UNGASAN · ID RR-3071

Ahau Gardens Villa 1 : 2 chambres et toit-terrasse, 201 m², Ungasan

Pour Rp 7,26 Md, la Villa 1 offre 201 m² sur deux niveaux, sur une parcelle de 100,46 m², couronnés par un toit-terrasse de 40,9 m² avec vue sur l'océan. À l'intérieur : deux suites parentales et un séjour de 63,79 m². La piscine de 24,57 m² est à vous seul, et le mobilier est compris. C'est un leasehold (bail de longue durée), dont la durée reste à confirmer.

Lot dans Ahau Gardens · lots publiés : 2

  • Leasehold
  • Mobilier inclus
  • Toit-terrasse 40,9 m²
  • 2chambres principales
  • 3salles de bain
  • 201 m²taille de la villa
  • 100,46 m²parcelle
  • Leaseholdtype de droit de propriété

Bien

Ce que vous obtenez

La Villa 1 est le modèle « vue » d'Ahau Gardens : deux niveaux couronnés par un toit-terrasse. Notre fiche indique 201 m² de maison sur une parcelle de 100,46 m². Vous disposez d'un séjour de 63,79 m², de deux chambres parentales séparées de 27,46 m² chacune, d'une salle de bains invités au rez-de-chaussée, d'une buanderie et d'un local de rangement, ainsi que d'une piscine de 24,57 m² et d'un toit-terrasse de 40,9 m².

Le voyageur type est un couple, ou deux couples qui voyagent ensemble. Ils viennent pour le panorama sur l'océan, l'entrée par une passerelle au niveau du toit et une application qui pilote serrures, éclairage et rideaux. Le promoteur fournit un seul jeu de rendus pour l'ensemble de la résidence, pas un jeu dédié à cette villa : la galerie mélange donc les deux types.

Notre modèle retient Rp 3,4 M la nuit. La médiane d'Ungasan est de Rp 2,6 M, et une maison de deux chambres avec piscine privée se loue au-dessus. Nous testons 55, 65 et 75 % d'occupation et déduisons 40 % pour la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien. À 65 %, cela donne un rendement net de 6,6 % : environ Rp 479 M par an.

Les chiffres de ce bien

Ahau Gardens · Villa 1, 201 m² : rendement brut et net

Les documents du promoteur annoncent pour la Villa 1 Rp 5,3 M la nuit à 77 % d'occupation, un rendement de 12,34 % et un amortissement en 5,6 ans. Voici notre propre modèle : Rp 3,4 M la nuit pour Ungasan, net des frais de gestion, des taxes et de la provision d'entretien.

Brut 11,0 %≈ Rp 798 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,4 M la nuit Net 6,6 %≈ Rp 479 M par an · amorti en ≈ 15,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 798 M11,0 % du prix · tarif Rp 3,4 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 144 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 79,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 95,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 479 M6,6 % du prix · amorti en ≈ 15,2 ans
Scénarios d'occupation : Ahau Gardens · Villa 1, 201 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 675 MRp 270 MRp 405 M5,6 %17,9 ans
65 %baseRp 798 MRp 319 MRp 479 M6,6 %15,2 ans
75 %optimisteRp 921 MRp 368 MRp 552 M7,6 %13,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,4 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La Villa 1 se vend en leasehold. Établir le nombre d'années est notre premier travail, car aucune de nos sources ne le précise. Le parcours passe par un acompte d'intention remboursable, un contrat préliminaire de bail et de construction à 30 %, puis un bail foncier définitif et un contrat de gestion à la remise des clés. Le PBG, le SLF et la licence de location restent sur notre liste.

Propriété et permis : Ahau Gardens · Villa 1, 201 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailÀ confirmerLe champ de notre base est vide et la présentation du promoteur ne mentionne aucune durée. Nous obtenons par écrit la durée et la clause de renouvellement, puis comptons la durée restante à partir de la livraison.
ZonageRésidentielUn zonage résidentiel plutôt que touristique pèse sur la location à la nuit, tout comme la licence. Nous obtenons l'extrait RDTR avant votre paiement.
Permis de construire (PBG)À confirmerAucun permis n'est indiqué pour cette villa dans nos données. Le numéro du permis et son extrait nous parviennent avant l'acompte.
PromoteurArconiqueNous examinons la PT immatriculée, les projets réalisés et l'accord foncier, et nous demandons le nom de la PT, que les documents ne mentionnent pas.
Certificat de conformité (SLF)À confirmerNos sources n'indiquent pas l'avancement du chantier. Le SLF conditionne la licence de location : l'argent suit donc les étapes, pas les dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location courte durée (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en mainLa liste du mobilier devient une annexe du contrat. Aucune date de livraison ne figure dans ce que le promoteur nous a transmis.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ahau Gardens · Villa 1, 201 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Ahau Gardens · Villa 1, 201 m² : échéancier de paiement

  1. Intention d'achatRp 35,4 M, remboursables, donnent accès au dossier complet pour notre examen.
  2. ContratUn paiement de 30 % intervient après un examen sans réserve et la signature du contrat préliminaire de bail et de construction.
  3. Étapes du chantierTrois tranches, versées à mesure que la villa atteint des jalons vérifiés.
  4. ClésLes 5 % restants sont versés avec la remise des clés, le bail définitif et le contrat de gestion.

Deux plans existent. Le premier lie les paiements à un chantier achevé à 40, 65 et 85 %. Le second prévoit 20 / 15 / 20 / 15 avant la remise des clés et répartit les 30 % restants en parts égales sur l'année qui suit la livraison. La présentation donne deux fois le découpage par étapes, sous la forme 30 / 25 / 30 / 10 / 5 puis 30 / 30 / 20 / 15 / 5. Le PPJB fixera la version qui fait foi, après nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Jalan Tulip · Ungasan

Depuis Jalan Tulip, le promoteur compte cinq minutes jusqu'à Melasti et sept jusqu'au Karma Beach Club, sur un plateau plus calme qu'Uluwatu et moins cher. Les locations de courte durée du secteur rapportent en moyenne Rp 2,6 M la nuit, avec un taux d'occupation de 38,8 %.

Ahau Gardens Villa 1 : rangées de villas et toits-terrasses vus d'en haut
Ungasan · Badung · Jl. Tulip
  • Parq Blue≈ 2 min, estimation du promoteur
  • Plage de Melasti≈ 5 min, estimation du promoteur
  • Karma Beach Club≈ 7 min, estimation du promoteur
  • Plage de Pandawa≈ 10 min, estimation du promoteur
  • Plage de Dreamland≈ 10 min, estimation du promoteur
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min, estimation du promoteur

Une villa avec vue coûte ici moins cher que sa jumelle d'Uluwatu, sur la même ligne de falaises. Le quotidien se fait pourtant en scooter, car presque rien n'est accessible à pied.

Jalan Tulip · Ungasan · carte Google

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  • Luwak koffeecafé · 634 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Ahau Gardens · Villa 1, 201 m²

Que me facturera Rise Real Bali pour la Villa 1 d'Ahau Gardens ?

Rien. Notre commission est comprise dans le prix catalogue d'Arconique, et c'est le promoteur qui la règle. Nous finançons nous-mêmes les vérifications avant acompte : extrait foncier, forme de propriété et permis. Pour la Villa 1, nous relançons aussi sur la durée du bail, l'avancement du chantier, la date de livraison, le numéro du PBG et la PT du promoteur, car notre fiche laisse ces champs vides. Vous recevrez les réponses telles qu'elles nous parviennent.

Puis-je acheter la Villa 1 depuis l'étranger, sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous organisons la visite en visioconférence, un notaire signe à votre place sur la base d'une procuration, et notre équipe réceptionne la villa pour vous. Aucune date de remise des clés n'a été annoncée. Les tranches suivent l'avancement vérifié, et votre dernier virement n'intervient qu'une fois que nous détenons le dossier complet et le bail foncier longue durée signé.

Pourquoi votre rendement est-il plus bas ?

Les prix à la nuit diffèrent d'abord. La présentation du promoteur suppose Rp 5,3 M la nuit à 77 % d'occupation, alors que nous partons de Rp 3,4 M, d'après AirROI pour Ungasan, ajustés pour une villa avec vue, deux chambres et piscine privée. Notre scénario central retient 65 % d'occupation en gestion professionnelle, avec 40 % des revenus consacrés aux charges. C'est une estimation, pas une garantie.

En quoi la Villa 1 diffère-t-elle de la Villa 2 ?

La maison, le terrain et le dernier niveau. La Villa 1 offre plus de surface intérieure, 201 m² contre 142,67 m², sur une parcelle plus petite, de 100,46 m² contre 201,65 m². Elle ajoute un toit-terrasse avec coins barbecue et bains de soleil. La Villa 2 troque le toit-terrasse contre un jardin privé avec jacuzzi et la douche sensorielle sous un tunnel de lumière.

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