UNGASAN · ID RR-2791

7STARS: większa willa z dwiema sypialniami, 181 m², od strony Melasti w Ungasan

Na działce 158 m² większy układ 7STARS mieści 181 m² na dwóch poziomach: dwie sypialnie, dwie i pół łazienki, salon na dwie kondygnacje i własny basen. Budowę zakończono w 2025 r., meble są w cenie, a do morza jest 430 m. Cena ofertowa: Rp 5,66 mld za leasehold na 24 lata.

Lokal w projekcie 7STARS · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 24 lata
  • Oddana w 2025 r.
  • Z meblami
  • 2sypialnie
  • 2,5łazienki
  • 181 m²powierzchnia willi
  • 158 m²działka
  • Leasehold24 lata, można przedłużyć do 50
  • Gotowezbudowana w 2025 r.

Nieruchomość

Co kupujesz

Willa 181 m² to większy z dwóch układów w 7STARS, osiedlu jedenastu willi nad Melasti. Według naszych danych do wody jest 430 m, a do plaży Melasti 0,7 km w linii prostej. Deweloper oddał całe osiedle we wrześniu 2025 r.

Większa powierzchnia na tej samej działce 158 m² to dodatkowy pokój na piętrze i przestronniejszy salon pod sufitem na dwie kondygnacje. Nadal masz dwie sypialnie, 2,5 łazienki i własny basen, a kuchnia wychodzi na okno od podłogi do sufitu. Willa jest pod klucz, a jej spis wyposażenia wchodzi do dokumentów sprzedaży.

Za Rp 5,66 mld kupujesz 24-letnią dzierżawę gruntu, a deweloper daje Ci pierwszeństwo odnowienia do 50 lat po stawce rynkowej z tamtego dnia. Przed rezerwacją potrzebne są trzy dokumenty: wypis strefy z RDTR, kopia PBG i kopia SLF.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – 7STARS · willa 2BR, 181 m²: brutto i netto

Deweloper nie podaje rentowności brutto ani netto dla willi 181 m². Poniżej nasza prognoza: Rp 3,3 mln za noc w Ungasan, z korektą w górę za większą powierzchnię, po odjęciu prowizji operatora, podatków i utrzymania.

Brutto 13,7%≈ Rp 777 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,3 mln za noc Netto 8,2%≈ Rp 466 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 777 mln13,7% ceny · Rp 3,3 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 140 mln18% przychodu · rynkowo 15–25%
  • PodatkiRp 77,7 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 93,2 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 466 mln8,2% ceny · okres zwrotu ≈ 12,1 lat
Scenariusze obłożenia: 7STARS · willa 2BR, 181 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 657 mlnRp 263 mlnRp 394 mln7,0%14,4 lat
65%bazowyRp 777 mlnRp 311 mlnRp 466 mln8,2%12,1 lat
75%optymistycznyRp 896 mlnRp 359 mlnRp 538 mln9,5%10,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje rentowności brutto ani netto dla willi 181 m².
Cena za noc
Rp 3,3 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ungasan to Rp 2,6 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ungasan: średnio 38,8% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
EVERY Bali · Willa L 3BR: 5,4% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · Willa S 2BR: 6,7% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · apartament 2BR: 6,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Prawo do willi to leasehold na 24 lata z pierwszeństwem odnowienia, które może wydłużyć okres łącznie do 50 lat po wartości rynkowej. Najpierw, po naszych sprawdzeniach, podpisuje się PPJB, potem notarialną umowę leasehold gruntu. Wciąż zbieramy kopie PBG i SLF. Licencja na najem krótkoterminowy dochodzi osobno.

Prawo i pozwolenia: 7STARS · willa 2BR, 181 m²
Forma prawaLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold24 lata, pierwszeństwo do 50Ceny odnowienia nikt nie poda z góry. Pozostałe lata liczymy od oddania, nie od dnia podpisu, a zapis o przedłużeniu jest w umowie.
Strefa zagospodarowaniaDo potwierdzeniaW naszych danych przy tej działce nie ma strefy. Oficjalny wypis z RDTR bierzemy, zanim się zobowiążesz.
Pozwolenie na budowę (PBG)Odnotowane, kopia w drodzeOferta zaznacza pozwolenie, ale nie ma do niego skanu. Zdobywamy go przed rezerwacją.
Deweloper7STARS, podmiot prawny do potwierdzeniaPrzeglądamy dokumenty spółki, jej wcześniej oddane inwestycje i dzierżawę gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Zbudowana, kopia w drodzePrace budowlane zakończono w 2025 r. SLF otwiera drogę do licencji na najem krótkoterminowy, więc kopia trafia do nas wcześnie.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, z meblamiSzczegółowy wykaz mebli i sprzętu dołączamy do umowy jako załącznik.
Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla 7STARS · willa 2BR, 181 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – 7STARS · willa 2BR, 181 m²

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna, której kwotę poda deweloper, trzyma dla Ciebie willę 181 m².
  2. SprawdzeniePrzed dużym przelewem sprawdzamy na nasz koszt grunt, pozwolenia i dokumenty spółki.
  3. OdbiórReszta płatności i odbiór kluczy u notariusza, z kompletem dokumentów.

Dom jest gotowy, więc deweloper nie publikuje harmonogramu wpłat. Warunki płatności ustalamy w PPJB po sprawdzeniu dokumentów.

Położenie

Położenie: Ungasan

Pod tym odcinkiem Ungasan leżą plaże Melasti i Karma. Sam płaskowyż jest spokojny i mieszkalny, a wejście kosztuje tu mniej niż w Uluwatu. Najem na doby daje blisko Rp 2,6 mln za noc, a typowa oferta jest zajęta przez 38,8% roku.

Willa 7STARS 181 m²: przeszklony parter i piętro, wizualizacja dewelopera
Ungasan · Badung · nad Melasti
  • Do morza≈ 430 m
  • Plaża Melasti≈ 0,7 km w linii prostej
  • Plaża Green Bowl≈ 1,7 km w linii prostej
  • Świątynia Uluwatu≈ 7,4 km w linii prostej
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min

Kupujących przyciąga spokój na tym samym wybrzeżu co Uluwatu i niższe ceny. Minus: chodników prawie nie ma, więc na każdą sprawę trzeba wsiąść na skuter.

Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6barów
  • 5atrakcji
  • 4hotele
  • 2spa
  • 2restauracje
  • 2kawiarnie
  • 1plaża

Najbliższe miejsca

  • VELA Spaspa · 211 m
  • Waatu Restaurantrestauracja · 234 m
  • Karma Kandara Beachhotel · 287 m
  • Sundays Beach Clubbar · 437 m
  • Pura Masukaatrakcja · 510 m
  • Sunday's beach clubbar · 539 m
  • Karma Beachplaża · 541 m
  • Villa Valeriahotel · 612 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o 7STARS · willa 2BR, 181 m²

Czy płacę Rise Real Bali prowizję za willę 181 m² w 7STARS?

Ty nie płacisz nic. Cena z cennika dewelopera zawiera już naszą prowizję, którą płaci deweloper. Due diligence przed rezerwacją robimy za własne pieniądze: kopia PBG, kopia SLF, dzierżawa gruntu i zasady odnowienia oraz sprawdzenie strefy w RDTR. Wynik dostajesz w pisemnym zestawieniu z listą nierozstrzygniętych kwestii.

Czy mogę sfinalizować zakup tej willi z zagranicy?

Tak. Willę oglądasz na Zoomie z naszym doradcą, który jest na miejscu, a notariusz podpisuje za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa. Budynek jest gotowy, więc nagrywamy wideo pokój po pokoju i porównujemy każde wykończenie ze specyfikacją. Pieniądze wychodzą z Twojego konta dopiero wtedy, gdy dokumenty są sprawdzone.

Na czym opiera się model rentowności netto?

Przyjmujemy Rp 3,3 mln za noc, na podstawie danych AirROI dla Ungasan, z korektą w górę dla willi 181 m² z dwiema sypialniami i basenem. Obłożenie liczymy w wariantach 55, 65 i 75%, zakładając profesjonalnego operatora. Koszty prowadzenia zabierają 40% przychodu. Faktyczny dochód może wyjść wyżej lub niżej i nikt go nie gwarantuje.

Czy wizualizacje pokazują dokładnie tę willę?

Nie do końca. Zdjęcia dewelopera są podzielone według lokali, a cennik według układów, więc galeria pokazuje całe osiedle, także drugi typ willi i szeregowiec. Możemy poprosić o rzut i zdjęcia lokalu, który rozważasz, i wysłać je razem z cenami.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →