UNGASAN · ID RR-3057

Eternal Villas : villa 2 chambres de 141,7 m², Jalan Kahuripan II, Ungasan

Les finitions sont en cours sur cette villa 2 chambres de 141,7 m², bâtie sur une parcelle de 107,9 m². Les deux chambres sont au rez-de-chaussée, tandis que le séjour et la piscine à débordement occupent l'étage. Vous disposez de trois salles de bains et d'un jardin zen. Le leasehold (bail de longue durée) est de 25 ans, et le prix de Rp 7,08 Md.

Lot dans Eternal Villas

  • Leasehold 25 ans
  • Finitions
  • Piscine à débordement à l'étage supérieur
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 141,7 m²taille de la villa
  • 107,9 m²parcelle
  • 25 ansleasehold
  • Finitionsavancement

Bien

Ce que vous obtenez

C'est le plus petit des deux types d'Eternal Villas, avec 141,7 m². Selon les plans d'exécution, le rez-de-chaussée fait 97,17 m² : deux chambres de 24,8 m² chacune, deux salles de bains, un hall, un jardin devant et une cour derrière. À l'étage, 86,3 m² accueillent un séjour de 31,61 m², la cuisine, un coin bureau, une troisième salle de bains, une terrasse et une piscine de 15,77 m².

Pensez à un couple, ou à deux couples, en séjour d'une ou deux semaines. Chaque chambre fonctionne comme une suite parentale à part, et la piscine privée donne sur le plateau. Le promoteur annonce une paroi de piscine en verre visible depuis la chambre et un jardin zen attenant à la salle de bains. Les plans indiquent une parcelle de 120 m², alors que notre base indique 107,9 m² ; nous vérifions laquelle est la bonne.

Voici comment nous simulons les revenus. Nous retenons Rp 3,1 M la nuit, au-dessus de la médiane d'Ungasan de Rp 2,6 M, car une 2 chambres avec piscine privée se loue au-dessus du milieu du marché. L'occupation est de 55 % dans le scénario prudent, 65 % dans le central et 75 % dans l'optimiste, et les charges prennent 40 % des revenus. Dans le scénario central, il vous reste environ Rp 441 M par an, soit un rendement net de 6,2 % sur le prix.

Les chiffres de ce bien

Eternal Villas · Villa 2 chambres, 141,7 m² : rendement brut et net

Les documents officiels du promoteur annoncent pour la 2 chambres Rp 9,2 M la nuit à 74 % d'occupation, un bénéfice net annuel de Rp 1,69 Md et un rendement de 13,83 %. Ci-dessous, nous établissons notre propre scénario à Rp 3,1 M la nuit pour Ungasan, en déduisant la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 10,4 %≈ Rp 735 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,1 M la nuit Net 6,2 %≈ Rp 441 M par an · amorti en ≈ 16,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 735 M10,4 % du prix · tarif Rp 3,1 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 132 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 73,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 88,2 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 441 M6,2 % du prix · amorti en ≈ 16,1 ans
Scénarios d'occupation : Eternal Villas · Villa 2 chambres, 141,7 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 622 MRp 249 MRp 373 M5,3 %19,0 ans
65 %baseRp 735 MRp 294 MRp 441 M6,2 %16,1 ans
75 %optimisteRp 848 MRp 339 MRp 509 M7,2 %13,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,1 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La 2 chambres repose sur un leasehold (bail de longue durée) de 25 ans avec renouvellement prioritaire, tel que notre base l'enregistre pour ce type de villa. Le renouvellement n'est pas encore chiffré, et la présentation du promoteur évoque 27 ans pour le projet. Vous commencez par un acompte remboursable, versez 30 % à la signature du contrat préliminaire, puis recevez le bail principal avec les clés. Le certificat de conformité (SLF) vient après l'achèvement.

Propriété et permis : Eternal Villas · Villa 2 chambres, 141,7 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 ans avec renouvellement prioritairePour ce type de villa, nos dossiers indiquent 25 ans plus un renouvellement prioritaire. La 3 chambres affiche 27 ans, et la présentation du promoteur retient 27 ans pour l'ensemble. Nous exigeons la durée et la formule de renouvellement validées par écrit, et comptons vos années à partir de la remise des clés.
ZonageTouristique (touristique/mixte)Nous demandons un extrait du RDTR pour la parcelle afin de confirmer le zonage touristique avant tout acompte.
Permis de construire (PBG)Annoncé, copie demandéeMentionné dans nos dossiers, mais sans le document. Le numéro du permis et l'extrait vous sont remis en premier.
PromoteurArconiqueNous vérifions les réalisations du promoteur et le bail du terrain. La société (PT) du promoteur n'est pas nommée dans les documents publics : nous demandons donc ses coordonnées dès le départ.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLa villa étant en finitions, le SLF ne peut venir qu'après la remise des clés. Sans SLF, pas de licence de location courte durée : c'est pourquoi les tranches suivent l'avancement réel.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location courte durée (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonDate de livraison non communiquéeLe chantier en est aux finitions. L'annexe du contrat fixera la date de remise des clés et chaque élément du mobilier.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Eternal Villas · Villa 2 chambres, 141,7 m² ?

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Conditions

Eternal Villas · Villa 2 chambres, 141,7 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationVous versez Rp 35,4 M remboursables et recevez le dossier complet à examiner.
  2. ContratUne fois l'examen conclu sans anomalie, 30 % sont versés à la signature du contrat préliminaire de bail et de construction.
  3. Étapes du chantierTrois paiements, chacun libéré une fois que nous avons confirmé l'avancement.
  4. LivraisonUn dernier versement de 5 % intervient à la signature du bail principal du terrain et à la remise des clés.

La présentation du promoteur propose deux plans : 30 / 30 / 25 / 10 / 5, liés à un avancement de 40, 65 et 85 %, ou 20 / 20 / 15 / 15 / 30, la dernière part étant payée en parts égales sur l'année suivant la remise des clés. Une page plus loin dans cette présentation, on trouve plutôt 30 / 30 / 20 / 15 / 5. Nous fixons l'échéancier réel dans le PPJB après nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Jalan Kahuripan II · Ungasan

Jalan Kahuripan II se trouve dans la partie résidentielle d'Ungasan, à courte distance en voiture de Dreamland et de Balangan. Contrepartie : il faut une voiture ou un scooter pour chaque journée de plage, compensée par des prix plus bas que sur la ligne des falaises d'Uluwatu.

Eternal Villas 2 chambres : séjour et salle à manger ouverts au bord de la piscine
Ungasan · Badung · Jl. Kahuripan II
  • Océan≈ 3,1 km
  • Plage de Dreamland≈ 10 min, selon le promoteur
  • Plage de Balangan≈ 10 min, selon le promoteur
  • Bingin≈ 15 min, selon le promoteur
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min, selon le promoteur
  • Plage de Melasti≈ 20 min, selon le promoteur

Les voyageurs réservent ce secteur d'Ungasan pour les plages de surf et les nuits calmes. Aller dîner à pied n'est pas possible : votre annonce doit donc mentionner le transport.

Jalan Kahuripan II · Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Les environs

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Eternal Villas · Villa 2 chambres, 141,7 m²

Quels frais Rise Real Bali me facture-t-elle pour la 2 chambres d'Eternal Villas ?

Zéro. Le prix catalogue d'Arconique inclut déjà nos honoraires. Nous menons la vérification des documents avant votre acompte à nos frais : les documents fonciers, le régime de propriété et les permis. Pour cette villa, nous relançons aussi le promoteur sur la formule de renouvellement, la date de remise des clés, l'extrait du PBG et sa société (PT). Vous recevez les réponses au fur et à mesure, sans retouche.

Puis-je acheter ce bien 2 chambres depuis l'étranger ?

Oui. Vous la voyez lors d'une visite sur Zoom, puis vous signez par procuration chez un notaire, et notre équipe se charge de la réception. La villa est en finitions, et le promoteur n'a pas encore donné de date de remise des clés. Nous libérons les tranches sur la base d'un avancement confirmé, et le dernier paiement n'intervient que contre les documents et le bail principal du terrain.

D'où viennent les chiffres de rendement net de cette villa ?

Nous partons d'environ Rp 3,1 M la nuit, les données AirROI pour Ungasan ajustées pour une 2 chambres avec piscine privée. Une occupation centrale de 65 % correspond aux villas gérées par des professionnels dans notre segment. Notre ligne de charges, à 40 % des revenus, couvre la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien. Il en résulte une estimation de Rise Real Bali, et personne ne peut promettre ce revenu.

Combien de chambres et de salles de bain compte la villa ?

Deux chambres et trois salles de bains. Les deux chambres de 24,8 m² sont au rez-de-chaussée, chacune avec sa salle de bains. La troisième, pour les invités, est à l'étage, à côté du séjour et de la cuisine. La piscine de 15,77 m² et la terrasse se trouvent aussi à l'étage. Toutes les surfaces viennent des plans d'exécution du promoteur.

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