PERERENAN
Rp 2,92 Md/ 30 + 25 ans
Watu Tula · villa 1 chambre
Pererenan · Villa 1 chambre
- 1 chambre
- 70 m²
- leasehold 30+25
Voir le détail
PERERENAN · ID RR-5750
Watu Tula : villa de deux chambres, 105 m², à Pererenan
Une villa de deux chambres de 105 m² (≈ 1 130 sq ft) sur une parcelle de 55 m², avec un séjour à double hauteur et une cuisine au comptoir en marbre. Zone touristique, leasehold (bail de longue durée) de 30 + 25 ans, livraison en mai 2027. Elle coûte Rp 3,63 Md.
Lot dans Watu Tula · lots publiés : 2
- Leasehold 30 + 25 ans
- En construction
- Gestion locative 20 %
- 2chambres
- 2salles de bain
- 105 m²surface de la villa
- 55 m²parcelle
- Leasehold30 + 25 ans
Bien
Ce que vous obtenez
La villa de 105 m² est la plus grande du projet. Certaines villas donnent sur les rizières, et nous confirmerons la vue de votre lot.
Deux chambres conviennent à une famille ou à deux couples. Les façades vitrées laissent entrer la lumière, et nous demandons le descriptif de l'isolation phonique.
Le modèle retient environ Rp 2,5 M la nuit, le niveau de la rangée de villas de deux chambres à Pererenan. Taux d'occupation : 45 % dans le scénario de base, 35 % dans le prudent et 55 % dans l'optimiste. Après des frais d'exploitation de 16 % du chiffre d'affaires, le scénario de base dégage environ Rp 342 M par an, soit 9,4 % du prix.
Les chiffres de ce bien
Watu Tula · villa 2 chambres : rendement brut et net
Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un tarif proche de Rp 2,5 M la nuit, moins les frais d'exploitation.
Brut 11,2 %≈ Rp 407 M par an avec 45 % d'occupation et Rp 2,5 M la nuit
Net 9,4 %≈ Rp 342 M par an · amorti en ≈ 10,6 ans
- Revenus locatifs brutsRp 407 M11,2 % du prix · tarif Rp 2,5 M, occupation 45 %
- Frais d'exploitationRp 65,1 M16 % du chiffre d'affaires
- Net pour vousRp 342 M9,4 % du prix · amorti en ≈ 10,6 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 16 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 35 %prudent | Rp 317 M | Rp 50,7 M | Rp 266 M | 7,3 % | 13,6 ans |
| 45 %base | Rp 407 M | Rp 65,1 M | Rp 342 M | 9,4 % | 10,6 ans |
| 55 %optimiste | Rp 497 M | Rp 79,6 M | Rp 418 M | 11,5 % | 8,7 ans |
Nous prévoyons 45 % d'occupation dans le scénario de base avec une gestion professionnelle, 35 % dans une année prudente et 55 % dans une année optimiste.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 2,5 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 35 %, central à 45 % et optimiste à 55 %.
- Charges
- 16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
- Annonces comparables
- Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre : 9,5 % net avec 40 % d’occupation; Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres : 10,0 % net avec 40 % d’occupation; Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 45 % d’occupation.
- Rapports et données
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
La villa est vendue en leasehold (bail de longue durée) de 29 ans et 11 mois, avec une prolongation prioritaire de 25 ans. La livraison déclenche le décompte, et le contrat fixe la prolongation. Après nos vérifications, vous signez un PPJB, puis l'acte de bail chez un notaire. Le SLF attend la fin de la construction.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 + 25 ansLa durée de base est de 29 ans et 11 mois, avec une prolongation prioritaire de 25 ans. Nous comptons le reliquat à partir de la livraison et inscrivons les conditions de prolongation au contrat. |
| Zonage | Zone touristique (W), selon le promoteurUn extrait RDTR confirme la zone avant votre acompte. |
| Permis de construire (PBG) | En coursNous demandons le numéro du permis et son extrait avant l'acompte. |
| Promoteur | PT Rumah ArchipelagoNous vérifions la société et les projets qu'elle a livrés. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après les travauxLa licence de location dépend du SLF : vos paiements suivent donc les étapes du chantier et non des dates. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Contenu à confirmerLa liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Watu Tula · villa 2 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Watu Tula · villa 2 chambres : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte de réservation bloque la villa ; nous en confirmons le montant.
- Étapes du chantierLes tranches suivent les étapes du chantier, et nous demandons l'échéancier pour votre villa.
- LivraisonVotre dernier paiement est versé contre le dossier de documents.
Le promoteur ne publie aucun plan de paiement. Nous en convenons un après les vérifications préalables (due diligence) et le consignons au PPJB.
Localisation
Emplacement : Pererenan · Canggu
Pererenan est le prolongement plus calme de Canggu, avec des rizières, une plage et des cafés à proximité. Le terrain coûte moins cher qu'à Berawa, et les constructions environnantes sont la contrepartie.
- Echo Beach (à vol d'oiseau)≈ 0,9 km
- Temple de Tanah Lot (à vol d'oiseau)≈ 4,7 km
- Centre de Seminyak (à vol d'oiseau)≈ 7,2 km
- Aéroport Ngurah Rai (à vol d'oiseau)≈ 12 km
L'atout est le prix au regard de l'accès à Canggu. La contrepartie est l'augmentation des constructions et de l'offre concurrente.
Réponses directes
Questions sur Watu Tula · villa 2 chambres
Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la villa 2 chambres de Watu Tula ?
Vous ne payez aucun frais. Le prix affiché est celui du promoteur, et la commission vient de sa part. Pour la villa de 105 m², nous examinons le bail de 29 ans et 11 mois et sa prolongation de 25 ans, la zone touristique sur le document de zonage, la société et le PBG.
Puis-je acheter à distance la villa Watu Tula de 105 m² ?
Oui. Une visite en vidéo remplace le déplacement, et un notaire signe pour vous. Nous réceptionnons la villa sur place. La construction vise une livraison en mai 2027 : les tranches suivent donc des étapes que nous vérifions sur place, et la dernière est payée contre les documents.
D'où viennent les chiffres de rendement de la villa 2 chambres de Watu Tula ?
Nous retenons environ Rp 2,5 M la nuit d'après des villas de deux chambres à Pererenan, avec 45 % d'occupation dans le scénario de base, plus faible que nos autres cas en raison de la forte offre concurrente. Après 16 % de frais d'exploitation, il reste environ Rp 342 M par an, soit 9,4 % du prix. Il s'agit d'une estimation.
Ma villa Watu Tula donnera-t-elle sur les rizières ?
Certaines villas du projet y donnent. Nous ne connaissons pas les lots concernés avant confirmation du promoteur : nous demandons donc le lot, la vue et le descriptif de l'isolation phonique avant votre réservation. Les façades vitrées apportent de la lumière, et le bruit de la rue est le point à vérifier.
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