UNGASAN
à partir de Rp 4,69 Md/ 24 ans · prolongation jusqu'à 50 ans
7STARS
Ungasan · Complexe de villas
- 2 chambres
- 145–181 m²
- leasehold 24
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UNGASAN · ID RR-2784
7STARS : villa de deux chambres de 145 m² au-dessus de Melasti, à Ungasan
Piscine privée, deux chambres, deux salles de bains et des toilettes invités : cette villa de 145 m² se trouve sur une parcelle de 158 m², chez 7STARS. Achevée en 2025 et vendue meublée, elle est à 430 m de la mer. Le bail court sur 24 ans, avec renouvellement prioritaire jusqu'à 50 ans, pour Rp 4,69 Md.
Lot dans 7STARS · lots publiés : 2
- Leasehold 24 ans
- Construit en 2025
- Entièrement meublée
- 2chambres
- 2,5salles de bain
- 145 m²taille de la villa
- 158 m²parcelle
- Leasehold24 ans, renouvellement jusqu'à 50 ans
- Prêtachevé en 2025
Bien
Ce que vous obtenez
Des deux modèles de 7STARS, c'est le plus petit : 145 m² de maison au-dessus de Melasti. Selon notre base, la mer est à 430 m ; la plage de Melasti est à 0,7 km à vol d'oiseau. Le promoteur a terminé le complexe en septembre 2025.
À l'intérieur : deux chambres, deux salles de bains et des toilettes invités, un séjour en double hauteur avec escalier ouvert, et une cuisine avec coin repas devant une paroi vitrée. La piscine est à vous seul. La villa est livrée clé en main, avec finitions, mobilier et électroménager, et nous annexons le descriptif complet à votre contrat.
Le terrain est tenu en bail de 24 ans, compris dans le prix, avec une option prioritaire de prolongation jusqu'à 50 ans au prix du marché. Ce modèle se vend Rp 4,69 Md. Nous attendons encore du promoteur le certificat de conformité (SLF), l'extrait du permis de construire (PBG) et un extrait de zonage RDTR. Les trois nous parviennent avant tout acompte.
Les chiffres de ce bien
7STARS · villa 2 chambres, 145 m² : rendement brut et net
7STARS ne publie aucun rendement, brut ou net, pour le modèle de 145 m². Voici notre modèle : un prix de Rp 2,8 M la nuit, courant pour une villa de deux chambres avec piscine privée à Ungasan, après déduction de la gestion, des taxes, de l'usure et de l'entretien.
Brut 14,3 %≈ Rp 672 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,8 M la nuit
Net 8,6 %≈ Rp 403 M par an · amorti en ≈ 11,6 ans
- Revenus locatifs brutsRp 672 M14,3 % du prix · tarif Rp 2,8 M, occupation 65 %
- Société de gestionRp 121 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 67,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 80,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 403 M8,6 % du prix · amorti en ≈ 11,6 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 %prudent | Rp 569 M | Rp 227 M | Rp 341 M | 7,3 % | 13,7 ans |
| 65 %base | Rp 672 M | Rp 269 M | Rp 403 M | 8,6 % | 11,6 ans |
| 75 %optimiste | Rp 775 M | Rp 310 M | Rp 465 M | 9,9 % | 10,1 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 2,8 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Vous louez le terrain pour 24 ans, et le promoteur vous accorde un droit de priorité pour renouveler jusqu'à 50 ans, au prix du marché à ce moment-là. La villa étant déjà construite, vous signez un PPJB après notre examen, puis un bail notarié à la conclusion de la vente. Les copies du PBG et du SLF doivent encore nous parvenir, et la licence de location courte durée est une démarche distincte.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 24 ans, renouvellement prioritaire jusqu'à 50 ansUn renouvellement prioritaire signifie que vous passez en premier, pas que le prix est fixé. Nous comptons à partir de la date de livraison, et la clause de renouvellement est inscrite dans le contrat. |
| Zonage | À confirmerLe champ du zonage est vide pour cette villa dans nos dossiers. Nous commandons un extrait RDTR avant tout acompte. |
| Permis de construire (PBG) | Mentionné dans l'annonce, copie à suivreNos dossiers font état d'un PBG, mais sans document. Le promoteur nous l'envoie avant que vous ne versiez le moindre argent. |
| Promoteur | 7STARS, société à confirmerNous vérifions la société immatriculée, les projets qu'elle a menés à terme et les conditions du bail foncier. |
| Certificat de conformité (SLF) | Villa construite, copie à venirLa villa a été construite en 2025. La licence de location courte durée exige le SLF : nous récupérons donc d'abord cette copie. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location courte durée (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, meubléChaque meuble et chaque appareil figure sur une fiche descriptive que vous signez avec le contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour 7STARS · villa 2 chambres, 145 m² ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
7STARS · villa 2 chambres, 145 m² : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte, dont le montant sera fixé par le promoteur, réserve précisément cette villa.
- VérificationsNotre équipe valide terrain, permis et documents avant votre virement principal, sans frais pour vous.
- LivraisonLe règlement final et la remise des clés ont lieu chez le notaire, sur présentation du dossier complet.
Une villa terminée se vend en général sans plan de paiement par étapes, et 7STARS n'en publie aucun. Votre échéancier est fixé dans le PPJB, après les vérifications préalables (due diligence).
Localisation
Emplacement : Ungasan
Ce secteur d'Ungasan est résidentiel et discret, avec les plages de Melasti et de Karma juste en contrebas de la falaise. Les locations de courte durée voisines rapportent en moyenne Rp 2,6 M par nuit occupée, pour un taux d'occupation de 38,8 % sur l'année.
- Jusqu'à la mer≈ 430 m
- Plage de Melasti≈ 0,7 km à vol d'oiseau
- Plage de Green Bowl≈ 1,7 km à vol d'oiseau
- Temple d'Uluwatu≈ 7,4 km à vol d'oiseau
- Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min
On achète ici parce que les falaises et les plages valent celles d'Uluwatu, pour des villas moins chères. Le prix à payer : on se déplace peu à pied, et courses, cafés et surf obligent à prendre le scooter.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur 7STARS · villa 2 chambres, 145 m²
Combien dois-je payer à Rise Real Bali pour la villa de 145 m² chez 7STARS ?
Vous ne nous payez rien. Notre commission est comprise dans le prix du promoteur, qui la prend à sa charge. Avant l'acompte, et à nos frais, nous réunissons l'extrait du PBG et la copie du SLF, étudions le bail foncier et l'option de renouvellement, et vérifions le zonage RDTR. Vous recevez un dossier écrit qui signale chaque point encore ouvert.
Peut-on acheter cette villa à distance ?
Oui, et c'est le cas de la plupart de nos clients installés à l'étranger. Vous découvrez la villa en direct sur Zoom, puis un notaire agit pour vous sur la base d'une procuration signée. Le chantier étant terminé, nous filmons une visite de votre lot et pointons chaque élément de la fiche descriptive. Le paiement suit la vérification des documents, et aucun acompte n'est versé avant qu'elle soit validée.
Comment avez-vous établi les chiffres de rendement net ?
Le prix de départ est de Rp 2,8 M la nuit, tiré d'AirROI pour Ungasan et ajusté pour une villa de deux chambres avec piscine de cette taille. Nous testons ensuite trois scénarios d'occupation, à 55, 65 et 75 %, la fourchette d'une villa gérée par un professionnel. Les charges absorbent 40 % des revenus. Aucun rendement locatif n'est certain : celui-ci est une projection de Rise Real Bali.
Quels rendus 3D représentent cette villa en particulier ?
Le promoteur classe ses rendus par lot plutôt que par modèle de la grille de prix : la galerie couvre donc toute la résidence, avec les deux types de villa et une maison de ville. Sur demande, nous réclamons le plan et les photos du lot précis, puis nous vous les envoyons avec la grille de prix.
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