CANGGU · ID RR-2406

The Ease Canggu : villa de deux chambres avec piscine privée de 284 m² à Batu Bolong

Selon notre base, cette villa Type 8 de 284 m², sur une parcelle d'au moins 140 m², est en pleine propriété (freehold) : deux chambres, une piscine privée et une terrasse. Les acheteurs étrangers la détiennent via une PT PMA. Le prix est de Rp 9,68 Md, et le promoteur vise une livraison en avril 2027.

Lot dans The Ease Canggu · lots publiés : 5

  • Pleine propriété, selon les données des annonces
  • Finitions
  • Piscine privée
  • 2chambres
  • 284 m²taille de la villa
  • 140 m²parcelle, à partir de
  • Pleine propriétéselon les données de l'annonce
  • 04.2027livraison (à confirmer)
  • 900 mjusqu'à la plage de Batu Bolong

Bien

Ce que vous obtenez

Le Type 8 est la villa d'entrée de gamme de The Ease : 284 m² sur une parcelle de 140 m² ou plus, avec deux chambres. Elle se trouve dans la résidence fermée de Batu Bolong. Vous rejoignez la plage en quatre minutes, Echo Beach à peu près en autant.

Le séjour comprend un îlot de cuisine et des portes donnant sur la terrasse et sur votre piscine. Les propriétaires ont aussi accès aux équipements du complexe : un pavillon bien-être avec sa propre piscine, des salles de massage, un sauna et une salle de sport. Selon la fiche, la villa est livrée entièrement meublée et équipée ; nous demandons le descriptif complet pour l'annexer au contrat.

Notre base enregistre les villas en pleine propriété (freehold). Un étranger peut en détenir une via une PT PMA titulaire d'un droit de bâtir (HGB), ou la prendre à bail. Le prix de ce type est de Rp 9,68 Md. Les finitions sont en cours pour une livraison en avril 2027, et nous vérifions le PBG et le zonage avant tout acompte.

Les chiffres de ce bien

The Ease Canggu · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur n'estime pas les revenus des villas. Le tableau repose sur un revenu de Rp 5,3 M la nuit, le tarif de Canggu ajusté à la catégorie et à la surface, après déduction de la gestion, des taxes, de l'usure et de l'entretien.

Brut 13,0 %≈ Rp 1,26 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 5,3 M la nuit Net 7,8 %≈ Rp 756 M par an · amorti en ≈ 12,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,26 Md13,0 % du prix · tarif Rp 5,3 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 227 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 126 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 151 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 756 M7,8 % du prix · amorti en ≈ 12,8 ans
Scénarios d'occupation : The Ease Canggu · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 1,07 MdRp 426 MRp 640 M6,6 %15,1 ans
65 %baseRp 1,26 MdRp 504 MRp 756 M7,8 %12,8 ans
75 %optimisteRp 1,45 MdRp 581 MRp 872 M9,0 %11,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 5,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La fiche indique la villa en pleine propriété (freehold), qu'un étranger ne peut pas détenir à titre personnel. Vous créeriez soit une PT PMA titulaire d'un HGB, d'une durée de 30 ans avec prolongations, soit vous prendriez un leasehold (bail de longue durée) à durée déterminée. Nous arrêtons la voie avec un notaire, puis vous réservez et signez un PPJB. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location suivent la construction.

Propriété et permis : The Ease Canggu · villa 2 chambres
Forme de propriétéPleine propriété sur les villas, selon les données des annoncesUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailSelon la structureVia une PT PMA, le droit de bâtir (HGB) court sur 30 ans, avec prolongations. En leasehold, la durée est celle du contrat de bail. Le PPJB consigne la voie que vous choisissez et ses dates.
ZonageUsage touristique et mixte, selon les données de l'annonceLa base classe ce terrain en Tourism/Mixed (tourisme et usage mixte), et un extrait du RDTR le confirme avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)Annoncé, copie demandéeLe permis figure dans nos données sans numéro ni document. Nous demandons les deux avant tout mouvement d'argent.
PromoteurMurino, société du projet à confirmerNous vérifions la société du projet, ce que Murino a déjà livré et les documents fonciers.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLa licence de location exige d'abord le SLF. C'est pourquoi nous échelonnons les paiements par étape de chantier, et non selon le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonEntièrement meublé, selon les données des annoncesLe descriptif du mobilier et de l'électroménager est annexé au contrat, pour que vous sachiez ce que comprend la remise des clés.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Ease Canggu · villa 2 chambres ?

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Conditions

The Ease Canggu · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte réserve la villa ; le montant n'est pas encore fixé.
  2. Étapes du chantierLes versements partent à mesure que les étapes de construction s'achèvent, selon un échéancier que nous demandons pour cette villa.
  3. LivraisonLe solde suit dès que vous avez le dossier de documents complet.

Les documents de Murino ne contiennent pas de plan de paiement. Nous fixons un échéancier étape par étape dans le PPJB après les vérifications préalables.

Localisation

Emplacement : Batu Bolong · Canggu

Batu Bolong n'a plus de terrain disponible, mais ne manque pas de voyageurs. La réservation moyenne du secteur rapporte Rp 3,9 M par nuit, avec un taux d'occupation de 37,5 %, l'offre progressant plus vite que la demande.

The Ease Canggu : piscine d'une villa avec transats
Canggu · Badung · Batu Bolong
  • Plage de Batu Bolong≈ 900 m · 4 min
  • Echo Beach≈ 1 km · 4 min
  • Canggu Shortcut≈ 900 m · 4 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

On achète une villa à Canggu parce qu'elle se revend facilement. Revers de la médaille : près de 4 000 annonces de location se disputent les mêmes voyageurs.

Batu Bolong · Canggu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur The Ease Canggu · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète une villa type 8 ?

Rien. La villa coûte ce qu'indique la liste de prix de Murino, et c'est le promoteur qui nous rémunère. Nos vérifications interviennent avant votre acompte et ne vous coûtent rien. Elles portent sur la copie du PBG, la disponibilité actuelle, le zonage au RDTR, la société du projet de Murino et la structure de propriété adaptée à une villa en pleine propriété. Le rapport écrit liste chaque point encore ouvert.

Puis-je acheter une villa dans The Ease depuis l'étranger ?

Oui. Vous visitez la villa par visioconférence, et un notaire agit pour vous en vertu d'une procuration. À la livraison, prévue en avril 2027, notre équipe inspecte et réceptionne la villa. Les tranches sont versées contre des étapes de chantier que nous vérifions nous-mêmes, photos à l'appui, et vous ne payez le solde que lorsque tous les documents sont réunis.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le tarif est de Rp 5,3 M la nuit : des données AirROI pour Canggu, retravaillées pour une villa de deux chambres avec piscine. Pour les villas, nous retenons des scénarios d'occupation plus prudents, 55, 65 et 75 %, en gestion professionnelle. Les charges absorbent 40 % des revenus. Le scénario central donne environ Rp 756 M par an, soit un rendement net de 7,8 %. C'est une estimation.

Comment un étranger détient-il une villa en pleine propriété à Bali ?

Pas en leur nom propre : la pleine propriété (freehold, Hak Milik) reste réservée aux citoyens indonésiens. La voie habituelle est une société à capitaux étrangers (PT PMA) qui détient un droit de bâtir (HGB) de 30 ans avec prolongations. L'autre option est un leasehold (bail de longue durée) sur la villa. Nous comparons les deux avec un notaire et en retenons une avant votre acompte.

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