PERERENAN
desde Rp 7.780 millones/ Plena propiedad (SHM), según el vendedor
TIIIGA Villa SAN
Pererenan · Villa
- 3 dormitorios
- 280 m²
- plena propiedad
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PERERENAN · ID RR-5738
TIIIGA Villa SAN: villa de tres dormitorios y 280 m² en Pererenan
Esta villa terminada de Pererenan tiene tres dormitorios y 280 m², con piscina en el patio, salón con proyector y terraza en la azotea. El vendedor declara plena propiedad (SHM); un extranjero compra a través de una PT PMA, que recibe un derecho HGB. Cuesta Rp 7.780 millones y el SLF sigue en trámite.
Unidad de TIIIGA Villa SAN
- Plena propiedad (SHM)
- Terminada
- Terraza en la azotea
- 3dormitorios
- 280 m²superficie
- Plena propiedadSHM, según el vendedor
- Con piscinapatio
Inmueble
Qué compras
En TIIIGA Villa SAN solo está a la venta esta villa. La casa se distribuye alrededor de un patio luminoso con piscina, un salón hundido un escalón y una terraza en la azotea con sofás.
El huésped habitual será una familia o un grupo de amigos. El proyector del salón inferior, la terraza de la azotea y el baño con bañera exenta son los principales atractivos del anuncio de Airbnb. Sus 280 m² son amplios para tres dormitorios y permiten una tarifa por noche superior a la media de la zona.
Nuestro cálculo usa unos Rp 2,7 millones por noche, más que una villa media de dos dormitorios en Pererenan por tener tres dormitorios y 280 m². Ocupación: 80 % en el escenario base, 70 % en el prudente y 90 % en el optimista. Descontamos el 16 % de la facturación para gastos de explotación y en el escenario base quedan unos Rp 673 millones al año, el 8,7 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de TIIIGA Villa SAN · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta
Los materiales oficiales de la promotora anuncian una rentabilidad neta del 10,9 % anual. Nuestro cálculo parte de unos Rp 2,7 millones por noche y descuenta los gastos de explotación de la facturación.
Bruta 10,3 %≈ Rp 801 millones al año con una ocupación del 80 % y Rp 2,7 millones por noche
Neta 8,7 %≈ Rp 673 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,6 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 801 millones10,3 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 80 %
- Gastos de explotaciónRp 128 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 673 millones8,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,6 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 70%prudente | Rp 701 millones | Rp 112 millones | Rp 589 millones | 7,6% | 13,2 años |
| 80%base | Rp 801 millones | Rp 128 millones | Rp 673 millones | 8,7% | 11,6 años |
| 90%optimista | Rp 901 millones | Rp 144 millones | Rp 757 millones | 9,7% | 10,3 años |
Tres escenarios con gestión profesional: 70 % en el prudente, 80 % en el base y 90 % en el optimista.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 70 %; base, con un 80 %, y optimista, con un 90 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 45 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El vendedor declara plena propiedad (SHM). Un extranjero compra a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB) de 30 + 20 + 30 años. Tras nuestras comprobaciones firmas un PPJB y la sociedad firma la escritura ante notario. El PBG y el SLF están en trámite; Rp 100 millones quedan pendientes hasta que el SLF esté listo.
| Forma de tenencia | Plena propiedad (SHM), según el vendedorLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | HGB de 30 + 20 + 30 años a través de una PT PMALa PT PMA del comprador recibe el derecho por 30 años, prorrogables 20 y después 30. Presupuestamos la estructura aparte y contamos el plazo restante desde la entrega. |
| Zonificación | Por confirmarEl extracto del RDTR indica qué uso admite la parcela. Lo pedimos antes del depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámitePedimos el número y el extracto de la licencia antes de cualquier depósito. |
| Promotora | BricksBali, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad y las casas que ha terminado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En trámiteSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Retenemos una parte del pago hasta que el SLF esté listo. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de TIIIGA Villa SAN · Villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de TIIIGA Villa SAN · Villa de 3 dormitorios
- ReservaUn depósito de reserva retira la villa del mercado; estamos confirmando el importe.
- PagoEl contrato prevé el pago completo y el vendedor aún no ha dicho cuándo vence la cantidad principal.
- Retención del pagoPueden quedar Rp 100 millones sin pagar hasta que el SLF esté listo.
- EntregaEl resto se paga contra la documentación completa.
Las condiciones dependen de la respuesta del vendedor. La retención y las fechas de pago se recogen en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Pererenan · Canggu
Pererenan es más tranquila que Canggu y tiene cafés y playa a pocos minutos. Para una villa de tres dormitorios es una ventaja: los huéspedes valoran una calle silenciosa.
- Playa de Pererenan (en línea recta)≈ 2 km
- Playa de Echo (en línea recta)≈ 2,5 km
- Aeropuerto Ngurah Rai (en línea recta)≈ 13,5 km
Las familias y los grupos eligen Pererenan por su ritmo más pausado que Canggu. A cambio, en temporada alta se forman atascos en las carreteras estrechas.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 30restaurantes
- 23hoteles
- 8cafeterías
- 5tiendas
- 4lugares de interés
- 2clínicas
- 2gimnasios
Lo más cercano
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- Kopiae - Pererenancafetería · 175 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre TIIIGA Villa SAN · Villa de 3 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 3 dormitorios TIIIGA Villa SAN?
Nada. La promotora paga nuestra comisión, así que solo pagas el precio de lista. Antes del depósito comprobamos la vía de compra mediante una PT PMA, que recibe un derecho de superficie (HGB) de 30 + 20 + 30 años, pedimos el registro de zonificación, investigamos la sociedad y solicitamos el número de la licencia.
¿Puedo comprar esta villa de Pererenan a distancia?
Sí. La visita se hace por vídeo y firmas ante notario mediante un poder. Recibimos la villa en Bali. Está terminada y el SLF sigue en trámite, así que confirmamos su estado por escrito y el resto solo se paga contra la documentación completa.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de TIIIGA Villa SAN?
La tarifa es de unos Rp 2,7 millones por noche, tomada de villas comparables de Pererenan y ajustada al alza por los tres dormitorios y los 280 m². Con un 80 % de ocupación y un 16 % de gastos de explotación quedan unos Rp 673 millones al año, el 8,7 % del precio. Es una estimación nuestra.
¿Qué diferencia hay entre la rentabilidad de la promotora y la de Rise Real Bali?
Los materiales de la promotora anuncian una rentabilidad neta del 10,9 % anual. Nuestro escenario base da un 8,7 % neto porque descontamos el 16 % de la facturación para gastos de explotación y usamos una tarifa de villas comparables. Mostramos ambas para que veas la diferencia.
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