UNGASAN · ID RR-3078

Ahau Gardens, Willa 2: dwie sypialnie i ogród z jacuzzi, 142,67 m², Ungasan

Tu przyciąga grunt: działka 201,65 m² pod willą 142,67 m² za Rp 5,56 mld. Dostajesz dwie osobne sypialnie, 34,2 i 38,89 m², salon 61,78 m² i basen 25 m². Do tego prywatny ogród z jacuzzi i wejście przez podwieszany most. Leasehold, okres do potwierdzenia.

Lokal w projekcie Ahau Gardens · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold
  • Sprzedawana z meblami
  • Ogród z jacuzzi
  • 2sypialnie
  • 3łazienki
  • 142,67 m²powierzchnia domu
  • 201,65 m²grunt
  • Leaseholdforma prawa

Nieruchomość

Co kupujesz

Willa 2 kosztuje mniej od Willi 1, a stoi na dwa razy większym gruncie: 142,67 m² domu na 201,65 m² ziemi. Specyfikacja dewelopera podaje salon 61,78 m², sypialnie 34,2 i 38,89 m², łazienkę dla gości, schowek i pralnię. Wchodzi się przez podwieszany most, a basen ma 25 m².

Tę willę sprzedają trzy rzeczy: prysznic sensoryczny pod sześciometrowym tunelem światła, prywatny ogród z jacuzzi i ogród zen do medytacji. Arconique zaznacza, że w salonie zmieści się trzecia główna sypialnia. Traktujemy ją jako willę z dwiema sypialniami, bo tak zapisuje ją nasza oferta. Galeria korzysta z wizualizacji całego osiedla, bo osobnych dla tej willi nie ma.

Do przychodu przyjmujemy Rp 2,9 mln za zarezerwowaną noc. To więcej niż typowe dla okolicy Rp 2,6 mln, bo goście dopłacają za prywatny basen i dwie sypialnie. Liczymy trzy warianty obłożenia, 55, 65 i 75%, a 40% wpływów idzie na koszty. Wariant środkowy zostawia ok. Rp 416 mln rocznie na koncie, czyli 7,5% netto od ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Ahau Gardens · Willa 2, 142,67 m²: brutto i netto

Według oficjalnych materiałów dewelopera Willa 2 zarabia Rp 6,4 mln za noc przy obłożeniu 74%, co daje 13,18% i okres zwrotu 6,2 roku. Poniżej nasz wynik: Rp 2,9 mln za noc w Ungasan, po odjęciu operatora, podatków i utrzymania.

Brutto 12,5%≈ Rp 693 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 2,9 mln za noc Netto 7,5%≈ Rp 416 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 693 mln12,5% ceny · Rp 2,9 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 125 mln18% przychodu · rynkowo 15–25%
  • PodatkiRp 69,3 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 83,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 416 mln7,5% ceny · okres zwrotu ≈ 13,4 lat
Scenariusze obłożenia: Ahau Gardens · Willa 2, 142,67 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 586 mlnRp 235 mlnRp 352 mln6,3%15,8 lat
65%bazowyRp 693 mlnRp 277 mlnRp 416 mln7,5%13,4 lat
75%optymistycznyRp 799 mlnRp 320 mlnRp 480 mln8,6%11,6 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Według oficjalnych materiałów dewelopera Willa 2 zarabia Rp 6,4 mln za noc przy obłożeniu 74%, co daje 13,18% i okres zwrotu 6,2 roku. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,9 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ungasan to Rp 2,6 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ungasan: średnio 38,8% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
EVERY Bali · Willa L 3BR: 5,4% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · Willa S 2BR: 6,7% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · apartament 2BR: 6,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willę sprzedaje się na dzierżawie gruntu (leasehold), ale jej okresu wciąż nie widzieliśmy na piśmie. Zaczynasz od zwrotnej wpłaty rezerwacyjnej, przy 30% podpisujesz wstępną umowę dzierżawy i budowy, a przy odbiorze długoterminową umowę leasehold i umowę o zarządzanie. Potrzebujemy też numeru PBG, a SLF i licencja na najem przyjdą dopiero później.

Prawo i pozwolenia: Ahau Gardens · Willa 2, 142,67 m²
Forma prawaLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo potwierdzeniaOkresu nie ma ani w naszych danych, ani w prezentacji Arconique. Warunki odnowienia i liczba lat muszą do nas dotrzeć na piśmie, a licznik rusza od odbioru.
Strefa zagospodarowaniaMieszkaniowaTa działka ma strefę mieszkaniową. Najem na doby zależy od strefy i licencji, więc RDTR sprawdzamy, zanim zapłacisz.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNic w naszej ofercie nie wskazuje PBG dla Willi 2. Numer i kopię musimy mieć przed rezerwacją.
DeweloperArconiqueSprawdzamy spółkę, jej wcześniejsze projekty i dzierżawę gruntu. Prosimy o nazwę PT, której broszury nie podają.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Do potwierdzeniaNikt nie podał nam jeszcze etapu budowy. Bez SLF nie ma licencji na najem, więc raty idą za postępem prac.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod kluczMeble i sprzęt są wymienione w załączniku do umowy, który podpisujesz. Arconique nie podał daty zakończenia.
Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Ahau Gardens · Willa 2, 142,67 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Ahau Gardens · Willa 2, 142,67 m²

  1. List intencyjnyPrzelewasz zwrotne Rp 35,4 mln i dostajesz wszystkie dokumenty do sprawdzenia.
  2. UmowaPo pozytywnym sprawdzeniu wpłacasz 30% i podpisujesz wstępną umowę dzierżawy i budowy.
  3. Etapy budowyTrzy wpłaty zwalniasz w miarę potwierdzania postępu budowy.
  4. Klucze5% zamyka transakcję razem z długoterminową umową dzierżawy i umową o zarządzanie.

Do wyboru jest plan etapowy powiązany z 40, 65 i 85% budowy albo plan ratalny, który zostawia 30% na równe wpłaty w pierwszym roku po odbiorze. Prezentacja podaje plan etapowy w dwóch różnych podziałach: 30 / 25 / 30 / 10 / 5 oraz 30 / 30 / 20 / 15 / 5. Ustalamy go w PPJB po zakończeniu due diligence.

Położenie

Położenie: Jalan Tulip · Ungasan

Willa 2 stoi przy Jalan Tulip, mieszkalnej uliczce niedaleko Melasti, Pandawa i Dreamland, gdzie ceny są niższe niż w Uluwatu. Najem krótkoterminowy w Ungasan to ok. Rp 2,6 mln za noc przy 38,8% zajętego kalendarza.

Ahau Gardens, Willa 2: prywatny dziedziniec z jacuzzi
Ungasan · Badung · Jl. Tulip
  • Parq Blue≈ 2 min (deweloper)
  • Plaża Melasti≈ 5 min (deweloper)
  • Karma Beach Club≈ 7 min (deweloper)
  • Plaża Pandawa≈ 10 min (deweloper)
  • Plaża Dreamland≈ 10 min (deweloper)
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min (deweloper)

Ungasan wygrywa ceną i wolniejszym tempem, obok tych samych plaż, za które kupujący w Uluwatu płacą więcej. Tyle że po zakupy i na kawę trzeba jechać skuterem.

Jalan Tulip · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10hoteli
  • 3kawiarnie
  • 2restauracje
  • 1spa

Najbliższe miejsca

  • Tropical Villa Indahhotel · 285 m
  • Tropical Villa Sinar Malukuhotel · 288 m
  • Tropical Villa Asmarahotel · 305 m
  • Tropical Villa Senanghotel · 318 m
  • Tropical Villa Mataharihotel · 328 m
  • Tropical Villa Rayahotel · 392 m
  • Bali Sunyi Villa Ahotel · 629 m
  • Luwak koffeekawiarnia · 634 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Ahau Gardens · Willa 2, 142,67 m²

Czy Rise Real Bali pobiera opłatę za Willę 2 w Ahau Gardens?

Nie. Prowizja jest częścią ceny z cennika Arconique i rozlicza ją z nami deweloper. Nasze sprawdzenie przed rezerwacją nic Cię nie kosztuje: certyfikat gruntu, forma prawa i pozwolenia. Przy Willi 2 ustalamy też okres leasehold, zaawansowanie budowy, datę zakończenia, numer PBG i nazwę PT – wszystkie te pola są w naszej bazie puste.

Czy mogę kupić Willę 2 bez przyjazdu na Bali?

Oczywiście. Oglądasz ją z nami na Zoomie, podpisujesz przez pełnomocnika u indonezyjskiego notariusza, a nasz zespół odbiera willę na miejscu. Arconique nie ustalił daty odbioru. Każda transza czeka na potwierdzony postęp budowy, a końcowa płatność wychodzi dopiero przy komplecie dokumentów i podpisanej długoterminowej umowie dzierżawy gruntu.

Jak liczycie przychód z najmu Willi 2?

Zaczynamy od Rp 2,9 mln za noc – stawki AirROI dla okolicy, podniesionej za prywatny basen i drugą sypialnię. Wariant bazowy zakłada 65% obłożenia przy profesjonalnym zarządzaniu. Koszty prowadzenia, od prowizji operatora po podatki i naprawy, zabierają 40% przychodu. Wynik to nasza prognoza, a faktyczne zarobki mogą wyjść inaczej.

Czy w Willi 2 da się zrobić trzecią sypialnię?

Deweloper twierdzi, że trzecia główna sypialnia zmieści się w salonie. Jego materiały nie pokazują dla tej opcji osobnego rzutu ani ceny, a nasza oferta liczy willę jako dwusypialniową. Przed rezerwacją poprosimy o rysunki i koszt przebudowy, a wyliczenia przychodu opieramy na dwóch potwierdzonych sypialniach.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →