UNGASAN · ID RR-3071

Ahau Gardens, Willa 1: dwie sypialnie i taras na dachu, 201 m², Ungasan

Willa 1 w Ahau Gardens ma 201 m² na dwóch kondygnacjach i działce 100,46 m², a na dachu taras 40,9 m² z widokiem na ocean. W środku są dwie główne sypialnie z łazienkami i salon 63,79 m². Basen 24,57 m² jest tylko Twój, meble zostają w domu. Cena Rp 7,26 mld, leasehold z okresem jeszcze do potwierdzenia.

Lokal w projekcie Ahau Gardens · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold
  • Meble w cenie
  • Taras na dachu 40,9 m²
  • 2główne sypialnie
  • 3łazienki
  • 201 m²powierzchnia willi
  • 100,46 m²działka
  • Leaseholdforma prawa

Nieruchomość

Co kupujesz

W Ahau Gardens Willa 1 to układ z widokiem: dwie kondygnacje i taras na dachu. Nasza oferta podaje 201 m² domu na działce 100,46 m². Masz salon 63,79 m², dwie osobne główne sypialnie po 27,46 m², łazienkę dla gości na parterze, pralnię i schowek, a do tego basen 24,57 m² i taras na dachu 40,9 m².

Typowy gość to para albo dwie pary podróżujące razem. Przyjeżdżają dla panoramy oceanu, wejścia przez most na wysokości dachów i aplikacji, która steruje zamkami, światłem i zasłonami. Deweloper ma jeden zestaw wizualizacji dla całego osiedla, bez osobnych dla tej willi, więc galeria łączy oba typy.

Nasz model przyjmuje Rp 3,4 mln za noc. Mediana w Ungasan to Rp 2,6 mln, a dom z dwiema sypialniami i prywatnym basenem wynajmuje się drożej. Liczymy obłożenie 55, 65 i 75% i odejmujemy 40% na zarządzanie, podatki, zużycie i utrzymanie. Przy 65% daje to 6,6% netto, czyli ok. Rp 479 mln rocznie.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Ahau Gardens · Willa 1, 201 m²: brutto i netto

Materiały dewelopera podają dla Willi 1 Rp 5,3 mln za noc przy obłożeniu 77%, zwrot 12,34% i okres zwrotu 5,6 roku. Poniżej nasz własny model: Rp 3,4 mln za noc w Ungasan, po odjęciu prowizji operatora, podatków i rezerwy na utrzymanie.

Brutto 11,0%≈ Rp 798 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,4 mln za noc Netto 6,6%≈ Rp 479 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 15,2 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 798 mln11,0% ceny · Rp 3,4 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 144 mln18% przychodu · rynkowo 15–25%
  • PodatkiRp 79,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 95,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 479 mln6,6% ceny · okres zwrotu ≈ 15,2 lat
Scenariusze obłożenia: Ahau Gardens · Willa 1, 201 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 675 mlnRp 270 mlnRp 405 mln5,6%17,9 lat
65%bazowyRp 798 mlnRp 319 mlnRp 479 mln6,6%15,2 lat
75%optymistycznyRp 921 mlnRp 368 mlnRp 552 mln7,6%13,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Materiały dewelopera podają dla Willi 1 Rp 5,3 mln za noc przy obłożeniu 77%, zwrot 12,34% i okres zwrotu 5,6 roku. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,4 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ungasan to Rp 2,6 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ungasan: średnio 38,8% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
EVERY Bali · Willa L 3BR: 5,4% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · Willa S 2BR: 6,7% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · apartament 2BR: 6,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa 1 jest na leasehold. Najpierw ustalamy liczbę lat, bo żadne z naszych źródeł jej nie podaje. Kolejność dokumentów: zwrotna opłata rezerwacyjna, wstępna umowa dzierżawy i budowy przy 30%, a przy kluczach ostateczna umowa dzierżawy gruntu i umowa o zarządzanie. PBG, SLF i licencja na najem wciąż są na naszej liście.

Prawo i pozwolenia: Ahau Gardens · Willa 1, 201 m²
Forma prawaLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo potwierdzeniaPole w naszej bazie jest puste, a prezentacja dewelopera nie podaje lat. Okres i zapis o odnowieniu bierzemy na piśmie, a pozostały okres liczymy od odbioru.
Strefa zagospodarowaniaMieszkaniowaDziałka leży w strefie mieszkaniowej, nie turystycznej, a od strefy i licencji zależy najem na doby. Wypis z RDTR bierzemy, zanim zapłacisz.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNasze dane nie odnotowują pozwolenia dla tej willi. Numer i kopia muszą być przed rezerwacją.
DeweloperArconiqueSprawdzamy zarejestrowaną PT, oddane projekty i umowę gruntową. Materiały nie podają nazwy PT, więc o nią prosimy.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Do potwierdzeniaNasze źródła nie mówią, jak daleko zaszła budowa. SLF otwiera drogę do licencji na najem, więc pieniądze idą za etapami, a nie datami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod kluczLista mebli staje się załącznikiem do umowy. W materiałach dewelopera nie ma terminu odbioru.
Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Ahau Gardens · Willa 1, 201 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Ahau Gardens · Willa 1, 201 m²

  1. List intencyjnyZwrotne Rp 35,4 mln daje dostęp do pełnej dokumentacji, którą sprawdzamy.
  2. UmowaWpłata 30% idzie po czystym wyniku sprawdzenia i podpisaniu wstępnej umowy dzierżawy i budowy.
  3. Etapy budowyTrzy transze, płatne w miarę osiągania sprawdzonych etapów budowy.
  4. KluczeOstatnie 5% płacisz przy kluczach, razem z ostateczną umową dzierżawy i umową o zarządzanie.

Są dwa plany. Jeden wiąże wpłaty z 40%, 65% i 85% zaawansowania budowy. Drugi idzie 20 / 15 / 20 / 15 przed kluczami, a pozostałe 30% rozkłada na równe części w roku po odbiorze. Prezentacja podaje podział etapowy dwa razy: 30 / 25 / 30 / 10 / 5 i 30 / 30 / 20 / 15 / 5. Wiążącą wersję ustali PPJB po naszym sprawdzeniu.

Położenie

Położenie: Jalan Tulip · Ungasan

Od Jalan Tulip deweloper liczy pięć minut do Melasti i siedem do Karma Beach Club, na płaskowyżu spokojniejszym i tańszym niż Uluwatu. Domy na doby w okolicy zarabiają średnio Rp 2,6 mln za noc przy obłożeniu 38,8%.

Ahau Gardens, Willa 1: rzędy willi i tarasy na dachach z góry
Ungasan · Badung · Jl. Tulip
  • Parq Blue≈ 2 min, według dewelopera
  • Plaża Melasti≈ 5 min, według dewelopera
  • Karma Beach Club≈ 7 min, według dewelopera
  • Plaża Pandawa≈ 10 min, według dewelopera
  • Plaża Dreamland≈ 10 min, według dewelopera
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min, według dewelopera

Willa z widokiem kosztuje tu mniej niż jej odpowiednik w Uluwatu, przy tym samym pasie klifów. Codzienne życie opiera się jednak na skuterze, pieszo prawie nic nie załatwisz.

Jalan Tulip · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10hoteli
  • 3kawiarnie
  • 2restauracje
  • 1spa

Najbliższe miejsca

  • Tropical Villa Indahhotel · 285 m
  • Tropical Villa Sinar Malukuhotel · 288 m
  • Tropical Villa Asmarahotel · 305 m
  • Tropical Villa Senanghotel · 318 m
  • Tropical Villa Mataharihotel · 328 m
  • Tropical Villa Rayahotel · 392 m
  • Bali Sunyi Villa Ahotel · 629 m
  • Luwak koffeekawiarnia · 634 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Ahau Gardens · Willa 1, 201 m²

Ile Rise Real Bali weźmie ode mnie za Willę 1 w Ahau Gardens?

Nic. Nasza prowizja jest w cenie z cennika Arconique i płaci ją deweloper. Sprawdzenie przed rezerwacją finansujemy sami: certyfikat gruntu, forma prawa i pozwolenia. Przy Willi 1 dodatkowo ustalamy okres leasehold, etap budowy, termin odbioru, numer PBG i PT dewelopera, bo w naszej ofercie te pola są puste. Odpowiedzi przekazujemy dokładnie w takiej formie, w jakiej przyjdą.

Czy mogę kupić Willę 1 z zagranicy, bez lotu na Bali?

Tak. Willę oglądasz z nami przez wideorozmowę, notariusz podpisuje w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa, a nasz zespół odbiera willę za Ciebie. Deweloper nie ogłosił jeszcze terminu przekazania kluczy. Transze idą za sprawdzonym postępem prac, a ostatni przelew wychodzi dopiero wtedy, gdy mamy pełną dokumentację i podpisaną długoterminową umowę dzierżawy gruntu.

Dlaczego Wasza rentowność jest niższa niż u dewelopera?

Przede wszystkim różnią się stawki. Prezentacja dewelopera zakłada Rp 5,3 mln za noc przy obłożeniu 77%, a my wychodzimy od Rp 3,4 mln według AirROI dla Ungasan, z korektą na willę z widokiem, dwiema sypialniami i basenem. Nasz wariant bazowy to 65% obłożenia przy profesjonalnym zarządzaniu, a koszty zabierają 40% przychodu. To szacunek, nie gwarancja.

Czym Willa 1 różni się od Willi 2?

Domem, działką i dachem. Willa 1 ma więcej wnętrza, 201 m² wobec 142,67 m², na mniejszej działce: 100,46 m² wobec 201,65 m². Dochodzi taras na dachu z miejscem na grilla i opalanie. Willa 2 zamiast tarasu ma prywatny ogród z jacuzzi i prysznic sensoryczny pod tunelem światła.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →