UNGASAN · ID RR-3064

Ahau Gardens, de Arconique: villas de dos dormitorios de 142,67 y 201 m² en Jalan Tulip, Ungasan

En Jalan Tulip, en Ungasan, hay villas de dos dormitorios de 142,67 y 201 m² desde Rp 5.560 millones. Las ha diseñado un estudio mexicano de la lista AD100. Cada villa tiene piscina propia, jardín zen y una puerta de entrada a la que se llega por un puente suspendido. El suelo está en leasehold, y aún estamos confirmando el plazo con la promotora.

  • Leasehold
  • Amueblada
  • Terraza en la azotea
  • 2dormitorios
  • 3baños
  • 142,67–201 m²superficie de la villa
  • 100,46–201,65 m²parcela
  • Leaseholdtipo de derecho

Inmueble

Qué compras

Ahau Gardens está en Jalan Tulip, en el pueblo de Ungasan, Kuta Sur. Según la presentación de la promotora, Parq Blue queda a dos minutos en moto, Melasti a cinco, Karma Beach Club a siete, y Pandawa y Dreamland a diez cada una. Las villas bajan escalonadas por la ladera, y cada puerta se abre desde una galería-puente común por encima de los tejados.

Los planos son de un estudio mexicano de la lista AD100: revoco de terracota, celosías de ladrillo, dos jardines zen por villa y una ducha sensorial iluminada por un túnel de luz de seis metros. En las zonas comunes hay tarima de yoga, parque infantil, barbacoa, aparcamiento y conserjería 24 horas. En lo técnico, la promotora anuncia domótica, sensores de movimiento, fugas y humo, impermeabilización reforzada y ventanas de aluminio importadas.

La lista de precios tiene dos villas. La de 142,67 m² sobre una parcela de 201,65 m² cuesta Rp 5.560 millones. La de 201 m² está en 100,46 m² de parcela y cuesta Rp 7.260 millones. Las dos tienen dos dormitorios independientes y se venden amuebladas. Nuestras fuentes dejan en blanco el plazo del leasehold, la fase de obra, la fecha de entrega y el PBG, así que los pedimos antes de la reserva. La base indica zonificación residencial, y la confirmará un extracto del RDTR.

Lista de precios de la promotora

Ahau Gardens: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Villa 2, 142,67 m²142,67 m² · parcela 201,65 m²2Rp 5.560 millonescon cálculo →
Villa 1, 201 m²201 m² · parcela 100,46 m²2Rp 7.260 millonescon cálculo →

Superficies, parcelas y precios salen de la base de anuncios de Rise Real Bali. Las medidas de estancias, piscina y terraza vienen de las páginas de especificaciones de la presentación de la promotora.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Ahau Gardens se vende en leasehold, pero ni nuestra base ni la presentación de la promotora dicen el plazo, así que lo pedimos por escrito antes de que te comprometas. El camino va de un depósito de intención reembolsable a un contrato preliminar de leasehold del suelo y de construcción, y a la entrega el leasehold definitivo y un contrato de gestión. El PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) siguen pendientes.

Derecho y licencias de Ahau Gardens
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoPor confirmarNi la base de anuncios ni la presentación dan un plazo. Pedimos por escrito los años y las condiciones de renovación, y contamos lo que queda desde la entrega.
ZonificaciónResidencialLa parcela es residencial, no turística. El alquiler por noches depende de la zona y de la licencia, así que primero va un extracto del RDTR.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarNuestro anuncio todavía no muestra licencia. Pedimos el número y el extracto antes de mover dinero.
PromotoraArconiqueRevisamos la sociedad, sus obras entregadas y el arrendamiento del suelo. Los materiales públicos no dicen qué PT es, así que lo pedimos.
Certificado de habitabilidad (SLF)Por confirmarNuestras fuentes no recogen la fase de obra. Sin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), por eso los pagos siguen a las fases y no al calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en manoAl contrato se adjunta una relación de muebles y electrodomésticos. La documentación de la promotora no da fecha de entrega.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de Ahau Gardens

  1. Intención de compraUn depósito reembolsable de Rp 35,4 millones te da el paquete completo de documentos para revisarlo.
  2. Contrato30 % cuando la revisión sale limpia, al firmar el contrato preliminar de leasehold del suelo y de construcción.
  3. Fases de obraTres pagos, cada uno contra el avance de obra comprobado.
  4. Llaves5 % a la entrega de llaves, con la firma del leasehold definitivo y del contrato de gestión.

La promotora ofrece dos planes: uno estándar ligado al 40, 65 y 85 % de obra, y otro 20 / 15 / 20 / 15 / 30 en el que el último 30 % se paga a plazos iguales durante un año después de la entrega. La presentación reparte el plan estándar de dos maneras: 30 / 25 / 30 / 10 / 5 en una tabla y 30 / 30 / 20 / 15 / 5 en el texto. El calendario exacto se fija en el PPJB después de la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Jalan Tulip · Ungasan

Jalan Tulip cruza la parte interior de Ungasan, a pocos minutos por encima de Melasti y Karma Beach, más tranquila que Uluwatu y con un precio de entrada más bajo. Los alquileres de la zona facturan de media Rp 2,6 millones por noche con una ocupación del 38,8 %.

Ahau Gardens: camino entre los bloques hasta la entrada principal, render de la promotora
Ungasan · Badung · Jl. Tulip
  • Parq Blue≈ 2 min, según la promotora
  • Playa de Melasti≈ 5 min, según la promotora
  • Karma Beach Club≈ 7 min, según la promotora
  • Playa de Pandawa≈ 10 min, según la promotora
  • Playa de Dreamland≈ 10 min, según la promotora
  • Jimbaran Sidewalk Mall≈ 15 min, según la promotora

Cinco playas a menos de diez minutos: por eso la gente acaba en Jalan Tulip. El precio de esa calma es la distancia: a todo se va en moto, también a por un café.

Jalan Tulip · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10hoteles
  • 3cafeterías
  • 2restaurantes
  • 1spa

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  • Luwak koffeecafetería · 634 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Ahau Gardens

¿Cobra algo Rise Real Bali a quien compra en Ahau Gardens?

Ni una rupia. Pagas el precio de lista de la promotora, y nuestra comisión la paga Arconique. La revisión de documentos antes de tu reserva corre de nuestra cuenta. Aquí supone pedir el plazo del leasehold, la fase de obra, una fecha de entrega, el número del PBG y la sociedad del proyecto, que nuestro anuncio deja en blanco, y contrastar la zonificación residencial con un extracto del RDTR.

¿Puedo comprar una villa de Ahau Gardens viviendo fuera?

Sí. Un asesor te enseña Jalan Tulip por videollamada, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo se encarga de la recepción. Arconique aún no ha fijado fecha de llaves. Tus pagos siguen el avance comprobado de las villas, y el 5 % final solo sale con el paquete de documentos y el leasehold definitivo del suelo.

¿Cuántos años tiene el leasehold de Ahau Gardens?

Todavía no lo sabemos. El plazo está vacío en nuestra base de anuncios y no aparece en la presentación de la promotora, aunque el tipo de derecho es leasehold. Un comprador extranjero no puede tener plena propiedad en Indonesia, así que pedimos por escrito el plazo y la cláusula de renovación antes de la reserva y calculamos ingresos solo sobre los años confirmados en papel.

¿Podría alquilar una villa de Ahau Gardens por noches?

Primero lo decide la zonificación. Nuestra base marca la parcela como residencial, y el alquiler por noches exige zona turística y licencia de alquiler turístico (NIB). Las plataformas de reservas ya retiran los anuncios que no la tienen. Hasta tener el extracto del RDTR y la licencia, nuestros números cuentan solo con inquilinos de larga duración.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de las páginas de cada villa?

Cada página parte de una tarifa por noche de AirROI para Ungasan, ajustada a una villa de dos dormitorios con piscina privada. Probamos ocupaciones del 55, 65 y 75 % con gestión profesional y ponemos los gastos en el 40 % de la facturación. La promotora da rentabilidades más altas en su presentación. La nuestra es una estimación aparte, más prudente, de Rise Real Bali.

Unidades de este proyecto

2 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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