CANGGU
à partir de Rp 12,74 Md/ 100 ans avec prolongations
De Vello
Canggu · Complexe de villas
- 3 chambres
- 368 m²
- leasehold 100
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CANGGU · ID RR-2385
De Vello : villa trois chambres de 368 m² à Berawa, Canggu
À quatre minutes à scooter de la plage de Berawa, une villa de 368 m² sur une parcelle de 195 m² offre trois chambres, trois salles de bain, une piscine privée et un patio. Elle coûte Rp 12,74 Md, en leasehold (bail de longue durée) de 100 ans, prolongations comprises. Le promoteur prévoit la livraison en décembre 2026.
Lot dans De Vello
- Leasehold 100 ans avec prolongations
- En construction
- Piscine privée
- 3chambres
- 3salles de bain
- 368 m²surface de la villa
- 195 m²parcelle
- Leasehold100 ans avec prolongations
- 12.2026livraison (à confirmer)
Bien
Ce que vous obtenez
La villa de 368 m² est le plan principal de De Vello, l'une des huit maisons du projet à Berawa. La plage de Berawa est à 900 mètres, Umalas à cinq minutes et Batu Bolong à huit minutes à scooter.
Sur une parcelle de 195 m², vous disposez de trois chambres, de trois salles de bain, d'un séjour double hauteur avec cuisine à îlot, ainsi que de votre propre piscine et d'un patio. Les rendus montrent des plafonds en bois, des baies vitrées du sol au plafond et un coin repas côté jardin. L'annonce parle de semi-meublé. Un descriptif annexé au contrat précise ce que cela recouvre.
Le terrain est en leasehold : 100 ans dans notre annonce, composés d'un bail de base et de prolongations. Ce plan coûte Rp 12,74 Md. Le zonage et le permis de construire manquent dans notre base : nous obtenons les extraits du RDTR et du PBG avant l'acompte.
Les chiffres de ce bien
De Vello · villa 3 chambres : rendement brut et net
Le promoteur n'a pas mis de rendement par écrit. Notre point de départ est Rp 5,8 M la nuit pour Berawa, ajusté selon la taille et la catégorie, moins la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.
Brut 10,9 %≈ Rp 1,39 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 5,8 M la nuit
Net 6,5 %≈ Rp 831 M par an · amorti en ≈ 15,3 ans
- Revenus locatifs brutsRp 1,39 Md10,9 % du prix · tarif Rp 5,8 M, occupation 65 %
- Société de gestionRp 249 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 139 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 166 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 831 M6,5 % du prix · amorti en ≈ 15,3 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 %prudent | Rp 1,17 Md | Rp 469 M | Rp 704 M | 5,5 % | 18,1 ans |
| 65 %base | Rp 1,39 Md | Rp 554 M | Rp 831 M | 6,5 % | 15,3 ans |
| 75 %optimiste | Rp 1,60 Md | Rp 640 M | Rp 959 M | 7,5 % | 13,3 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 5,8 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
La villa est vendue en leasehold annoncé à 100 ans. En Indonésie, tout ce qui dépasse 60 ans combine un bail de base et des prolongations : le contrat doit donc détailler les deux. La réservation débouche sur un PPJB (promesse de vente), et à la livraison, vous et le promoteur signez le bail devant un notaire. Une fois le chantier terminé, le SLF est délivré, puis la licence de location.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 100 ans avec prolongationsEn Indonésie, un bail de plus de 60 ans combine une durée de base et des prolongations. Nous inscrivons les deux dans le contrat et mesurons la durée restante à partir de la livraison. |
| Zonage | À confirmerLe zonage n'est pas renseigné dans notre annonce. Nous le vérifions par un extrait du RDTR avant tout acompte. |
| Permis de construire (PBG) | À confirmerNotre annonce ne confirme pas le permis de construire. Son numéro et un extrait passent avant l'acompte, sinon l'affaire s'arrête là. |
| Promoteur | Mirah I&D, société du projet à confirmerNotre examen porte sur la société, ses projets livrés et ses documents fonciers. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après les travauxLa licence de location exige d'abord un SLF. C'est pourquoi nous lions les paiements aux étapes de construction, et non à des dates. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Semi-meublé, selon les données de l'annonceL'annexe du contrat détaille ce que comprend le semi-meublé, élément par élément. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour De Vello · villa 3 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
De Vello · villa 3 chambres : échéancier de paiement
- RéservationVotre acompte réserve la villa ; le montant est fixé par le promoteur.
- Étapes du chantierLes paiements par étapes suivent le chantier, selon un calendrier que nous demandons pour cette villa.
- LivraisonLe dernier paiement s'effectue contre le dossier de documents complet.
Les documents du promoteur ne contiennent pas encore d'échéancier : les vérifications préalables (due diligence) passent d'abord, puis le calendrier du PPJB (promesse de vente).
Localisation
Emplacement : Berawa · Canggu
Berawa, c'est Canggu dans sa version la plus dense : beach club, écoles, bureaux et restaurants à proximité. Cela donne une forte liquidité, mais aussi du bruit et de la circulation. Les locations des environs rapportent en moyenne Rp 3,9 M la nuit, avec un taux d'occupation de 37,5 %.
- Plage de Berawa≈ 900 m · 4 min
- Umalas≈ 1,2 km · 5 min
- Plage de Batu Bolong≈ 2,2 km · 8 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min
On achète à Berawa pour l'animation : beach club, écoles et restaurants à moins de cinq minutes. En contrepartie, il faut accepter des ruelles étroites et embouteillées et la construction la plus dense de Canggu.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur De Vello · villa 3 chambres
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette villa De Vello ?
Rien. Vous payez le prix affiché, et nos honoraires sont à la charge du promoteur. Nos vérifications avant l'acompte ne vous coûtent rien non plus. Pour cette villa, nous demandons l'extrait du PBG, le zonage du RDTR, le calendrier de construction et la fiche de disponibilité, et nous vérifions la société du promoteur et le bail du terrain. Vous voyez chaque point ouvert par écrit avant la transaction.
Puis-je acheter le bien 3 chambres de De Vello sans me déplacer ?
Oui. Nous vous montrons la villa sur Zoom, vous mandatez un notaire par procuration, et notre équipe de Bali réceptionne les clés à la livraison. La structure de la villa est en place, et le promoteur prévoit de terminer en décembre 2026. Chaque paiement suit une étape que nous avons inspectée sur place et photographiée pour vous. Le dernier n'est versé que contre les documents.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Nous retenons un prix AirROI de Rp 5,8 M la nuit pour Berawa, ajusté selon le type et la taille de la villa. Avec une gestion professionnelle, nous modélisons 55, 65 et 75 % d'occupation, puis retranchons 40 % des revenus pour les charges d'exploitation. Le scénario central à 65 % laisse environ Rp 831 M par an, soit 6,5 % du prix. C'est notre estimation, et personne ne peut garantir un revenu locatif.
Que signifie concrètement le bail de 100 ans ?
C'est un bail de base plus des prolongations. En Indonésie, un bail ne peut pas dépasser 60 ans en une seule période : avant l'acompte, nous vérifions la durée de base, ce qui garantit chaque prolongation et à quel prix. Ces conditions entrent dans le contrat. Chaque prolongation repose alors sur un document signé, pas sur une simple conversation.
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