CANGGU · ID RR-2385

De Vello: willa z trzema sypialniami, 368 m², Berawa w Canggu

Cztery minuty skuterem od plaży Berawa stoi willa 368 m² na działce 195 m²: trzy sypialnie, trzy łazienki, prywatny basen i patio. Kosztuje Rp 12,74 mld przy leasehold na 100 lat razem z przedłużeniami. Deweloper planuje odbiór na grudzień 2026.

Lokal w projekcie De Vello

  • Leasehold 100 lat z przedłużeniami
  • W budowie
  • Prywatny basen
  • 3sypialnie
  • 3łazienki
  • 368 m²powierzchnia willi
  • 195 m²działka
  • Leasehold100 lat z przedłużeniami
  • 12,2026odbiór (do potwierdzenia)

Nieruchomość

Co kupujesz

Willa 368 m² to główny układ De Vello – jeden z ośmiu domów w Berawie. Do plaży Berawa jest 900 metrów, do Umalas pięć minut, a do Batu Bolong osiem minut skuterem.

Na działce 195 m² dostajesz trzy sypialnie, trzy łazienki, salon na dwie kondygnacje z kuchnią z wyspą oraz własny basen i patio. Wizualizacje pokazują drewniane sufity, okna od podłogi do sufitu i jadalnię przy ogrodzie. Oferta mówi o częściowym wyposażeniu. Co to oznacza, wymienia specyfikacja dołączona do umowy.

Grunt jest w leasehold: 100 lat według naszej bazy, złożonych z dzierżawy bazowej i przedłużeń. Ten układ kosztuje Rp 12,74 mld. W naszej bazie brakuje strefy i pozwolenia na budowę, więc przed rezerwacją prosimy o wypis z RDTR i PBG.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – De Vello · Willa z 3 sypialniami: brutto i netto

Deweloper nie podał stopy zwrotu na piśmie. Punktem wyjścia jest Rp 5,8 mln za noc dla Berawy z korektą na metraż i klasę, minus zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 10,9%≈ Rp 1,39 mld rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 5,8 mln za noc Netto 6,5%≈ Rp 831 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 15,3 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,39 mld10,9% ceny · Rp 5,8 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 249 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 139 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 166 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 831 mln6,5% ceny · okres zwrotu ≈ 15,3 lat
Scenariusze obłożenia: De Vello · Willa z 3 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 1,17 mldRp 469 mlnRp 704 mln5,5%18,1 lat
65%bazowyRp 1,39 mldRp 554 mlnRp 831 mln6,5%15,3 lat
75%optymistycznyRp 1,60 mldRp 640 mlnRp 959 mln7,5%13,3 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 5,8 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Canggu to Rp 3,9 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Canggu: średnio 37,5% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 50 m²: 9,3% netto przy obłożeniu 70%; BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 40 m²: 9,4% netto przy obłożeniu 70%; White Palm · Willa z 2 sypialniami: 7,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa jest w leasehold, który baza podaje jako 100 lat. Wszystko ponad 60 lat łączy w Indonezji dzierżawę bazową z przedłużeniami, więc umowa musi opisać jedno i drugie. Po rezerwacji przychodzi PPJB, a przy odbiorze Ty i deweloper podpisujecie umowę leasehold u notariusza. Po zakończeniu budowy przychodzi SLF, a po nim licencja na najem.

Prawo i pozwolenia: De Vello · Willa z 3 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold100 lat z przedłużeniamiIndonezyjskie dzierżawy ponad 60 lat łączą okres bazowy z przedłużeniami. Oba zapisujemy w umowie, a pozostały okres liczymy od odbioru.
Strefa (RDTR)Do potwierdzeniaW naszej bazie strefa jest pusta. Sprawdzamy ją wypisem z RDTR przed jakąkolwiek rezerwacją.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNasza baza nie potwierdziła pozwolenia na budowę. Numer i wypis muszą być przed rezerwacją – inaczej transakcja się na tym kończy.
DeweloperMirah I&D, spółka projektu do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę, jej oddane projekty i dokumenty gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Dlatego wiążemy wpłaty z etapami budowy, a nie z datami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórCzęściowe wyposażenie, według bazy ofertZałącznik do umowy wymienia punkt po punkcie, co obejmuje częściowe wyposażenie.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla De Vello · Willa z 3 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – De Vello · Willa z 3 sypialniami

  1. RezerwacjaRezerwacja blokuje willę; kwotę podaje deweloper.
  2. Etapy budowyWpłaty etapowe idą za budową, według harmonogramu, o który prosimy dla tej willi.
  3. OdbiórOstatnia wpłata idzie za pełny komplet dokumentów.

W materiałach dewelopera nie ma jeszcze planu płatności, więc najpierw due diligence, a potem harmonogram w PPJB.

Położenie

Położenie: Berawa · Canggu

Berawa to najbardziej zatłoczone Canggu: beach club, szkoły, biura i restauracje w zasięgu ręki. To daje dużą płynność, ale też hałas i ruch. Najem w okolicy przynosi średnio Rp 3,9 mln za noc przy obłożeniu 37,5%.

De Vello: patio przy basenie
Canggu · Badung · Berawa
  • Plaża Berawa≈ 900 m · 4 min
  • Umalas≈ 1,2 km · 5 min
  • Plaża Batu Bolong≈ 2,2 km · 8 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 35 min

W Berawie kupuje się dla ruchu ludzi: beach club, szkoły i restauracje w pięć minut. W zamian są wąskie, zakorkowane uliczki i najgęstsza zabudowa w Canggu.

Berawa · Canggu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 100hotele
  • 56restauracje
  • 24kawiarnie
  • 16bary
  • 8sklepy
  • 8spa
  • 6atrakcje

Najbliższe miejsca

  • Pom Pomhotel · 121 m
  • Bali Berries Frozen Yogurtkawiarnia · 130 m
  • Popularsklep · 142 m
  • Smash n dashrestauracja · 154 m
  • paris baguettekawiarnia · 161 m
  • Prime plus medicalprzychodnia · 167 m
  • La Fincarestauracja · 170 m
  • ZIN Berawa Villas & Bungalowshotel · 176 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o De Vello · Willa z 3 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi w De Vello?

Nic. Płacisz cenę z cennika, a nasze wynagrodzenie jest po stronie dewelopera. Sprawdzenia przed rezerwacją też Cię nic nie kosztują. Przy tej willi prosimy o wypis PBG, strefę w RDTR, harmonogram budowy i tabelę dostępności oraz sprawdzamy spółkę dewelopera i umowę dzierżawy gruntu. Każdy otwarty punkt widzisz na piśmie przed transakcją.

Czy willę z trzema sypialniami w De Vello można kupić bez przylotu?

Tak. Pokazujemy willę na Zoomie, u notariusza podpisuje Twój pełnomocnik, a nasz zespół na Bali odbiera klucze. Konstrukcja willi stoi, deweloper planuje zakończenie w grudniu 2026. Każda wpłata idzie za etapem, który sprawdziliśmy na budowie i sfotografowaliśmy dla Ciebie. Ostatnia – za dokumenty.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Bierzemy stawkę AirROI Rp 5,8 mln za noc dla Berawy z korektą na typ i metraż willi. Przy profesjonalnym zarządzaniu liczymy obłożenie 55, 65 i 75%, a potem odejmujemy 40% przychodu na koszty. Wariant bazowy 65% zostawia ok. Rp 831 mln rocznie, czyli 6,5% ceny. To nasz szacunek, a dochodu z najmu nikt nie zagwarantuje.

Co naprawdę oznacza dzierżawa na 100 lat?

To dzierżawa bazowa plus przedłużenia. Indonezyjska dzierżawa nie może trwać ponad 60 lat w jednym okresie, więc przed rezerwacją sprawdzamy okres bazowy, czym zabezpieczone jest każde przedłużenie i po jakiej cenie. Te warunki trafiają do umowy. Każde przedłużenie opiera się wtedy na podpisanym dokumencie, a nie na rozmowie.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →