UNGASAN
à partir de Rp 4,69 Md/ 24 ans · prolongation jusqu'à 50 ans
7STARS
Ungasan · Complexe de villas
- 2 chambres
- 145–181 m²
- leasehold 24
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UNGASAN · ID RR-2791
7STARS : villa de 2 chambres, grand modèle de 181 m², côté Melasti à Ungasan
Sur une parcelle de 158 m², le grand modèle de 7STARS répartit 181 m² habitables sur deux niveaux : deux chambres, deux salles de bains et des toilettes invités, un séjour en double hauteur et une piscine privée. Le chantier s'est achevé en 2025, le mobilier est inclus et la mer se trouve à 430 m. Prix demandé : Rp 5,66 Md, sur un bail de 24 ans.
Lot dans 7STARS · lots publiés : 2
- Leasehold 24 ans
- Achevée en 2025
- Livré meublé
- 2chambres
- 2,5salles de bain
- 181 m²taille de la villa
- 158 m²parcelle
- Leasehold24 ans, prolongeable jusqu'à 50 ans
- Prêtconstruit en 2025
Bien
Ce que vous obtenez
Cette villa de 181 m² est le plus grand des deux plans de 7STARS, une résidence de onze villas au-dessus de Melasti. D'après nos données, la mer est à 430 m. La plage de Melasti proprement dite est à 0,7 km sur la carte, et le promoteur a terminé l'ensemble du complexe en septembre 2025.
Davantage de surface habitable sur la même emprise de 158 m², c'est de la place en plus à l'étage et un séjour plus ample sous le plafond en double hauteur. Vous gardez deux chambres, deux salles de bains et des toilettes invités, une piscine privée, et la cuisine donne sur une baie vitrée toute hauteur. La villa est livrée clé en main, et son inventaire est joint aux actes de vente.
Pour Rp 5,66 Md, vous obtenez un bail foncier de 24 ans, et le promoteur vous donne la priorité pour le renouveler, jusqu'à 50 ans, au prix du marché du moment. Trois documents sont à obtenir avant tout acompte : un extrait de zonage RDTR, l'extrait du permis de construire (PBG) et une copie du certificat de conformité (SLF).
Les chiffres de ce bien
7STARS · villa 2 chambres, 181 m² : rendement brut et net
Le promoteur n'annonce aucun rendement brut ni net pour la villa de 181 m². Voici notre projection : Rp 3,3 M la nuit pour Ungasan, majorés pour la surface supplémentaire, après déduction de la part du gestionnaire, des taxes et de l'entretien.
Brut 13,7 %≈ Rp 777 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,3 M la nuit
Net 8,2 %≈ Rp 466 M par an · amorti en ≈ 12,1 ans
- Revenus locatifs brutsRp 777 M13,7 % du prix · tarif Rp 3,3 M, occupation 65 %
- Société de gestionRp 140 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 77,7 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 93,2 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 466 M8,2 % du prix · amorti en ≈ 12,1 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 %prudent | Rp 657 M | Rp 263 M | Rp 394 M | 7,0 % | 14,4 ans |
| 65 %base | Rp 777 M | Rp 311 M | Rp 466 M | 8,2 % | 12,1 ans |
| 75 %optimiste | Rp 896 M | Rp 359 M | Rp 538 M | 9,5 % | 10,5 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 3,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Le droit prend la forme d'un leasehold (bail de longue durée) de 24 ans, avec un droit de priorité sur un renouvellement qui peut porter le total à 50 ans, à la valeur du marché. L'opération passe d'abord par un PPJB, une fois nos vérifications faites, puis par un bail notarié sur le terrain. Nous réunissons encore les copies du PBG et du SLF. La licence de location courte durée vient en plus.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 24 ans, droit de priorité pour renouveler jusqu'à 50 ansPersonne ne peut annoncer à l'avance le prix du renouvellement. Nous comptons les années restantes à partir de l'achèvement, pas du jour de votre signature, et la formulation de la prolongation figure au contrat. |
| Zonage | À confirmerAucun zonage n'apparaît pour cette parcelle dans nos données. Nous obtenons un extrait RDTR officiel avant que vous vous engagiez. |
| Permis de construire (PBG) | Mentionné, copie à suivreLe permis est mentionné dans l'annonce, mais aucune copie scannée n'est fournie. Nous en obtenons une avant l'acompte. |
| Promoteur | 7STARS, société à confirmerNotre équipe examine les documents de la société, les livraisons précédentes et le bail foncier. |
| Certificat de conformité (SLF) | Construit, copie à suivreLes travaux se sont achevés en 2025. Le SLF conditionne la licence de location courte durée : nous en demandons donc la copie sans attendre. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location courte durée (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, avec mobilierUn inventaire détaillé du mobilier et de l'électroménager est annexé au contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour 7STARS · villa 2 chambres, 181 m² ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
7STARS · villa 2 chambres, 181 m² : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte, dont le montant sera fixé par le promoteur, réserve la villa de 181 m².
- VérificationsTerrain, permis et documents de la société sont examinés à nos frais avant le virement principal.
- LivraisonChez le notaire, vous réglez le solde et recevez les clés, dossier en main.
La maison étant terminée, il n'existe pas de plan de paiement par étapes publié. Nous négocions les conditions de paiement dans le PPJB, une fois l'examen terminé.
Localisation
Emplacement : Ungasan
Les plages de Melasti et de Karma s'étendent en contrebas de ce secteur d'Ungasan, un plateau résidentiel calme dont le ticket d'entrée est inférieur à celui d'Uluwatu. Les locations à la nuit y rapportent près de Rp 2,6 M, et l'annonce type est réservée 38,8 % de l'année.
- Jusqu'à la mer≈ 430 m
- Plage de Melasti≈ 0,7 km à vol d'oiseau
- Plage de Green Bowl≈ 1,7 km à vol d'oiseau
- Temple d'Uluwatu≈ 7,4 km à vol d'oiseau
- Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min
L'intérêt : un point de chute plus calme, sur la même côte qu'Uluwatu, pour un budget moindre. Le revers : les trottoirs sont rares, prévoyez donc le scooter pour chaque trajet.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur 7STARS · villa 2 chambres, 181 m²
Dois-je payer des honoraires à Rise Real Bali pour la villa de 181 m² chez 7STARS ?
Aucun honoraire de votre part. Le prix catalogue du promoteur inclut déjà notre commission, que le promoteur règle. Nous finançons nous-mêmes les vérifications préalables (due diligence) avant tout acompte : extrait du PBG, copie du SLF, bail foncier et mécanisme de renouvellement, ainsi qu'un contrôle du zonage RDTR. Le résultat vous parvient sous forme d'une note écrite qui liste les points restés ouverts.
Puis-je conclure l'achat de cette villa depuis l'étranger ?
Oui. La visite se fait sur Zoom, avec un conseiller sur place, et un notaire signe pour vous grâce à une procuration. Le bâtiment étant terminé, nous filmons votre villa pièce par pièce et comparons chaque finition au descriptif. Les fonds ne quittent votre compte qu'une fois les documents validés.
Qu'y a-t-il derrière le modèle de rendement net ?
Nous retenons Rp 3,3 M la nuit, tiré des données AirROI pour Ungasan et relevé pour une villa de 181 m² à deux chambres avec piscine. Nous modélisons l'occupation à 55, 65 et 75 %, en supposant qu'un gestionnaire professionnel dirige la villa. Les charges d'exploitation absorbent 40 % des revenus. Le revenu réel peut se situer au-dessus ou au-dessous de notre projection, et personne ne le garantit.
Les rendus 3D correspondent-ils à cette villa précisément ?
Pas exactement. Les images du promoteur sont classées par lot, alors que la grille de prix suit les modèles : notre galerie montre donc l'ensemble de la résidence, avec l'autre type de villa et une maison de ville. Nous pouvons demander le plan et les photos du lot qui vous intéresse et vous les envoyer avec les prix.
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