Rp 227 millones | Rp 341 millones | 7,3% | 13,7 años |
| 65%base | Rp 672 millones | Rp 269 millones | Rp 403 millones | 8,6% | 11,6 años |
| 75%optimista | Rp 775 millones | Rp 310 millones | Rp 465 millones | 9,9% | 10,1 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 2,8 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Compras un leasehold del suelo de 24 años, y la promotora te da derecho preferente a renovar hasta 50 al precio de mercado de ese momento. Como la villa ya está construida, firmas un PPJB después de nuestra revisión y un leasehold ante notario al cierre. Aún nos faltan las copias del PBG y del SLF, y la licencia de alquiler turístico (NIB) es un paso aparte.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 24 años, renovación preferente hasta 50Renovación preferente significa que tú vas primero, no que el precio esté fijado. Nuestras cuentas parten de la fecha de entrega, y la cláusula de renovación se escribe en el contrato. |
| Zonificación | Por confirmarEn nuestra base el campo de zonificación de esta villa está vacío. Pedimos un extracto del RDTR antes de cualquier reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Consta en el anuncio, copia pendienteNuestra base indica que hay PBG, pero sin el documento. Se lo pedimos a la promotora antes de que pongas dinero. |
| Promotora | 7STARS, sociedad por confirmarConsultamos la sociedad inscrita, los proyectos que ha terminado y las condiciones del arrendamiento del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Villa construida, copia pendienteLa villa se construyó en 2025. Sin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que lo primero es pedir esa copia. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, amuebladaCada mueble y cada electrodoméstico van en una memoria de calidades que firmas con el contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de 7STARS · villa de 2 dormitorios, 145 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de 7STARS · villa de 2 dormitorios, 145 m²
- ReservaReservas esta villa en concreto con un depósito cuyo importe fijará la promotora.
- ComprobacionesNuestro equipo revisa suelo, licencias y papeles antes de tu transferencia principal, sin coste.
- EntregaEl pago final y la entrega de llaves se hacen ante notario, con el expediente completo.
Una villa terminada suele venderse sin pagos por fases, y 7STARS no publica ninguno. Tu calendario se pacta en el PPJB después de la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Ungasan
Esta parte de Ungasan es residencial y tranquila, con las playas de Melasti y Karma justo bajo el acantilado. Las casas de alquiler turístico de la zona facturan de media Rp 2,6 millones por noche ocupada, con una ocupación anual del 38,8 %.
- Al mar≈ 430 m
- Playa de Melasti≈ 0,7 km en línea recta
- Playa de Green Bowl≈ 1,7 km en línea recta
- Templo de Uluwatu≈ 7,4 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min
Aquí se compra porque los acantilados y las playas son los de Uluwatu y las villas cuestan menos. Lo que pierdes es ir andando: el súper, las cafeterías y el surf, todo es en moto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6bares
- 5lugares de interés
- 4hoteles
- 2spas
- 2restaurantes
- 2cafeterías
- 1playa
Lo más cercano
- VELA Spaspa · 211 m
- Waatu Restaurantrestaurante · 234 m
- Karma Kandara Beachhotel · 287 m
- Sundays Beach Clubbar · 437 m
- Pura Masukalugar de interés · 510 m
- Sunday's beach clubbar · 539 m
- Karma Beachplaya · 541 m
- Villa Valeriahotel · 612 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre 7STARS · villa de 2 dormitorios, 145 m²
¿Cuánto pago a Rise Real Bali por la villa de 145 m² en 7STARS?
No nos pagas nada. Nuestra comisión va dentro del precio de la promotora y la paga ella. Antes de la reserva, y a nuestra costa, pedimos el extracto del PBG y la copia del SLF, revisamos el arrendamiento del suelo y la opción de renovación y comprobamos la zonificación del RDTR. Recibes un informe escrito que marca cada punto que siga abierto.
¿Se puede comprar esta villa a distancia?
Sí, y así lo hacen casi todos nuestros clientes de fuera. Ves la villa en directo por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. Como la obra ha terminado, grabamos un recorrido de tu unidad y repasamos cada punto de la memoria de calidades. No hay reserva ni pago hasta que los papeles pasan la revisión.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
La tarifa de partida es de Rp 2,8 millones por noche, tomada de AirROI para Ungasan y ajustada a una villa de dos dormitorios con piscina de este tamaño. Después probamos tres escenarios de ocupación, 55, 65 y 75 %, la horquilla de una villa con gestión profesional. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Ningún alquiler da ingresos seguros: esto es una proyección de Rise Real Bali.
¿Qué renders corresponden a esta villa?
La promotora agrupa los renders por unidad y no por las distribuciones de la tarifa, así que la galería muestra todo el complejo: los dos tipos de villa y una casa adosada. Si nos lo pides, solicitamos el plano y las fotos de la unidad concreta y te los mandamos junto con la tarifa.
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