PERERENAN
Rp 2.920 millones/ 30 + 25 años
Watu Tula · Villa de 1 dormitorio
Pererenan · Villa de 1 dormitorio
- 1 dormitorio
- 70 m²
- leasehold 30+25
Ver detalles
PERERENAN · ID RR-5750
Watu Tula: villa de dos dormitorios y 105 m² en Pererenan
Villa de dos dormitorios y 105 m² sobre una parcela de 55 m², con salón a doble altura y cocina con encimera de mármol. Zona turística, leasehold de 30 + 25 años y entrega en mayo de 2027. Cuesta Rp 3.630 millones.
Unidad de Watu Tula · unidades publicadas: 2
- Leasehold 30 + 25 años
- En construcción
- Gestión: 20 %
- 2dormitorios
- 2baños
- 105 m²superficie de la casa
- 55 m²parcela
- Leasehold30 + 25 años
Inmueble
Qué compras
La villa de 105 m² es la más grande del proyecto. Algunas dan a los arrozales; confirmaremos las vistas de tu parcela.
Los dos dormitorios sirven a una familia o a dos parejas. Las fachadas acristaladas dejan entrar la luz y hemos pedido las especificaciones del aislamiento acústico.
El cálculo parte de unos Rp 2,5 millones por noche, el nivel de las villas de dos dormitorios en Pererenan. Ocupación: 45 % en el escenario base, 35 % en el prudente y 55 % en el optimista. Después de descontar el 16 % de la facturación para gastos de explotación, el escenario base deja unos Rp 342 millones al año, el 9,4 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Watu Tula · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad para esta villa. Abajo va nuestro cálculo: una tarifa cercana a Rp 2,5 millones por noche menos los gastos de explotación.
Bruta 11,2 %≈ Rp 407 millones al año con una ocupación del 45 % y Rp 2,5 millones por noche
Neta 9,4 %≈ Rp 342 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,6 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 407 millones11,2 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 45 %
- Gastos de explotaciónRp 65,1 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 342 millones9,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,6 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 35%prudente | Rp 317 millones | Rp 50,7 millones | Rp 266 millones | 7,3% | 13,6 años |
| 45%base | Rp 407 millones | Rp 65,1 millones | Rp 342 millones | 9,4% | 10,6 años |
| 55%optimista | Rp 497 millones | Rp 79,6 millones | Rp 418 millones | 11,5% | 8,7 años |
Contamos con un 45 % de ocupación en el escenario base con gestión profesional, un 35 % en un año prudente y un 55 % en uno optimista.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 35 %; base, con un 45 %, y optimista, con un 55 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 45 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un leasehold de 29 años y 11 meses y una prórroga prioritaria de 25 años. El plazo cuenta desde la entrega y el contrato recoge la prórroga. Tras nuestras comprobaciones firmas un PPJB y después la escritura del leasehold ante notario. El SLF llega al terminar la obra.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 30 + 25 añosEl plazo base es de 29 años y 11 meses, con una prórroga prioritaria de 25 años. Contamos el resto desde la entrega y recogemos las condiciones de la prórroga en el contrato. |
| Zonificación | Zona turística (W), según la promotoraUn extracto del RDTR confirma la zona antes de tu depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámitePedimos el número y el extracto de la licencia antes del depósito. |
| Promotora | PT Rumah ArchipelagoComprobamos la sociedad y los proyectos que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que tus pagos siguen las fases de obra y no las fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran las villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Contenido por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Watu Tula · Villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Watu Tula · Villa de 2 dormitorios
- ReservaUn depósito de reserva retiene la villa; estamos confirmando el importe.
- Fases de obraLos pagos siguen las fases de obra y pedimos el calendario para tu villa.
- EntregaTu último pago se hace contra la documentación completa.
La promotora no publica un calendario de pagos. Lo pactamos tras la revisión legal y lo recogemos en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Pererenan · Canggu
Pererenan prolonga Canggu con más calma, arrozales, playa y cafés cerca. El suelo cuesta menos que en Berawa; a cambio, hay obras alrededor.
- Playa de Echo (en línea recta)≈ 0,9 km
- Templo de Tanah Lot (en línea recta)≈ 4,7 km
- Centro de Seminyak (en línea recta)≈ 7,2 km
- Aeropuerto Ngurah Rai (en línea recta)≈ 12 km
El atractivo es el precio frente al acceso a Canggu. La contrapartida es más construcción y más oferta competidora.
Respuestas claras
Preguntas sobre Watu Tula · Villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 2 dormitorios de Watu Tula?
A ti, nada. El precio de lista es el de la promotora y la comisión la paga ella. En la villa de 105 m² revisamos el leasehold de 29 años y 11 meses y su prórroga de 25 años, la zona turística en el registro urbanístico, la sociedad y el PBG.
¿Puedo comprar a distancia la villa de 105 m² de Watu Tula?
Sí. La visita por vídeo sustituye al viaje y la firma se hace ante notario con tu poder. Recibimos la villa por ti. La entrega está prevista para mayo de 2027: los pagos siguen fases que comprobamos sobre el terreno y el último se hace contra la documentación.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de esta villa de Watu Tula?
Usamos unos Rp 2,5 millones por noche de villas de dos dormitorios en Pererenan y un 45 % de ocupación en el escenario base, más bajo que en otros cálculos por la gran oferta competidora. Tras un 16 % de gastos de explotación quedan unos Rp 342 millones al año, el 9,4 % del precio. Es una estimación.
¿Mi villa de Watu Tula dará a los arrozales?
Algunas villas del proyecto sí. No sabemos qué parcelas hasta que lo confirme la promotora, así que antes de reservar pedimos la parcela, las vistas y las especificaciones del aislamiento acústico. Las fachadas acristaladas dan luz; el ruido de la calle es lo que hay que comprobar.
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