UNGASAN
desde Rp 4.690 millones/ 24 años · prórroga hasta 50
7STARS
Ungasan · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 145–181 m²
- leasehold 24
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UNGASAN · ID RR-2791
7STARS: villa grande de dos dormitorios, 181 m², en el lado de Melasti de Ungasan
La distribución grande de 7STARS reparte 181 m² en dos plantas sobre una parcela de 158 m²: dos dormitorios, dos baños y medio, salón a doble altura y piscina propia. La obra terminó en 2025, se vende con muebles y el mar queda a 430 m. Precio: Rp 5.660 millones con un leasehold de 24 años.
Unidad de 7STARS · unidades publicadas: 2
- Leasehold de 24 años
- Terminada en 2025
- Se vende amueblada
- 2dormitorios
- 2,5baños
- 181 m²superficie de la villa
- 158 m²parcela
- Leasehold24 años, prorrogable hasta 50
- Listaconstruida en 2025
Inmueble
Qué compras
La villa de 181 m² es la mayor de las dos distribuciones de 7STARS, un conjunto de once villas sobre Melasti. Según nuestros datos de anuncios hay 430 m hasta el agua. La playa de Melasti está a 0,7 km en el mapa, y la promotora terminó todo el complejo en septiembre de 2025.
Más superficie sobre la misma huella de 158 m² se traduce en más espacio arriba y un salón más amplio bajo el techo a doble altura. Sigues teniendo dos dormitorios, 2,5 baños y piscina propia, y la cocina da a un ventanal de suelo a techo. La villa se entrega llave en mano, y su inventario pasa a formar parte de los papeles de la compra.
Por Rp 5.660 millones compras un leasehold del suelo de 24 años, y la promotora te da preferencia para renovar hasta llegar a 50, al precio de mercado del momento. Antes de la reserva faltan tres papeles: el extracto de zonificación del RDTR, el extracto del PBG y una copia del SLF.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de 7STARS · villa de 2 dormitorios, 181 m²: bruta y neta
La promotora no da rentabilidad bruta ni neta para la villa de 181 m². Debajo va nuestra proyección: Rp 3,3 millones por noche en Ungasan, subidos por la superficie extra, después de la parte de la gestora, impuestos y mantenimiento.
Bruta 13,7 %≈ Rp 777 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,3 millones por noche
Neta 8,2 %≈ Rp 466 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 777 millones13,7 % del precio · Rp 3,3 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 140 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 77,7 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 93,2 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 466 millones8,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 657 millones | Rp 263 millones | Rp 394 millones | 7,0% | 14,4 años |
| 65%base | Rp 777 millones | Rp 311 millones | Rp 466 millones | 8,2% | 12,1 años |
| 75%optimista | Rp 896 millones | Rp 359 millones | Rp 538 millones | 9,5% | 10,5 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 3,3 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Compras un leasehold de 24 años, con preferencia en una renovación que puede llevar el total a 50 años a valor de mercado. Primero se firma un PPJB, cuando terminamos nuestras comprobaciones, y después el leasehold del suelo ante notario. Hemos pedido las copias del PBG y del SLF. La licencia de alquiler turístico (NIB) va aparte.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 24 años, derecho preferente a renovar hasta 50Nadie puede dar hoy el precio de la renovación. Contamos los años que quedan desde la entrega, no desde el día que firmas, y la redacción de la prórroga va en el contrato. |
| Zonificación | Por confirmarNuestros datos no asignan zona a esta parcela. Antes de que te comprometas, pedimos un extracto oficial del RDTR. |
| Licencia de obra (PBG) | Consta, copia pendienteEl anuncio marca la licencia, pero no venía escaneada. Pedimos la copia antes de la reserva. |
| Promotora | 7STARS, sociedad por confirmarNuestro equipo revisa el registro de la sociedad, sus entregas anteriores y el arrendamiento del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Construida, copia pendienteLa obra se cerró en 2025. Sin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que pedimos la copia cuanto antes. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, con mueblesUna relación detallada de muebles y electrodomésticos acompaña al contrato como anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de 7STARS · villa de 2 dormitorios, 181 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de 7STARS · villa de 2 dormitorios, 181 m²
- ReservaUna reserva, por el importe que indique la promotora, te guarda la villa de 181 m².
- ComprobacionesSuelo, licencias y registro de la sociedad se revisan a nuestra costa antes de la transferencia grande.
- EntregaPagas el resto y recibes las llaves ante notario, con el expediente en la mano.
Como la casa está terminada, no hay calendario de pagos publicado. Negociamos las condiciones de pago en el PPJB después de la revisión.
Ubicación
Dónde está: Ungasan
Bajo este tramo de Ungasan están las playas de Melasti y Karma; arriba, una meseta residencial tranquila donde se entra más barato que en Uluwatu. El alquiler por noches ronda aquí los Rp 2,6 millones, y el anuncio típico está reservado el 38,8 % del año.
- Al mar≈ 430 m
- Playa de Melasti≈ 0,7 km en línea recta
- Playa de Green Bowl≈ 1,7 km en línea recta
- Templo de Uluwatu≈ 7,4 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min
Lo que atrae es una base más tranquila en la misma costa que Uluwatu y a menor precio. A cambio, casi no hay aceras: para cada salida hace falta moto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6bares
- 5lugares de interés
- 4hoteles
- 2spas
- 2restaurantes
- 2cafeterías
- 1playa
Lo más cercano
- VELA Spaspa · 211 m
- Waatu Restaurantrestaurante · 234 m
- Karma Kandara Beachhotel · 287 m
- Sundays Beach Clubbar · 437 m
- Pura Masukalugar de interés · 510 m
- Sunday's beach clubbar · 539 m
- Karma Beachplaya · 541 m
- Villa Valeriahotel · 612 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre 7STARS · villa de 2 dormitorios, 181 m²
¿Pago honorarios a Rise Real Bali por la villa de 181 m² de 7STARS?
No. El precio de lista de la promotora ya incluye nuestra comisión, y la paga ella. Antes de cualquier reserva hacemos la revisión legal a nuestra costa: extracto del PBG, copia del SLF, el arrendamiento del suelo y cómo funciona la renovación, más la zonificación del RDTR. Te llega un informe escrito con todo lo que quede sin resolver.
¿Puedo cerrar la compra de esta villa desde fuera?
Puedes. La visita se hace por Zoom con un asesor en la villa, y firmas ante notario mediante un poder. Con el edificio terminado, grabamos un vídeo habitación por habitación de tu villa y comparamos cada acabado con la memoria de calidades. El dinero sale de tu cuenta solo después de que los documentos pasen la revisión.
¿Qué hay detrás del modelo de rentabilidad neta?
Tomamos Rp 3,3 millones por noche, a partir de los datos de AirROI para Ungasan y algo por encima por tratarse de una villa de dos dormitorios con piscina y 181 m². Calculamos ocupaciones del 55, 65 y 75 %, con una gestora profesional al frente. Los gastos de explotación se comen el 40 % de la facturación. El ingreso real puede quedar por encima o por debajo, y nadie lo asegura.
¿Los renders son de esta villa en concreto?
No exactamente. La promotora ordena sus imágenes por unidad, mientras que la tarifa va por distribución, así que nuestra galería enseña el complejo entero, incluido el otro tipo de villa y una casa adosada. Podemos pedir el plano y las fotos de la unidad que te interesa y mandártelos con los precios.
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