CANGGU
desde Rp 12.740 millones/ 100 años con prórrogas
De Vello
Canggu · Complejo de villas
- 3 dormitorios
- 368 m²
- leasehold 100
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CANGGU · ID RR-2385
De Vello: villa de tres dormitorios y 368 m² en Berawa, Canggu
Esta villa de De Vello tiene 368 m² sobre una parcela de 195 m²: tres dormitorios, tres baños, piscina privada y patio, a cuatro minutos en moto de la playa de Berawa. Cuesta Rp 12.740 millones con un leasehold de 100 años que incluye las prórrogas. La promotora prevé entregarla en diciembre de 2026.
Unidad de De Vello
- Leasehold 100 años con prórrogas
- En construcción
- Piscina privada
- 3dormitorios
- 3baños
- 368 m²superficie de la villa
- 195 m²parcela
- Leasehold100 años con prórrogas
- 12.2026entrega (por confirmar)
Inmueble
Qué compras
La villa de 368 m² es la tipología principal de De Vello, una de sus ocho casas en Berawa. La playa de Berawa está a 900 metros, Umalas a cinco minutos y Batu Bolong a ocho en moto.
Sobre una parcela de 195 m² tienes tres dormitorios, tres baños, un salón a doble altura con cocina de isla y piscina y patio propios. Los renders muestran techos de madera, ventanales de suelo a techo y un comedor junto al jardín. El anuncio la da como semiamueblada; una memoria anexa al contrato detalla qué significa.
El suelo es leasehold: 100 años en nuestro anuncio, compuestos por un arrendamiento base más prórrogas. Esta tipología cuesta Rp 12.740 millones. La zonificación y la licencia de obra no figuran en nuestra base, así que conseguimos extractos del RDTR y del PBG antes del depósito.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de De Vello · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no ha puesto una rentabilidad por escrito. Partimos de Rp 5,8 millones por noche para Berawa, ajustados al tamaño y la categoría, y restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 10,9 %≈ Rp 1.390 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 5,8 millones por noche
Neta 6,5 %≈ Rp 831 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.390 millones10,9 % del precio · Rp 5,8 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 249 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 139 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 166 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 831 millones6,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 1.170 millones | Rp 469 millones | Rp 704 millones | 5,5% | 18,1 años |
| 65%base | Rp 1.390 millones | Rp 554 millones | Rp 831 millones | 6,5% | 15,3 años |
| 75%optimista | Rp 1.600 millones | Rp 640 millones | Rp 959 millones | 7,5% | 13,3 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 5,8 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Canggu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Canggu en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 7,3 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se vende con un leasehold anunciado a 100 años. En Indonesia, todo lo que pasa de 60 años combina un arrendamiento base con prórrogas, así que el contrato tiene que detallar ambos. La reserva lleva al PPJB, y en la entrega se firma el leasehold con la promotora ante notario. Cuando termina la obra llega el SLF, y después la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 100 años con prórrogasLos arrendamientos indonesios de más de 60 años combinan un plazo base con prórrogas. Fijamos ambos en el contrato y medimos el plazo restante desde la entrega. |
| Zonificación | Por confirmarLa zonificación está vacía en nuestro anuncio. La comprobamos con un extracto del RDTR antes de cualquier depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarNuestro anuncio no confirma la licencia de obra. Su número y un extracto van antes del depósito; si no, la operación se para ahí. |
| Promotora | Mirah I&D, sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad, sus proyectos entregados y sus documentos del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) exige antes el SLF. Por eso ligamos los pagos a fases de obra, no a fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | No hay; en Bali no es lo habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Semiamueblada, según la base de anunciosEl anexo del contrato detalla, pieza a pieza, qué incluye el semiamueblado. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de De Vello · Villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de De Vello · Villa de 3 dormitorios
- ReservaTu depósito retiene la villa; el importe lo da la promotora.
- Fases de obraLos pagos por fases siguen la obra, según un calendario que pedimos para esta villa.
- EntregaEl último pago se hace contra la documentación completa.
Los materiales de la promotora aún no traen plan de pagos, así que primero va la revisión legal y después el calendario del PPJB.
Ubicación
Dónde está: Berawa · Canggu
Berawa es Canggu en su punto más lleno: un beach club, colegios, oficinas y restaurantes al alcance. Eso trae buena liquidez, junto con ruido y tráfico. Los alquileres cercanos cobran de media Rp 3,9 millones por noche, con una ocupación del 37,5 %.
- Playa de Berawa≈ 900 m · 4 min
- Umalas≈ 1,2 km · 5 min
- Playa de Batu Bolong≈ 2,2 km · 8 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min
En Berawa se compra por el flujo de gente: beach club, colegios y restaurantes a cinco minutos. A cambio tienes calles estrechas y atascadas y la construcción más densa de Canggu.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 100hoteles
- 56restaurantes
- 24cafeterías
- 16bares
- 8tiendas
- 8spas
- 6lugares de interés
Lo más cercano
- Pom Pomhotel · 121 m
- Bali Berries Frozen Yogurtcafetería · 130 m
- Populartienda · 142 m
- Smash n dashrestaurante · 154 m
- paris baguettecafetería · 161 m
- Prime plus medicalclínica · 167 m
- La Fincarestaurante · 170 m
- ZIN Berawa Villas & Bungalowshotel · 176 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre De Vello · Villa de 3 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa de De Vello?
Nada. Pagas el precio de lista, y nuestros honorarios van del lado de la promotora. Las comprobaciones antes del depósito tampoco te cuestan nada. Para esta villa pedimos el extracto del PBG, la zonificación RDTR, el calendario de obra y la tabla de disponibilidad, y verificamos la sociedad de la promotora y el arrendamiento del suelo. Ves cada punto abierto por escrito antes de la compra.
¿Puedo comprar la villa de tres dormitorios de De Vello sin viajar?
Sí. Te enseñamos la villa por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo en Bali recoge las llaves en la entrega. La estructura ya está levantada y la promotora prevé terminar en diciembre de 2026. Cada pago sigue a una fase que hemos inspeccionado sobre el terreno y fotografiado para ti. El último sale contra los documentos.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Usamos una tarifa de AirROI de Rp 5,8 millones por noche para Berawa, ajustada al tipo y tamaño de la villa. Con gestión profesional calculamos una ocupación del 55, 65 y 75 %, y restamos el 40 % de la facturación en gastos. El escenario base, del 65 %, deja unos Rp 831 millones al año: un 6,5 % del precio. Es nuestra estimación, y nadie puede garantizar los ingresos de un alquiler.
¿Qué significa en la práctica el leasehold de 100 años?
Es un arrendamiento base más prórrogas. En Indonesia un arrendamiento no puede pasar de 60 años en un solo plazo, así que antes del depósito comprobamos el plazo base, qué asegura cada prórroga y a qué precio. Esas condiciones van al contrato. Así cada prórroga descansa sobre un papel firmado, no sobre una conversación.
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