PERERENAN · ID RR-5738

TIIIGA Villa SAN : villa de trois chambres, 280 m², à Pererenan

Cette villa de 280 m² (≈ 3 015 sq ft) avec trois chambres est construite à Pererenan, avec une piscine dans la cour intérieure, un salon avec projecteur et une terrasse sur le toit. Le vendeur indique une pleine propriété (freehold, SHM), et un acheteur étranger la détient par l'intermédiaire d'une PT PMA. Le prix est de Rp 7,78 Md, et le SLF est encore en cours.

Lot dans TIIIGA Villa SAN

  • Pleine propriété (SHM)
  • Achevée
  • Terrasse sur le toit
  • 3chambres
  • 280 m²surface
  • Pleine propriétéSHM selon le vendeur
  • Avec piscinecour intérieure

Bien

Ce que vous obtenez

Seule cette villa est à vendre dans TIIIGA Villa SAN. La maison est organisée autour d'une cour lumineuse avec piscine, d'un salon abaissé d'une marche et d'une terrasse sur le toit avec des canapés.

La clientèle type est une famille ou un groupe d'amis. Le projecteur du salon en contrebas, la terrasse sur le toit et la salle de bain avec baignoire îlot constituent les principaux attraits de l'annonce Airbnb. Avec 280 m², la villa est spacieuse pour trois chambres, ce qui justifie un prix par nuit supérieur à la moyenne du secteur.

Notre modèle retient environ Rp 2,7 M par nuit, un tarif supérieur à celui d'une villa 2 chambres moyenne à Pererenan en raison des trois chambres et des 280 m². Taux d'occupation : 80 % dans le scénario central, 70 % dans le scénario prudent et 90 % dans le scénario optimiste. Après déduction de 16 % du chiffre d'affaires pour les charges d'exploitation, le scénario central laisse environ Rp 673 M par an, soit 8,7 % du prix.

Les chiffres de ce bien

TIIIGA Villa SAN · villa 3 chambres : rendement brut et net

Les documents officiels du promoteur indiquent un rendement net de 10,9 % par an. Voici notre modèle : un prix par nuit proche de Rp 2,7 M, avec les charges d'exploitation déduites du chiffre d'affaires.

Brut 10,3 %≈ Rp 801 M par an avec 80 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 8,7 %≈ Rp 673 M par an · amorti en ≈ 11,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 801 M10,3 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 80 %
  • Charges d'exploitationRp 128 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 673 M8,7 % du prix · amorti en ≈ 11,6 ans
Scénarios d'occupation : TIIIGA Villa SAN · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
70 %prudentRp 701 MRp 112 MRp 589 M7,6 %13,2 ans
80 %centralRp 801 MRp 128 MRp 673 M8,7 %11,6 ans
90 %optimisteRp 901 MRp 144 MRp 757 M9,7 %10,3 ans

Trois scénarios : 70 % pour le prudent, 80 % pour le central et 90 % pour l'optimiste, chacun avec une gestion professionnelle.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 70 %, central à 80 % et optimiste à 90 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre : 9,5 % net avec 40 % d’occupation; Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres : 10,0 % net avec 40 % d’occupation; Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 45 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le vendeur indique une pleine propriété SHM. Une PT PMA titulaire d'un droit de bâtir de 30 + 20 + 30 ans permet à un étranger de détenir le bien. Vous signez un PPJB après nos vérifications, et la société finalise l'acte devant un notaire. Le PBG et le SLF sont en cours ; Rp 100 M attendent la délivrance du SLF.

Propriété et permis : TIIIGA Villa SAN · villa 3 chambres
Forme de propriétéPleine propriété (SHM), selon le vendeurUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailHGB 30 + 20 + 30 ans via une PT PMALa PT PMA d'un acheteur étranger détient le droit pendant 30 ans, prolongeables de 20 puis 30 ans. Nous chiffrons la structure séparément et comptons la durée restante à partir de la livraison.
ZonageÀ confirmerL'extrait RDTR indique les usages autorisés sur la parcelle. Nous le demandons avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)En coursNous demandons le numéro du permis et son extrait avant tout acompte.
PromoteurBricksBali, entité juridique à confirmerNous vérifions la société et les maisons qu'elle a achevées.
Certificat de conformité (SLF)En coursSans SLF, pas de licence de location. Nous retenons une partie du paiement jusqu'à la délivrance du SLF.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerLa liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour TIIIGA Villa SAN · villa 3 chambres ?

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Conditions

TIIIGA Villa SAN · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte de réservation bloque la villa ; nous en confirmons le montant.
  2. PaiementLe contrat prévoit un paiement intégral, et le vendeur n'a pas précisé quand la somme principale doit être versée.
  3. RetenueRp 100 M peuvent rester impayés jusqu'à la délivrance du SLF.
  4. LivraisonLe solde est versé contre le dossier de documents.

Nous suivons la réponse du vendeur. La retenue et le calendrier de paiement sont inscrits dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Pererenan · Canggu

Pererenan est plus calme que Canggu, avec des cafés et la plage à quelques minutes. Pour trois chambres, c'est un atout : les voyageurs apprécient une rue tranquille.

TIIIGA Villa SAN 3 chambres : piscine dans la cour intérieure avec des murs blancs
Pererenan · Badung
  • Plage de Pererenan (à vol d'oiseau)≈ 2 km
  • Plage d'Echo Beach (à vol d'oiseau)≈ 2,5 km
  • Aéroport Ngurah Rai (à vol d'oiseau)≈ 13,5 km

Les familles et les groupes choisissent Pererenan pour son rythme plus lent que Canggu. Les embouteillages saisonniers sur les routes étroites sont la contrepartie.

Pererenan · Canggu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur TIIIGA Villa SAN · villa 3 chambres

Quels frais facturez-vous pour TIIIGA Villa SAN 3 chambres ?

Aucuns. Le promoteur règle notre commission, donc le prix affiché est tout ce que vous payez. Avant l'acompte, nous vérifions la détention par une PT PMA avec son droit de bâtir de 30 + 20 + 30 ans, demandons le registre de zonage, examinons la société et réclamons le numéro du permis.

Puis-je acheter cette villa de Pererenan à distance ?

Oui. Faites la visite en vidéo, et un notaire signera en votre nom. Nous réceptionnons la villa sur place. Elle est achevée et le SLF est en cours : nous confirmons donc le statut par écrit, et le solde n'est versé que contre remise de tous les documents.

D'où viennent les chiffres de rendement de TIIIGA Villa SAN ?

Le prix par nuit est d'environ Rp 2,7 M, d'après des villas comparables à Pererenan, ajusté à la hausse pour les trois chambres et les 280 m². Avec 80 % d'occupation et 16 % de charges d'exploitation, il reste environ Rp 673 M par an, soit 8,7 % du prix. Il s'agit de notre estimation.

Comment le rendement du promoteur se compare-t-il au vôtre ?

Les documents du promoteur indiquent un rendement net de 10,9 % par an. Notre scénario central aboutit à 8,7 % net, car nous déduisons 16 % du chiffre d'affaires pour les charges d'exploitation et utilisons un tarif issu de villas comparables. Nous présentons les deux pour rendre l'écart visible.

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