UNGASAN · ID RR-3078

Ahau Gardens Villa 2: dos dormitorios y jardín con jacuzzi, 142,67 m², Ungasan

Aquí lo que pesa es el terreno: una parcela de 201,65 m² bajo una villa de 142,67 m² que cuesta Rp 5.560 millones. Tienes dos dormitorios independientes de 34,2 y 38,89 m², un salón de 61,78 m² y una piscina de 25 m². Completan la casa un jardín privado con jacuzzi y la entrada por un puente suspendido. Leasehold, con el plazo por confirmar.

Unidad de Ahau Gardens · unidades publicadas: 2

  • Leasehold
  • Se vende amueblada
  • Jardín con jacuzzi
  • 2dormitorios
  • 3baños
  • 142,67 m²superficie de la casa
  • 201,65 m²terreno
  • Leaseholdtipo de derecho

Inmueble

Qué compras

La Villa 2 cuesta menos que su hermana y tiene el doble de terreno: 142,67 m² de casa sobre 201,65 m² de suelo. La memoria de la promotora recoge un salón de 61,78 m², dormitorios de 34,2 y 38,89 m², aseo de cortesía, trastero y lavadero. Se entra por un puente suspendido, y la piscina mide 25 m².

Tres cosas venden esta villa: una ducha sensorial bajo un túnel de luz de seis metros, un jardín privado con jacuzzi y un jardín zen para meditar. Arconique señala que en el salón cabría un tercer dormitorio principal. Nosotros la tratamos como villa de dos dormitorios, porque así figura en nuestro anuncio. La galería usa los renders de todo el complejo, ya que no hay imágenes propias de esta villa.

Para los ingresos contamos con Rp 2,9 millones por noche reservada. Es más que los Rp 2,6 millones típicos de la zona, porque el huésped paga de más por piscina privada y dos dormitorios. Calculamos tres escenarios de ocupación, 55, 65 y 75 %, con el 40 % de lo facturado para gastos. El escenario medio te deja unos Rp 416 millones al año, una rentabilidad neta del 7,5 % sobre el precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²: bruta y neta

Según la documentación oficial de la promotora, la Villa 2 factura Rp 6,4 millones por noche con un 74 % de ocupación, un rendimiento del 13,18 % y recuperación de la inversión en 6,2 años. Debajo va nuestra cifra: Rp 2,9 millones por noche en Ungasan, menos gestora, impuestos y mantenimiento.

Bruta 12,5 %≈ Rp 693 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,9 millones por noche Neta 7,5 %≈ Rp 416 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 693 millones12,5 % del precio · Rp 2,9 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 125 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 69,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 83,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 416 millones7,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
Escenarios de ocupación: Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 586 millonesRp 235 millonesRp 352 millones6,3%15,8 años
65%baseRp 693 millonesRp 277 millonesRp 416 millones7,5%13,4 años
75%optimistaRp 799 millonesRp 320 millonesRp 480 millones8,6%11,6 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se ofrece con un leasehold del suelo cuyo plazo aún esperamos ver en papel. Empiezas con un pago de intención reembolsable, firmas un contrato preliminar de leasehold y construcción al pagar el 30 %, y a la entrega el leasehold de larga duración y un contrato de gestión. Falta también el número del PBG; el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegarán más tarde.

Derecho y licencias de Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoPor confirmarNo aparece ningún plazo en nuestros datos ni en la presentación de Arconique. Pedimos por escrito los años y las condiciones de renovación; el plazo cuenta desde la entrega.
ZonificaciónResidencialEsta parcela está en zona residencial. El alquiler por noches depende de la zona y de la licencia, así que el RDTR va antes que tu dinero.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarNuestro anuncio no marca PBG para la Villa 2. Pedimos su número y un extracto antes de la reserva.
PromotoraArconiqueRevisamos la sociedad, sus proyectos anteriores y el arrendamiento del suelo. Pedimos el nombre de la PT, que los folletos no dan.
Certificado de habitabilidad (SLF)Por confirmarNadie nos ha dicho aún la fase de obra. Sin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que los pagos siguen el avance de la obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en manoMuebles y electrodomésticos se listan en un anexo del contrato que firmas. Arconique no ha dado fecha de terminación.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²?

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Condiciones

Calendario de pagos de Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²

  1. Intención de compraTransfieres Rp 35,4 millones reembolsables y recibes todos los documentos para revisarlos.
  2. ContratoCon la revisión en positivo, pagas el 30 % al firmar el contrato preliminar de leasehold y construcción.
  3. Fases de obraLiberas tres pagos a medida que se confirma el avance de la obra.
  4. LlavesEl 5 % cierra la operación junto con el leasehold de larga duración y el contrato de gestión.

Puedes elegir un plan por hitos ligado al 40, 65 y 85 % de obra, o un plan a plazos que deja un 30 % en pagos iguales durante el primer año tras la entrega. La presentación da el plan por hitos con dos repartos distintos, 30 / 25 / 30 / 10 / 5 y 30 / 30 / 20 / 15 / 5. Lo cerramos en el PPJB al terminar la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Jalan Tulip · Ungasan

La Villa 2 está en Jalan Tulip, una calle residencial a poca distancia en moto de Melasti, Pandawa y Dreamland, con precios por debajo de los de Uluwatu. El alquiler turístico en Ungasan ronda los Rp 2,6 millones por noche, con el 38,8 % del calendario lleno.

Ahau Gardens Villa 2: patio privado con jacuzzi
Ungasan · Badung · Jl. Tulip
  • Parq Blue≈ 2 min (promotora)
  • Playa de Melasti≈ 5 min (promotora)
  • Karma Beach Club≈ 7 min (promotora)
  • Playa de Pandawa≈ 10 min (promotora)
  • Playa de Dreamland≈ 10 min (promotora)
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min (promotora)

Ungasan gana por precio y por un ritmo más tranquilo, junto a las mismas playas por las que en Uluwatu se paga más. La otra cara: para los recados del día hace falta vehículo.

Jalan Tulip · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10hoteles
  • 3cafeterías
  • 2restaurantes
  • 1spa

Lo más cercano

  • Tropical Villa Indahhotel · 285 m
  • Tropical Villa Sinar Malukuhotel · 288 m
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  • Tropical Villa Senanghotel · 318 m
  • Tropical Villa Mataharihotel · 328 m
  • Tropical Villa Rayahotel · 392 m
  • Bali Sunyi Villa Ahotel · 629 m
  • Luwak koffeecafetería · 634 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²

¿Hay honorarios de Rise Real Bali en la Villa 2 de Ahau Gardens?

No. La comisión forma parte del precio de lista de Arconique y nos la paga la promotora. Nuestra revisión antes de la reserva no te cuesta nada: registros del suelo, tipo de derecho y licencias. En la Villa 2 pedimos además el plazo del leasehold, cómo va la obra, una fecha de terminación, el número del PBG y el nombre de la PT, todo en blanco en nuestra base.

¿Podría comprar la Villa 2 sin ir a Bali?

Claro. La recorres con nosotros por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo recibe la villa allí. Arconique no ha fijado fecha de entrega. Cada pago espera a que se confirme el avance de la obra, y el pago de cierre solo sale con el expediente completo y el leasehold de larga duración del suelo firmado.

¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler de la Villa 2?

Empezamos en Rp 2,9 millones por noche, una cifra de AirROI para la zona que subimos por la piscina privada y el segundo dormitorio. El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación, desde la comisión de la gestora hasta impuestos y reparaciones, se llevan el 40 % de la facturación. El resultado es una proyección nuestra, y los ingresos reales pueden salir distintos.

¿Se le puede añadir un tercer dormitorio a la Villa 2?

La promotora dice que en el salón cabe un tercer dormitorio principal. Su documentación no enseña plano ni precio aparte para esa opción, y nuestro anuncio mantiene la villa en dos dormitorios. Antes de cualquier reserva pediremos planos y el coste de la reforma, y mientras tanto nuestros cálculos de ingresos se quedan con los dos dormitorios confirmados.

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