UNGASAN
desde Rp 6.730 millones/ Plazo por confirmar
Bali Balance Villas
Ungasan · Complejo de villas
- 3 dormitorios
- 165 m²
- por confirmar
Ver detalles
UNGASAN · ID RR-2777
Bali Balance Villas: villa Queen de tres dormitorios, 165 m², Ungasan
La villa Queen de Bali Balance sale a la venta por Rp 6.730 millones: 165 m² de casa sobre una parcela de 160 m² en Ungasan. Tres dormitorios y tres baños ocupan la planta alta. Arriba del todo hay una azotea de 60 m², y en el patio una piscina de 16 m². El complejo de nueve villas está en obra a 1,7 km de Melasti; tipo de derecho y plazo, por confirmar.
Unidad de Bali Balance Villas
- Régimen por confirmar
- En obra
- Piscina y azotea
- 3dormitorios
- 3baños arriba y aseo de cortesía
- 165 m²superficie útil
- 160 m²parcela
- Por confirmartipo y plazo del derecho
- Por confirmarfecha de entrega
Inmueble
Qué compras
Queen es el tipo de villa que se vende en Bali Balance, un proyecto de nueve casas en Jl. Tunjung, en Ungasan. La playa de Melasti está a 1,7 km en línea recta, y al aeropuerto se tarda unos 30 minutos en coche. Es una calle residencial, así que en la puerta no tendrás el tráfico de la playa.
La ficha de la promotora da 165 m² interiores sobre una parcela de 160 m². Tres dormitorios y tres baños llenan la segunda planta, con un aseo de cortesía en la planta baja. Fuera hay una piscina de 16 m², y una escalera interior sube a 60 m² de azotea. Desde allí ves lo que las calles apretadas de Ungasan tapan a pie de calle, así que funciona como un segundo salón.
En la documentación faltan el tipo de derecho, el plazo, la zonificación y la fecha de terminación, y los pedimos antes de cualquier reserva. La distribución Queen cuesta Rp 6.730 millones.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Bali Balance · villa Queen de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no ha dado ninguna estimación de rentabilidad para la villa Queen. Debajo va cómo lo vemos nosotros: Rp 3,4 millones por noche para una villa de tres dormitorios con piscina en Ungasan, después de la parte de la gestora, impuestos y mantenimiento.
Bruta 11,9 %≈ Rp 798 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,4 millones por noche
Neta 7,1 %≈ Rp 479 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 14,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 798 millones11,9 % del precio · Rp 3,4 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 144 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 79,8 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 95,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 479 millones7,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 14,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 675 millones | Rp 270 millones | Rp 405 millones | 6,0% | 16,6 años |
| 65%base | Rp 798 millones | Rp 319 millones | Rp 479 millones | 7,1% | 14,0 años |
| 75%optimista | Rp 921 millones | Rp 368 millones | Rp 552 millones | 8,2% | 12,2 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 3,4 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Estamos esperando que la promotora diga con qué derecho se compra esta villa y durante cuántos años, y hemos pedido el contrato del suelo. El camino habitual es un PPJB con pagos ligados a fases de obra y el contrato definitivo al terminar. La copia de la licencia de obra (PBG) aún tiene que llegar. Al acabar la obra llega el certificado de habitabilidad (SLF), y solo entonces la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | Por confirmarEl tipo de derecho del proyecto no figura en nuestro anuncio, y estamos pidiendo el contrato del suelo. La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Por confirmarLos papeles de la promotora no dan años. Cuando los tengamos, el tiempo que queda se contará desde la terminación, y la renovación irá redactada en tu contrato. |
| Zonificación | Por confirmarNuestros datos no muestran zona para la parcela de Queen. Antes de que pagues, pedimos un extracto del RDTR. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada, copia pendienteNuestra base marca un PBG, pero sin número ni documento. Pedimos los dos antes de la reserva. |
| Promotora | BEST CHOICE DEVELOPMENT, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad inscrita, lo que ha construido antes y el contrato del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Tras la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso tus pagos siguen las fases de obra y no el calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarDejaremos acabados y muebles fijados en una memoria que se adjunta al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Bali Balance · villa Queen de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Bali Balance · villa Queen de 3 dormitorios
- ReservaUna reserva te asegura la villa Queen; el importe lo dirá la promotora.
- Fases de obraLos pagos coinciden con fases de obra terminadas, según un calendario que estamos pidiendo.
- EntregaPagas el resto cuando los documentos están completos y revisados.
La villa Queen aún no tiene calendario de pagos publicado. Escribiremos las condiciones de pago en el PPJB después de las comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Ungasan
La villa Queen está algo retirada de los acantilados, en un rincón tranquilo de Ungasan donde se entra más barato que en el vecino Uluwatu. En toda la zona, una noche reservada en alquiler vacacional deja unos Rp 2,6 millones, con las casas alquiladas el 38,8 % del año.
- Playa de Melasti≈ 1,7 km en línea recta
- Playa de Green Bowl≈ 2,3 km en línea recta
- Garuda Wisnu Kencana≈ 3,3 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min
Aquí tienes playas al nivel de Uluwatu por menos dinero y con mucho menos ruido. Lo que pierdes es ir andando: tiendas y cafeterías quedan a un trayecto en moto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 4hoteles
- 2cafeterías
- 1spa
Lo más cercano
- Villa Valeriahotel · 475 m
- Villa Nashahotel · 614 m
- Prasana Villas by Arjanihotel · 689 m
- Adhilokahotel · 697 m
- Luwak koffeecafetería · 859 m
- Ande cafe & morecafetería · 975 m
- Villa Donpihotel · 1 km
- Bali Sunyi Villa Ahotel · 1 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Bali Balance · villa Queen de 3 dormitorios
¿Pago algo a Rise Real Bali por la villa Queen?
No. Nuestra comisión la paga la promotora, BEST CHOICE DEVELOPMENT. Para la villa Queen pedimos el contrato del suelo, con qué derecho la compras y por cuánto tiempo, el extracto del PBG y el calendario de obra, y comprobamos la zonificación en el RDTR. Esa revisión se hace antes de la reserva, a nuestra costa, y te llega como informe escrito.
¿Puedo comprar la villa Queen sin viajar?
Sí. La ves en una visita por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y dejas la recepción a nuestro equipo en Bali. La casa todavía se está levantando, así que cada pago espera a una fase revisada por nuestro inspector, con informe fotográfico para ti. No se paga nada final hasta que los documentos estén completos.
¿Qué supuestos hay detrás de la rentabilidad?
Nuestra tarifa es de Rp 3,4 millones por noche, de AirROI para Ungasan con un plus por ser villa de tres dormitorios con piscina. La ocupación se prueba al 55, 65 y 75 % con gestión profesional. Reservamos el 40 % de la facturación para gastos de explotación. Las cifras son una proyección de nuestro equipo, y el ingreso por alquiler no está asegurado.
¿Qué incluyen los 165 m²?
Según la promotora, es la superficie útil interior: tres dormitorios con baño en la planta alta, más salón, cocina y aseo de cortesía abajo. La piscina de 16 m² y la azotea de 60 m² quedan fuera de esa cifra. Estamos pidiendo el plano y la memoria de calidades, y los adjuntaremos a tu contrato.
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