UNGASAN
desde Rp 5.560 millones/ Plazo por confirmar
Ahau Gardens
Ungasan · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 142,67–201 m²
- leasehold, plazo por confirmar
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UNGASAN · ID RR-3071
Ahau Gardens Villa 1: dos dormitorios y azotea, 201 m², Ungasan
La Villa 1 reparte 201 m² en dos plantas sobre una parcela de 100,46 m², con una azotea de 40,9 m² y vistas al océano, por Rp 7.260 millones. Dentro hay dos suites principales y un salón de 63,79 m². La piscina de 24,57 m² es solo tuya, y los muebles van con la casa. Es leasehold, con el plazo aún por confirmar.
Unidad de Ahau Gardens · unidades publicadas: 2
- Leasehold
- Muebles incluidos
- Azotea de 40,9 m²
- 2dormitorios principales
- 3baños
- 201 m²superficie de la villa
- 100,46 m²parcela
- Leaseholdtipo de derecho
Inmueble
Qué compras
La Villa 1 es la distribución con vistas de Ahau Gardens: dos plantas coronadas por una azotea. Nuestro anuncio recoge 201 m² de casa sobre una parcela de 100,46 m². Tienes un salón de 63,79 m², dos dormitorios principales independientes de 27,46 m² cada uno, aseo de cortesía abajo, lavadero y trastero, más una piscina de 24,57 m² y una azotea de 40,9 m².
El huésped típico es una pareja, o dos parejas que viajan juntas. Vienen por la panorámica del océano, la entrada por un puente a la altura de los tejados y una app que maneja cerraduras, luces y cortinas. La promotora da un solo juego de renders para todo el complejo, no uno propio de esta villa, así que la galería mezcla los dos tipos.
Nuestro modelo usa Rp 3,4 millones por noche, según objetos comparables de la zona con gestión profesional. Una casa de dos dormitorios con piscina privada se alquila por encima de la media de Ungasan. Probamos ocupaciones del 50, 60 y 70 % y descontamos un 20 % de gastos de explotación. Al 60 % sale una rentabilidad neta del 8,1 %: unos Rp 589 millones al año.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Ahau Gardens · Villa 1, 201 m²: bruta y neta
La documentación de la promotora habla de Rp 5,3 millones por noche con un 77 % de ocupación para la Villa 1, un rendimiento del 12,34 % y recuperación de la inversión en 5,6 años. Debajo va nuestro propio modelo: Rp 3,4 millones por noche en Ungasan, descontando la comisión de gestión, los impuestos y la reserva para mantenimiento.
Bruta 10,1 %≈ Rp 736 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 3,4 millones por noche
Neta 8,1 %≈ Rp 589 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 736 millones10,1 % del precio · Rp 3,4 millones por noche, ocupación del 60 %
- Gastos operativosRp 147 millones20 % de los ingresos
- Neto para tiRp 589 millones8,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 20 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 614 millones | Rp 123 millones | Rp 491 millones | 6,8% | 14,8 años |
| 60%base | Rp 736 millones | Rp 147 millones | Rp 589 millones | 8,1% | 12,3 años |
| 70%optimista | Rp 859 millones | Rp 172 millones | Rp 687 millones | 9,5% | 10,6 años |
El escenario base es un 60 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 50 %, y el fuerte, un 70 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 3,4 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 8,3 % neto con un 75 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 8,2 % neto con un 60 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 8,3 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La Villa 1 se vende en leasehold. Fijar los años es nuestra primera tarea, porque ninguna fuente que tenemos los da. Los papeles van con un depósito de intención reembolsable, un contrato preliminar de leasehold y construcción al pagar el 30 %, y un leasehold definitivo del suelo más el contrato de gestión con las llaves. El PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) siguen pendientes.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Por confirmarEl campo de nuestra base está vacío y la presentación de la promotora no habla de años. Pedimos por escrito el plazo y la redacción de la renovación, y contamos lo que queda desde la entrega. |
| Zonificación | ResidencialQue la zona sea residencial y no turística afecta al alquiler por noches, junto con la licencia. Pedimos el extracto del RDTR antes de que pagues. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEn nuestros datos no figura licencia para esta villa. Pedimos el número y el extracto antes de la reserva. |
| Promotora | ArconiqueRevisamos la PT inscrita, los proyectos terminados y el contrato del suelo, y pedimos el nombre de la PT, porque los materiales no lo dan. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Por confirmarNuestras fuentes no dicen hasta dónde ha llegado la obra. Sin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que el dinero sigue a las fases y no a las fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en manoLa lista de muebles pasa a ser un anexo del contrato. En lo que ha compartido la promotora no hay fecha de entrega. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ahau Gardens · Villa 1, 201 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Ahau Gardens · Villa 1, 201 m²
- Intención de compraRp 35,4 millones reembolsables abren el expediente completo para nuestra revisión.
- ContratoTras una revisión limpia llega un pago del 30 % y la firma del contrato preliminar de leasehold y construcción.
- Fases de obraTres pagos, a medida que la villa alcanza hitos comprobados.
- LlavesEl último 5 % se paga con las llaves, el leasehold definitivo y el contrato de gestión.
Hay dos planes. Uno liga los pagos a que la villa esté al 40, 65 y 85 % de obra. El otro va 20 / 15 / 20 / 15 antes de las llaves y reparte el 30 % restante a partes iguales durante el año siguiente a la entrega. La presentación da el reparto por fases dos veces, como 30 / 25 / 30 / 10 / 5 y como 30 / 30 / 20 / 15 / 5. El PPJB fijará la versión vinculante después de nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Jalan Tulip · Ungasan
Desde Jalan Tulip la promotora cuenta cinco minutos a Melasti y siete a Karma Beach Club, en una meseta más tranquila y más barata que Uluwatu. Las casas de alquiler turístico de la zona facturan de media Rp 2,6 millones por noche, con el 38,8 % del tiempo ocupadas.
- Parq Blue≈ 2 min, según la promotora
- Playa de Melasti≈ 5 min, según la promotora
- Karma Beach Club≈ 7 min, según la promotora
- Playa de Pandawa≈ 10 min, según la promotora
- Playa de Dreamland≈ 10 min, según la promotora
- Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min, según la promotora
Aquí una villa con vistas cuesta menos que su gemela en Uluwatu, sobre el mismo tramo de acantilados. Eso sí, el día a día es en moto: andando no hay casi nada.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 10hoteles
- 3cafeterías
- 2restaurantes
- 1spa
Lo más cercano
- Tropical Villa Indahhotel · 285 m
- Tropical Villa Sinar Malukuhotel · 288 m
- Tropical Villa Asmarahotel · 305 m
- Tropical Villa Senanghotel · 318 m
- Tropical Villa Mataharihotel · 328 m
- Tropical Villa Rayahotel · 392 m
- Bali Sunyi Villa Ahotel · 629 m
- Luwak koffeecafetería · 634 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Ahau Gardens · Villa 1, 201 m²
¿Cuánto me cobrará Rise Real Bali por la Villa 1 de Ahau Gardens?
Cero. Nuestra comisión va dentro del precio de lista de Arconique y la paga la promotora. Las comprobaciones previas a la reserva corren de nuestra cuenta: extracto del suelo, tipo de derecho y licencias. Para la Villa 1 pedimos además el plazo del leasehold, la fase de obra, la fecha de entrega, el número del PBG y la PT de la promotora, que nuestro anuncio deja en blanco.
¿Puedo comprar la Villa 1 desde fuera, sin viajar a Bali?
Sí. Hacemos la visita por videollamada, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo recibe la villa por ti. Aún no se ha anunciado fecha de llaves. Los pagos siguen el avance comprobado, y tu última transferencia sale cuando tenemos toda la documentación y el leasehold de larga duración firmado.
¿Por qué la rentabilidad de esta ficha sale más baja?
Primero, por la tarifa. La presentación de la promotora supone Rp 5,3 millones por noche con un 77 % de ocupación, mientras que nosotros partimos de Rp 3,4 millones, según inmuebles comparables de Ungasan y ajustado a una villa con vistas, dos dormitorios y piscina privada. Nuestro escenario base es un 60 % de ocupación con gestión profesional, y el 20 % de la facturación se va en gastos. Es una estimación, no una promesa.
¿En qué se diferencia la Villa 1 de la Villa 2?
En la casa, el terreno y la planta de arriba. La Villa 1 te da más interior, 201 m² frente a 142,67 m², sobre una parcela más pequeña, 100,46 m² frente a 201,65 m². Además tiene azotea con barbacoa y zona para tomar el sol. La Villa 2 cambia la azotea por un jardín privado con jacuzzi y la ducha sensorial bajo un túnel de luz.
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