UNGASAN
à partir de Rp 6,73 Md/ Durée à confirmer
Bali Balance Villas
Ungasan · Complexe de villas
- 3 chambres
- 165 m²
- à confirmer
Voir le détail
UNGASAN · ID RR-2777
Bali Balance Villas : villa Queen de trois chambres, 165 m², Ungasan
La villa Queen de Bali Balance est affichée à Rp 6,73 Md pour une maison de 165 m² sur une parcelle de 160 m², à Ungasan. Trois chambres et trois salles de bain occupent l'étage. Au-dessus, un toit-terrasse de 60 m² ; dans le jardin, une piscine de 16 m². Le complexe de neuf villas est en construction à 1,7 km de Melasti, et le promoteur n'a pas encore confirmé la forme ni la durée du droit de propriété.
Lot dans Bali Balance Villas
- Propriété à confirmer
- En construction
- Piscine et toit-terrasse
- 3chambres
- 3salles de bain à l'étage, plus WC invités
- 165 m²surface habitable
- 160 m²parcelle
- À confirmertype et durée du droit de propriété
- À confirmerdate d'achèvement
Bien
Ce que vous obtenez
Queen est le type de villa en vente à Bali Balance, un projet de neuf maisons sur Jl. Tunjung à Ungasan. La plage de Melasti est à 1,7 km à vol d'oiseau, et le trajet jusqu'à l'aéroport prend environ 30 minutes. C'est une rue résidentielle : pas de circulation de plage devant le portail.
La fiche du promoteur donne 165 m² habitables sur une parcelle de 160 m². Trois chambres et trois salles de bain occupent l'étage, avec des toilettes d'invités au rez-de-chaussée. Dehors, une piscine de 16 m² ; un escalier intérieur monte à 60 m² de toit-terrasse. De là-haut, on a la vue que les rues denses d'Ungasan cachent au niveau du sol : c'est un second salon.
La forme du droit de propriété, la durée, le zonage et la date d'achèvement manquent dans la documentation ; nous les obtenons avant tout acompte. La configuration Queen est affichée à Rp 6,73 Md.
Les chiffres de ce bien
Bali Balance · villa Queen 3 chambres : rendement brut et net
Le promoteur n'a fourni aucune estimation de rendement pour la villa Queen. Voici notre lecture : Rp 3,4 M la nuit pour une villa de trois chambres avec piscine à Ungasan, après la part de l'exploitant, les impôts et l'entretien.
Brut 11,9 %≈ Rp 798 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,4 M la nuit
Net 7,1 %≈ Rp 479 M par an · amorti en ≈ 14,0 ans
- Revenus locatifs brutsRp 798 M11,9 % du prix · tarif Rp 3,4 M, occupation 65 %
- Société de gestionRp 144 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 79,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 95,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 479 M7,1 % du prix · amorti en ≈ 14,0 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 %prudent | Rp 675 M | Rp 270 M | Rp 405 M | 6,0 % | 16,6 ans |
| 65 %base | Rp 798 M | Rp 319 M | Rp 479 M | 7,1 % | 14,0 ans |
| 75 %optimiste | Rp 921 M | Rp 368 M | Rp 552 M | 8,2 % | 12,2 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 3,4 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Nous attendons du promoteur qu'il précise comment vous détiendriez cette villa et pour combien d'années ; nous avons demandé l'accord foncier. La voie habituelle est un PPJB aux paiements liés aux étapes du chantier, suivi du contrat définitif à l'achèvement. La copie du permis de construire (PBG) reste à venir. Une fois les travaux terminés arrive le certificat de conformité (SLF), et alors seulement la licence de location de courte durée (NIB).
| Forme de propriété | À confirmerLa forme du droit de propriété du projet manque dans notre base ; nous demandons le contrat foncier. Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Les voies légales sont le leasehold (bail de longue durée), un droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | À confirmerLes documents du promoteur n'indiquent aucune durée. Dès que nous l'aurons, la durée restante se comptera à partir de l'achèvement, et la clause de renouvellement entrera dans votre contrat. |
| Zonage | À confirmerNos données n'indiquent aucune zone pour la parcelle Queen. Un extrait du RDTR nous parvient avant que vous payiez. |
| Permis de construire (PBG) | Annoncé, copie à suivreUn PBG est signalé dans notre base, mais sans numéro ni document. Nous récupérons les deux avant l'acompte. |
| Promoteur | BEST CHOICE DEVELOPMENT, société à confirmerNos vérifications portent sur la société enregistrée, ses réalisations antérieures et le contrat foncier. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après l'achèvementPas de SLF, pas de licence de location. Voilà pourquoi vos paiements suivent les étapes du chantier plutôt que le calendrier. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | À confirmerNous arrêterons la liste des finitions et du mobilier dans un descriptif annexé au contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Bali Balance · villa Queen 3 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Bali Balance · villa Queen 3 chambres : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte réserve la villa Queen, et le promoteur en indiquera le montant.
- Étapes du chantierLes tranches correspondent aux étapes achevées du chantier, selon un calendrier que nous demandons.
- LivraisonVous réglez le solde quand les documents sont complets et vérifiés.
La villa Queen n'a pas encore d'échéancier de paiement publié. Nous inscrirons les conditions d'échelonnement dans le PPJB après les vérifications.
Localisation
Emplacement : Ungasan
La villa Queen se trouve en retrait des falaises, dans un coin tranquille d'Ungasan, moins chère à l'achat qu'Uluwatu, sa voisine. Sur l'ensemble du district, une nuit louée en location de vacances rapporte environ Rp 2,6 M, pour des logements loués 38,8 % de l'année.
- Plage de Melasti≈ 1,7 km à vol d'oiseau
- Plage de Green Bowl≈ 2,3 km à vol d'oiseau
- Garuda Wisnu Kencana≈ 3,3 km à vol d'oiseau
- Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min
Ici, vous avez des plages dignes d'Uluwatu pour un ticket plus modeste et beaucoup moins de bruit. En contrepartie, plus de commerces ni de cafés à pied : il faut prendre le scooter.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Bali Balance · villa Queen 3 chambres
Dois-je quelque chose à Rise Real Bali pour la villa Queen ?
Non. BEST CHOICE DEVELOPMENT règle notre commission sur sa propre marge, pas sur la vôtre. Pour la villa Queen, nous demandons le contrat foncier, la forme et la durée de votre droit, l'extrait du PBG et le calendrier de construction, et nous vérifions le zonage dans le RDTR. Ce contrôle a lieu avant l'acompte, à notre charge, et vous le recevez sous forme de rapport écrit.
Puis-je acheter la villa Queen sans me déplacer ?
Oui. Vous la voyez lors d'une visite Zoom, vous donnez procuration à un notaire pour signer, et notre équipe à Bali se charge de la réception. La maison est encore en construction : chaque tranche attend une étape contrôlée par notre inspecteur, avec un rapport photo pour vous. Aucun paiement final ne part tant que les documents ne sont pas complets.
Quelles hypothèses sous-tendent le rendement ?
Notre tarif est de Rp 3,4 M la nuit, d'après AirROI pour Ungasan, avec une majoration pour une villa de trois chambres et sa piscine. Le taux d'occupation est testé à 55, 65 et 75 % pour une gestion professionnelle. Nous prévoyons 40 % des revenus pour les charges d'exploitation. Ces chiffres sont une projection de notre équipe, et le revenu locatif n'est pas garanti.
Que comprennent les 165 m² ?
D'après le promoteur, il s'agit de la surface habitable intérieure : trois chambres avec salle de bain à l'étage, plus le séjour, la cuisine et les toilettes d'invités en bas. La piscine de 16 m² et le toit-terrasse de 60 m² ne sont pas comptés dans ce chiffre. Nous demandons le plan et le descriptif des finitions, et nous les joindrons tous deux à votre contrat.
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