PERERENAN
Rp 3.630 millones/ 30 + 25 años
Watu Tula · Villa de 2 dormitorios
Pererenan · Villa de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 105 m²
- leasehold 30+25
Ver detalles
PERERENAN · ID RR-5749
Watu Tula: villa de un dormitorio y 70 m² en Pererenan
Esta villa de un dormitorio es la entrada a Watu Tula: 70 m² sobre una parcela de 52 m². El salón y la cocina se abren a la terraza. Zona turística, leasehold de 30 + 25 años y entrega en mayo de 2027. El precio es de Rp 2.920 millones.
Unidad de Watu Tula · unidades publicadas: 2
- Leasehold 30 + 25 años
- En construcción
- Gestión: 20 %
- 1dormitorio
- 1baño
- 70 m²superficie de la casa
- 52 m²parcela
- Leasehold30 + 25 años
Inmueble
Qué compras
La villa de 70 m² es la unidad de entrada al proyecto. El salón y la cocina comparten la planta baja; el dormitorio está en el nivel superior, al que se sube por la escalera de caracol que aparece en las imágenes del salón.
Las parejas y los teletrabajadores eligen este formato para estancias de varias semanas. La tarifa por noche es menor que la de una villa grande, pero la ocupación suele ser más estable.
Partimos de unos Rp 1,3 millones por noche, tomados de estudios de la zona porque el catálogo no tiene villas de un dormitorio en Pererenan. Ocupación: 66 % en el escenario base, 56 % en el prudente y 76 % en el optimista. Tras descontar el 16 % de la facturación para gastos de explotación, el escenario base deja unos Rp 269 millones al año, el 9,2 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Watu Tula · Villa de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad para esta villa. Abajo va nuestro cálculo, con unos Rp 1,3 millones por noche y descontando gestora, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 10,9 %≈ Rp 320 millones al año con una ocupación del 66 % y Rp 1,3 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 269 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 320 millones10,9 % del precio · Rp 1,3 millones por noche, ocupación del 66 %
- Gastos de explotaciónRp 51,2 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 269 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 56%prudente | Rp 271 millones | Rp 43,4 millones | Rp 228 millones | 7,8% | 12,8 años |
| 66%base | Rp 320 millones | Rp 51,2 millones | Rp 269 millones | 9,2% | 10,9 años |
| 76%optimista | Rp 368 millones | Rp 58,9 millones | Rp 309 millones | 10,6% | 9,4 años |
Con gestión profesional, la villa alcanza un 66 % de ocupación en el escenario base, un 56 % en el prudente y un 76 % en el optimista.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 56 %; base, con un 66 %, y optimista, con un 76 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 45 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El leasehold de esta villa dura 29 años y 11 meses, con una prórroga prioritaria de 25 años. El plazo cuenta desde la entrega y la prórroga se recoge en el contrato. Después de nuestras comprobaciones se firma un PPJB y luego el leasehold ante notario. La licencia de obra está en trámite.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 30 + 25 añosEl plazo base es de 29 años y 11 meses, con una prórroga prioritaria de 25 años. Contamos el resto desde la entrega y recogemos las condiciones de la prórroga en el contrato. |
| Zonificación | Zona turística (W), según la promotoraUn extracto del RDTR confirma la zona antes de tu depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámitePedimos el número y el extracto de la licencia antes del depósito. |
| Promotora | PT Rumah ArchipelagoComprobamos la sociedad y los proyectos que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que tus pagos siguen las fases de obra y no las fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran las villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Contenido por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Watu Tula · Villa de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Watu Tula · Villa de 1 dormitorio
- ReservaUn depósito de reserva retiene la villa; estamos confirmando el importe.
- Fases de obraLos pagos siguen las fases de obra y pedimos el calendario para tu villa.
- EntregaTu último pago se hace contra la documentación completa.
Los materiales de la promotora no incluyen un calendario de pagos. Lo fijamos en el PPJB cuando terminamos la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Pererenan · Canggu
Arrozales, playa y cafés quedan a pocos minutos en moto, lo que facilita alquilar una villa de un dormitorio. El suelo cuesta menos que en Berawa y los vecinos siguen construyendo.
- Playa de Echo (en línea recta)≈ 0,9 km
- Templo de Tanah Lot (en línea recta)≈ 4,7 km
- Centro de Seminyak (en línea recta)≈ 7,2 km
- Aeropuerto Ngurah Rai (en línea recta)≈ 12 km
Pagas menos que en Berawa por el mismo acceso a Canggu. La oferta de los alrededores está creciendo.
Respuestas claras
Preguntas sobre Watu Tula · Villa de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 1 dormitorio de Watu Tula?
A ti, nada. Nuestros honorarios los paga la promotora y tú pagas el precio de lista. En esta villa revisamos antes del depósito el leasehold de 29 años y 11 meses con su prórroga prioritaria de 25 años, contrastamos la zona W con el registro urbanístico y pedimos los datos de la sociedad y el número de la licencia de obra.
¿Puedo comprar esta villa de Watu Tula sin visitar Bali?
Sí. La ves por vídeo, la firma se hace ante notario con tu poder y nosotros inspeccionamos la villa por ti. La obra está en marcha para la entrega de mayo de 2027. Pedimos un calendario de pagos por fases, comprobamos cada una y el último pago se hace contra la documentación.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de esta villa de Watu Tula?
Partimos de unos Rp 1,3 millones por noche, tomados de estudios en Pererenan porque nuestro catálogo no tiene villas comparables de un dormitorio. Con un 66 % de ocupación y gestión profesional, menos un 16 % de gastos de explotación, quedan unos Rp 269 millones al año, el 9,2 % del precio.
¿Quién alquila una villa de 70 m² y un dormitorio en Pererenan?
Parejas y teletrabajadores, normalmente durante varias semanas. Renuncian al espacio de una villa grande a cambio de una calle más tranquila y un trayecto corto hasta la playa de Echo. Al quedarse más tiempo, la ocupación es más estable de lo que sugiere la tarifa por noche.
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