UNGASAN · ID RR-2784

7STARS: willa z dwiema sypialniami, 145 m², nad Melasti w Ungasan

Prywatny basen, 2,5 łazienki i dwie sypialnie mieszczą się w tej willi 145 m² na działce 158 m² w 7STARS. Budowę skończono w 2025 r., dom jest umeblowany, a do morza jest 430 m. Kupujesz leasehold na 24 lata z pierwszeństwem odnowienia do 50, za Rp 4,69 mld.

Lokal w projekcie 7STARS · lokale w katalogu: 2

Leasehold 24 lata
Zbudowana w 2025 r.
Pełne wyposażenie

2sypialnie
2,5łazienki
145 m²powierzchnia willi
158 m²działka
Leasehold24 lata, odnowienie do 50
Gotoweoddano w 2025 r.

Nieruchomość

Co kupujesz

Z dwóch układów w 7STARS ten jest mniejszy: 145 m² domu nad Melasti. Według naszej bazy do morza jest 430 m, a plaża Melasti leży 0,7 km w linii prostej. Deweloper zamknął budowę osiedla we wrześniu 2025 r.

W środku są dwie sypialnie, 2,5 łazienki, salon z sufitem na dwie kondygnacje i otwartymi schodami oraz kuchnia z jadalnią przy przeszklonej ścianie. Basen należy tylko do tej willi. Dostajesz ją pod klucz, z wykończeniem, meblami i sprzętem AGD, a pełną specyfikację dołączamy do umowy.

Grunt jest na leasehold: 24 lata w cenie i pierwszeństwo przedłużenia do 50 lat po stawce rynkowej. Ten układ kosztuje Rp 4,69 mld. Od dewelopera wciąż czekamy na pozwolenie na użytkowanie (SLF), kopię PBG i wypis strefy z RDTR. Wszystkie trzy muszą być na stole przed rezerwacją.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – 7STARS · willa 2BR, 145 m²: brutto i netto

7STARS nie podaje żadnej rentowności, ani brutto, ani netto, dla układu 145 m². Poniżej nasz model: Rp 2,8 mln za noc, typowo dla willi z dwiema sypialniami i własnym basenem w Ungasan, po odjęciu zarządzania, podatków, zużycia i utrzymania.

Brutto 14,3%≈ Rp 672 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 2,8 mln za noc Netto 8,6%≈ Rp 403 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,6 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatki12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 672 mln14,3% ceny · Rp 2,8 mln za noc, obłożenie 65%
Firma zarządzającaRp 121 mln18% przychodu · rynkowo 15–25%
PodatkiRp 67,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 80,6 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 403 mln8,6% ceny · okres zwrotu ≈ 11,6 lat

Scenariusze obłożenia: 7STARS · willa 2BR, 145 m²
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
55%ostrożny	Rp 569 mln	Rp 227 mln	Rp 341 mln	7,3%	13,7 lat
65%bazowy	Rp 672 mln	Rp 269 mln	Rp 403 mln	8,6%	11,6 lat
75%optymistyczny	Rp 775 mln	Rp 310 mln	Rp 465 mln	9,9%	10,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: 7STARS nie podaje żadnej rentowności, ani brutto, ani netto, dla układu 145 m².
Cena za noc: Rp 2,8 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ungasan to Rp 2,6 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Ungasan: średnio 38,8% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: EVERY Bali · Willa L 3BR: 5,4% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · Willa S 2BR: 6,7% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · apartament 2BR: 6,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Grunt dzierżawisz na 24 lata, a deweloper daje Ci pierwszeństwo odnowienia do 50 lat po cenie rynkowej z tamtego momentu. Willa już stoi, więc po naszym sprawdzeniu podpisujesz PPJB, a przy finalizacji notarialną umowę leasehold. Kopie PBG i SLF muszą jeszcze do nas dotrzeć, a licencja na najem krótkoterminowy to osobny krok.

Prawo i pozwolenia: 7STARS · willa 2BR, 145 m²
Forma prawa	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	24 lata, pierwszeństwo do 50Pierwszeństwo odnowienia oznacza, że jesteś pierwszy w kolejce, a nie że cena jest ustalona. Liczymy od daty odbioru, a klauzula odnowienia trafia do umowy.
Strefa zagospodarowania	Do potwierdzeniaPole strefy dla tej willi jest w naszej bazie puste. Przed rezerwacją zamawiamy wypis z RDTR.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Odnotowane, kopia w drodzeNasza baza pokazuje PBG, ale bez dokumentu. Deweloper przesyła go nam, zanim wyłożysz pieniądze.
Deweloper	7STARS, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy zarejestrowaną spółkę, oddane przez nią inwestycje i warunki dzierżawy gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Willa zbudowana, kopia w drodzeWilla powstała w 2025 r. Licencja na najem krótkoterminowy wymaga SLF, więc tę kopię zdobywamy najpierw.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow dewelopera	Brak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiór	Pod klucz, z meblamiKażdy mebel i każde urządzenie trafia do specyfikacji, którą podpisujesz razem z umową.

Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla 7STARS · willa 2BR, 145 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – 7STARS · willa 2BR, 145 m²

RezerwacjaZabezpieczasz tę konkretną willę opłatą rezerwacyjną, której wysokość ustali deweloper.
SprawdzeniePrzed główną wpłatą nasz zespół bezpłatnie sprawdza grunt, pozwolenia i dokumenty.
OdbiórResztę płacisz i odbierasz klucze u notariusza, przy kompletnych dokumentach.

Gotowa willa zwykle sprzedaje się bez harmonogramu etapów i 7STARS go nie publikuje. Terminy wpłat ustala się w PPJB po due diligence.

Położenie

Położenie: Ungasan

Ta część Ungasan jest mieszkalna i spokojna, a plaże Melasti i Karma leżą tuż pod klifem. Domy na doby w okolicy zarabiają średnio Rp 2,6 mln za zajętą noc przy rocznym obłożeniu 38,8%.

Willa 7STARS 145 m²: taras od frontu, basen i leżaki, wizualizacja dewelopera — Ungasan · Badung · nad Melasti

Do morza≈ 430 m
Plaża Melasti≈ 0,7 km w linii prostej
Plaża Green Bowl≈ 1,7 km w linii prostej
Świątynia Uluwatu≈ 7,4 km w linii prostej
Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min

Kupuje się tu, bo klify i plaże są jak w Uluwatu, a wille kosztują mniej. W zamian rezygnujesz z chodzenia pieszo: zakupy, kawiarnie i surfing to zawsze jazda skuterem.

Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

6barów
5atrakcji
4hotele
2spa
2restauracje
2kawiarnie
1plaża

Najbliższe miejsca

VELA Spaspa · 211 m
Waatu Restaurantrestauracja · 234 m
Karma Kandara Beachhotel · 287 m
Sundays Beach Clubbar · 437 m
Pura Masukaatrakcja · 510 m
Sunday's beach clubbar · 539 m
Karma Beachplaża · 541 m
Villa Valeriahotel · 612 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o 7STARS · willa 2BR, 145 m²

Ile płacę Rise Real Bali za willę 145 m² w 7STARS?

Nie płacisz nam nic. Nasza prowizja jest w cenie dewelopera i płaci ją deweloper. Przed rezerwacją, na nasz koszt, zbieramy kopię PBG i SLF, analizujemy dzierżawę gruntu z opcją odnowienia i sprawdzamy strefę w RDTR. Dostajesz pisemne zestawienie, w którym zaznaczamy każdą wciąż otwartą kwestię.

Czy da się kupić tę willę zdalnie?

Tak, i tak robi większość naszych klientów z zagranicy. Oglądasz willę na żywo przez Zoom, a potem notariusz działa w Twoim imieniu na podstawie podpisanego pełnomocnictwa. Budowa jest zakończona, więc nagrywamy przejście po Twoim lokalu i odhaczamy każdą pozycję specyfikacji. Płacisz dopiero wtedy, gdy dokumenty przejdą sprawdzenie.

Jak powstały wyliczenia rentowności netto?

Punktem wyjścia jest Rp 2,8 mln za noc z AirROI dla Ungasan, z korektą na willę z dwiema sypialniami i basenem tej wielkości. Potem liczymy trzy warianty obłożenia: 55, 65 i 75%, czyli zakres willi prowadzonej profesjonalnie. Koszty zabierają 40% przychodu. To prognoza Rise Real Bali, a dochodu z najmu nikt nie gwarantuje.

Które wizualizacje pokazują właśnie tę willę?

Deweloper grupuje wizualizacje według lokali, a nie według układów z cennika, więc galeria pokazuje całe osiedle: oba typy willi i szeregowiec. Napisz, a poprosimy o rzut i zdjęcia konkretnego lokalu 145 m² i wyślemy je razem z aktualnym cennikiem, żeby porównać je z innymi willami.

Oferty