UNGASAN · ID RR-2777

Bali Balance Villas: willa Queen z trzema sypialniami, 165 m², Ungasan

Za Rp 6,73 mld willa Queen w Bali Balance to dom 165 m² na działce 160 m² w Ungasan. Trzy sypialnie i trzy łazienki zajmują piętro. Na górze jest taras na dachu 60 m², a basen 16 m² wypełnia podwórze. Osiedle dziewięciu willi powstaje 1,7 km od Melasti, a deweloper nie potwierdził jeszcze formy ani okresu prawa.

Lokal w projekcie Bali Balance Villas

Forma prawa do potwierdzenia
W budowie
Basen i taras na dachu

3sypialnie
3łazienki na piętrze plus toaleta dla gości
165 m²powierzchnia mieszkalna
160 m²działka
Do potwierdzeniaforma i okres prawa
Do potwierdzeniatermin oddania

Nieruchomość

Co kupujesz

Queen to typ willi w sprzedaży w Bali Balance, projekcie dziewięciu domów przy Jl. Tunjung w Ungasan. Plaża Melasti jest 1,7 km w linii prostej, a dojazd na lotnisko zajmuje ok. 30 minut. To ulica mieszkalna, więc pod bramą nie ma ruchu z plaż.

Karta dewelopera podaje 165 m² wnętrza na działce 160 m². Trzy sypialnie i trzy łazienki zajmują piętro, a na parterze jest toaleta dla gości. Na zewnątrz basen 16 m², a wewnętrzne schody prowadzą na 60 m² tarasu na dachu. Stamtąd widać to, co gęsta zabudowa Ungasan zasłania na poziomie ulicy, więc taras działa jak drugi salon.

W materiałach brakuje formy prawa, okresu, strefy i terminu oddania – ustalamy je przed jakąkolwiek rezerwacją. Układ Queen kosztuje Rp 6,73 mld.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Bali Balance · willa Queen 3BR: brutto i netto

Deweloper nie podał żadnego szacunku rentowności dla willi Queen. Poniżej nasze ujęcie: Rp 3,4 mln za noc dla willi z trzema sypialniami i basenem w Ungasan, po odjęciu udziału operatora, podatków i utrzymania.

Brutto 11,9%≈ Rp 798 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,4 mln za noc Netto 7,1%≈ Rp 479 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 14,0 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatki12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 798 mln11,9% ceny · Rp 3,4 mln za noc, obłożenie 65%
Firma zarządzającaRp 144 mln18% przychodu · rynkowo 15–25%
PodatkiRp 79,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 95,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 479 mln7,1% ceny · okres zwrotu ≈ 14,0 lat

Scenariusze obłożenia: Bali Balance · willa Queen 3BR
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
55%ostrożny	Rp 675 mln	Rp 270 mln	Rp 405 mln	6,0%	16,6 lat
65%bazowy	Rp 798 mln	Rp 319 mln	Rp 479 mln	7,1%	14,0 lat
75%optymistyczny	Rp 921 mln	Rp 368 mln	Rp 552 mln	8,2%	12,2 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podał żadnego szacunku rentowności dla willi Queen.
Cena za noc: Rp 3,4 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ungasan to Rp 2,6 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Ungasan: średnio 38,8% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: EVERY Bali · Willa L 3BR: 5,4% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · Willa S 2BR: 6,7% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · apartament 2BR: 6,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Deweloper nie podał jeszcze, na jakiej podstawie i na ile lat kupujesz tę willę, więc poprosiliśmy o umowę gruntową. Typowa droga to PPJB z wpłatami za etapami budowy, a przy oddaniu umowa ostateczna. Kopia pozwolenia na budowę (PBG) jeszcze nie dotarła. Po zakończeniu budowy przychodzi pozwolenie na użytkowanie (SLF), a dopiero potem licencja na najem krótkoterminowy (NIB).

Prawo i pozwolenia: Bali Balance · willa Queen 3BR
Forma prawa	Do potwierdzeniaNasza oferta nie podaje formy prawa dla projektu, więc prosimy o umowę gruntową. Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	Do potwierdzeniaDokumenty dewelopera nie podają lat. Gdy je dostaniemy, pozostały okres liczymy od oddania, a zapis o odnowieniu trafia do Twojej umowy.
Strefa zagospodarowania	Do potwierdzeniaNasze dane nie pokazują strefy dla działki Queen. Wypis z RDTR bierzemy, zanim zapłacisz.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Zadeklarowane, kopia w drodzeNasza baza odnotowuje PBG, ale bez numeru i dokumentu. Zbieramy oba przed rezerwacją.
Deweloper	BEST CHOICE DEVELOPMENT, podmiot do potwierdzeniaSprawdzamy zarejestrowaną spółkę, jej wcześniejsze realizacje i umowę gruntową.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po oddaniuBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego wpłaty idą za etapami budowy, a nie według kalendarza.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow dewelopera	Brak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiór	Do potwierdzeniaListę wykończenia i mebli zapisujemy w specyfikacji dołączonej do umowy.

Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Bali Balance · willa Queen 3BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Bali Balance · willa Queen 3BR

RezerwacjaOpłata rezerwacyjna blokuje willę Queen, a jej kwotę poda deweloper.
Etapy budowyTransze odpowiadają zakończonym etapom budowy, według harmonogramu, o który prosimy.
OdbiórResztę płacisz, gdy dokumenty są kompletne i sprawdzone.

Willa Queen nie ma jeszcze opublikowanego planu płatności. Warunki rat wpiszemy do PPJB po sprawdzeniu.

Położenie

Położenie: Ungasan

Willa Queen stoi z dala od klifów, w cichym zakątku Ungasan, tańszym na wejście niż sąsiednie Uluwatu. W całej okolicy zarezerwowana noc w domu wakacyjnym przynosi ok. Rp 2,6 mln, a domy są wynajęte przez 38,8% roku.

Willa Queen w Bali Balance: taras na dachu ponad palmami, wizualizacja dewelopera — Ungasan · Badung · Jl. Tunjung

Plaża Melasti≈ 1,7 km w linii prostej
Plaża Green Bowl≈ 2,3 km w linii prostej
Garuda Wisnu Kencana≈ 3,3 km w linii prostej
Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min

Masz tu plaże klasy Uluwatu za mniejsze pieniądze i przy dużo mniejszym hałasie. Tracisz chodzenie pieszo: do sklepów i kawiarni się dojeżdża.

Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

4hotele
2kawiarnie
1spa

Najbliższe miejsca

Villa Valeriahotel · 475 m
Villa Nashahotel · 614 m
Prasana Villas by Arjanihotel · 689 m
Adhilokahotel · 697 m
Luwak koffeekawiarnia · 859 m
Ande cafe & morekawiarnia · 975 m
Villa Donpihotel · 1 km
Bali Sunyi Villa Ahotel · 1 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Bali Balance · willa Queen 3BR

Czy płacę Rise Real Bali prowizję za willę Queen?

Nie. BEST CHOICE DEVELOPMENT płaci naszą prowizję z własnej marży, nie z Twojej kieszeni. Przy willi Queen prosimy o umowę gruntową, formę i okres prawa, kopię PBG oraz harmonogram budowy, a strefę sprawdzamy w RDTR. To sprawdzenie robimy przed rezerwacją, na nasz koszt, a Ty dostajesz pisemny raport.

Czy mogę kupić willę Queen bez przyjazdu?

Tak. Zobaczysz ją podczas oprowadzania na Zoomie, dasz notariuszowi pełnomocnictwo do podpisu, a odbiór zostawisz naszemu zespołowi na Bali. Dom wciąż powstaje, więc każda transza czeka na etap sprawdzony przez naszego inspektora, z raportem zdjęciowym dla Ciebie. Ostatnią wpłatę robisz dopiero przy komplecie dokumentów.

Jakie założenia stoją za rentownością?

Przyjmujemy Rp 3,4 mln za noc, z AirROI dla Ungasan, z korektą w górę dla willi z trzema sypialniami i basenem. Obłożenie liczymy przy 55, 65 i 75% dla profesjonalnego zarządzania. Na koszty prowadzenia odkładamy 40% przychodu. To prognoza naszego zespołu i nikt nie gwarantuje przychodu z najmu.

Co obejmuje 165 m²?

Według dewelopera to powierzchnia mieszkalna wewnątrz: trzy sypialnie z łazienkami na piętrze oraz salon, kuchnia i toaleta dla gości na dole. Basen 16 m² i taras na dachu 60 m² są poza tą liczbą. Prosimy o rzut i specyfikację wykończenia i dołączymy oba dokumenty do Twojej umowy.

Oferty