UNGASAN · ID RR-3078

Ahau Gardens Villa 2 : 2 chambres et jardin avec jacuzzi, 142,67 m², Ungasan

Ici, l'atout, c'est le terrain : une parcelle de 201,65 m² sous une villa de 142,67 m², au prix de Rp 5,56 Md. Vous avez deux chambres séparées de 34,2 et 38,89 m², un séjour de 61,78 m² et une piscine de 25 m². Un jardin privé avec jacuzzi et une entrée par passerelle suspendue complètent l'ensemble. Leasehold (bail de longue durée), durée à confirmer.

Lot dans Ahau Gardens · lots publiés : 2

  • Leasehold
  • Vendu meublé
  • Jardin avec jacuzzi
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 142,67 m²taille de la maison
  • 201,65 m²terrain
  • Leaseholdtype de droit de propriété

Bien

Ce que vous obtenez

La Villa 2 coûte moins cher que la Villa 1, mais dispose d'un terrain deux fois plus grand : 142,67 m² de maison sur 201,65 m² de terrain. Le descriptif du promoteur indique un séjour de 61,78 m², des chambres de 34,2 et 38,89 m², une salle de bains invités, un rangement et une buanderie. On entre par une passerelle suspendue, et la piscine fait 25 m².

Trois éléments font la différence : une douche sensorielle sous un tunnel de lumière de six mètres, un jardin privé avec jacuzzi et un jardin zen pour la méditation. Arconique précise qu'une troisième chambre parentale pourrait être aménagée dans le séjour. Nous la traitons comme une villa de deux chambres, car c'est ainsi que notre fiche l'enregistre. La galerie reprend le jeu de rendus de toute la résidence, faute d'images propres à cette villa.

Pour les revenus, nous retenons Rp 2,9 M par nuit réservée. C'est plus que les Rp 2,6 M habituels du secteur, car les voyageurs paient un supplément pour une piscine privée et deux chambres. Nous testons trois scénarios d'occupation, à 55, 65 et 75 %, avec 40 % des recettes consacrés aux charges. Le scénario central laisse environ Rp 416 M par an sur votre compte, soit un rendement net de 7,5 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m² : rendement brut et net

D'après les documents officiels du promoteur, la Villa 2 rapporte Rp 6,4 M la nuit à 74 % d'occupation, soit un rendement de 13,18 % et un amortissement en 6,2 ans. Voici notre résultat : Rp 2,9 M la nuit à Ungasan, après déduction du gestionnaire, des taxes et de l'entretien.

Brut 12,5 %≈ Rp 693 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,9 M la nuit Net 7,5 %≈ Rp 416 M par an · amorti en ≈ 13,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 693 M12,5 % du prix · tarif Rp 2,9 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 125 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 69,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 83,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 416 M7,5 % du prix · amorti en ≈ 13,4 ans
Scénarios d'occupation : Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 586 MRp 235 MRp 352 M6,3 %15,8 ans
65 %baseRp 693 MRp 277 MRp 416 M7,5 %13,4 ans
75 %optimisteRp 799 MRp 320 MRp 480 M8,6 %11,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,9 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est proposée sur un bail foncier dont nous attendons encore la durée par écrit. Vous commencez par un versement d'intention remboursable, signez un contrat préliminaire de bail et de construction à 30 %, puis le bail longue durée et un contrat de gestion à la livraison. Il nous faut aussi le numéro du PBG ; le SLF et la licence de location ne viendront que plus tard.

Propriété et permis : Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailÀ confirmerAucune durée n'apparaît dans nos données ni dans la présentation d'Arconique. Les conditions de renouvellement et le nombre d'années doivent nous parvenir par écrit, et le décompte démarre à la livraison.
ZonageRésidentielCette parcelle est en zone résidentielle. La location à la nuit dépend du zonage et de la licence : le contrôle du RDTR précède donc tout versement.
Permis de construire (PBG)À confirmerRien dans notre fiche n'indique de PBG pour la Villa 2. Il nous faut son numéro et un extrait avant l'acompte.
PromoteurArconiqueNotre contrôle porte sur la société, les projets antérieurs et le bail foncier. Nous demandons le nom de la PT, que les brochures omettent.
Certificat de conformité (SLF)À confirmerOn ne nous a pas encore communiqué l'avancement du chantier. Sans SLF, pas de licence de location : les versements suivent donc l'avancement des travaux.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location courte durée (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en mainLe mobilier et l'électroménager sont listés dans une annexe du contrat que vous signez. Arconique n'a pas indiqué de date d'achèvement.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m² ?

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Conditions

Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m² : échéancier de paiement

  1. Intention d'achatVous virez Rp 35,4 M remboursables et recevez tous les documents à vérifier.
  2. ContratAprès un examen favorable, 30 % sont versés à la signature du contrat préliminaire de bail et de construction.
  3. Étapes du chantierVous débloquez trois paiements à mesure que l'avancement du chantier est confirmé.
  4. ClésLes 5 % restants soldent l'opération, avec le bail longue durée et le contrat de gestion.

Vous pouvez choisir un plan par étapes, lié à un chantier achevé à 40, 65 et 85 %, ou un paiement échelonné qui réserve 30 % à des versements égaux pendant la première année suivant la livraison. La présentation donne deux découpages différents du plan par étapes, 30 / 25 / 30 / 10 / 5 et 30 / 30 / 20 / 15 / 5. Nous le fixons dans le PPJB, une fois les vérifications préalables terminées.

Localisation

Emplacement : Jalan Tulip · Ungasan

La Villa 2 se trouve sur Jalan Tulip, une rue résidentielle à quelques minutes de Melasti, de Pandawa et de Dreamland, où les prix sont inférieurs à ceux d'Uluwatu. Les locations de courte durée à Ungasan rapportent environ Rp 2,6 M la nuit, pour un calendrier rempli à 38,8 %.

Ahau Gardens Villa 2 : cour privée avec jacuzzi
Ungasan · Badung · Jl. Tulip
  • Parq Blue≈ 2 min (promoteur)
  • Plage de Melasti≈ 5 min (promoteur)
  • Karma Beach Club≈ 7 min (promoteur)
  • Plage de Pandawa≈ 10 min (promoteur)
  • Plage de Dreamland≈ 10 min (promoteur)
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min (promoteur)

Ungasan l'emporte par son ticket d'entrée et son rythme plus lent, à côté des mêmes plages pour lesquelles les acheteurs d'Uluwatu paient davantage. En contrepartie, le quotidien impose un véhicule.

Jalan Tulip · Ungasan · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Ahau Gardens · Villa 2, 142,67 m²

Rise Real Bali perçoit-elle des honoraires sur la Villa 2 d'Ahau Gardens ?

Non. La commission fait partie du prix catalogue d'Arconique, et le promoteur la règle avec nous. Notre examen avant acompte ne vous coûte rien : registres fonciers, forme de propriété et permis. Pour la Villa 2 en particulier, nous relançons sur la durée du bail, l'avancement du chantier, la date d'achèvement, le numéro du PBG et le nom de la PT, tous vides dans notre base.

Pourrais-je acheter la Villa 2 sans me rendre à Bali ?

Oui. Vous la visitez avec nous sur Zoom, signez par procuration chez un notaire indonésien et laissez notre équipe réceptionner la villa sur place. Arconique n'a pas fixé de date de livraison. Chaque tranche attend la confirmation de l'avancement du chantier, et le paiement final n'est libéré qu'une fois le dossier complet et le bail foncier longue durée en place.

Comment modélisez-vous le revenu locatif de la Villa 2 ?

Nous partons de Rp 2,9 M la nuit, un chiffre AirROI pour le secteur que nous relevons pour la piscine privée et la seconde chambre. Le scénario central suppose 65 % d'occupation en gestion professionnelle. Les charges d'exploitation, des honoraires du gestionnaire aux taxes et aux réparations, absorbent 40 % des revenus. Le résultat est notre projection ; les revenus réels peuvent s'en écarter.

Peut-on ajouter une troisième chambre à la Villa 2 ?

Le promoteur indique qu'une troisième chambre parentale peut s'installer dans le séjour. Ses documents ne montrent ni plan ni prix distincts pour cette option, et notre fiche garde la villa à deux chambres. Nous demanderons des plans et un coût de transformation avant tout acompte ; nos calculs de revenus s'en tiennent aux deux chambres confirmées.

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