UNGASAN · ID RR-2861

Solvyn City Phase 1 : villa 3 chambres avec piscine, 129 m², Ungasan

Cette villa de 3 chambres de Solvyn City vise les locataires en famille : 129 m² sur deux niveaux, quatre salles de bain et une piscine de 15 m², près de la plage de Pandawa. Elle coûte Rp 5,98 Md, TVA comprise. Le bail est de 23 ans, et le promoteur garantit 25 ans de plus à prix fixe.

Lot dans Solvyn City Phase 1 · lots publiés : 5

  • Leasehold 23 + 25 ans
  • En construction
  • Club et piscine à vagues
  • 3chambres
  • 4salles de bain
  • 129 m²taille de la villa
  • Leasehold23 + 25 ans
  • T4 2026livraison (à confirmer)
  • 15 m²piscine privée

Bien

Ce que vous obtenez

Solvyn City Phase 1, à Desa Kutuh, près de la plage de Pandawa, étend six rangées de villas et trois immeubles d'appartements sur 14 250 m². Au centre se trouve un club avec une piscine à vagues artificielles.

Ce type offre 129 m², trois chambres, quatre salles de bain et une piscine privée de 15 m². La troisième chambre fait entrer la villa dans le segment de la location familiale. Les familles paient plus cher la nuit, et leur demande varie moins avec la saison que celle des studios.

Le terrain est en zone touristique W. Vous obtenez 23 ans de bail, et Sansara garantit 25 ans de plus à tarif fixe si la totalité est réglée d'ici 2030. Prix de ce type : Rp 5,98 Md, TVA de 12 % incluse. La version de 48 ans coûte près d'un cinquième de plus, et nous envoyons la liste complète. Le numéro du permis de construire (PBG) est le point ouvert que nous relançons.

Les chiffres de ce bien

Solvyn City · villa 3 chambres, 129 m² : rendement brut et net

Le promoteur cite une projection d'ACG Consulting : 9 à 17 % de rendement pour 70 à 80 % d'occupation, sans préciser brut ou net. Nous l'affichons et la mettons de côté. Notre modèle figure plus bas : Rp 3,5 M la nuit à Ungasan, après gestion, impôts, entretien et usure.

Brut 14,0 %≈ Rp 840 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,5 M la nuit Net 8,4 %≈ Rp 504 M par an · amorti en ≈ 11,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 840 M14,0 % du prix · tarif Rp 3,5 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 151 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 84,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 101 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 504 M8,4 % du prix · amorti en ≈ 11,9 ans
Scénarios d'occupation : Solvyn City · villa 3 chambres, 129 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 711 MRp 284 MRp 426 M7,1 %14,0 ans
65 %baseRp 840 MRp 336 MRp 504 M8,4 %11,9 ans
75 %optimisteRp 969 MRp 388 MRp 581 M9,7 %10,3 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Cette villa s'acquiert en leasehold (bail de longue durée) de 23 ans, et un paiement intégral avant 2030 assure la prolongation de 25 ans à prix fixe garantie par Sansara. Vous signez une réservation, puis un PPJB qui fixe le plan de paiement, et le bail passe devant notaire à la livraison. Le certificat de conformité (SLF), et avec lui la licence de location, arrive une fois la villa achevée.

Propriété et permis : Solvyn City · villa 3 chambres, 129 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail23 ou 48 ansSansara garantit 25 ans de plus à prix fixe aux acheteurs de la formule de 23 ans qui paient la totalité d'ici 2030. Nous calculons la durée restante à partir de la livraison et inscrivons la prolongation au contrat.
ZonageZone touristique (W), selon les vérifications préalables du notaireLe RDTR de Kuta Selatan classe la zone en Pariwisata (touristique), avec 50 % d'emprise au sol et 15 m de hauteur autorisés. Nous le confirmons sur un nouvel extrait.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro du permis et l'extrait doivent nous parvenir avant tout acompte.
PromoteurSansara, avec PT Ecolit Construction System comme preneur du terrainLe preneur de la parcelle est PT Ecolit Construction System, en vertu d'un acte notarié. Son lien avec la marque Sansara et les projets qu'il a livrés font partie de nos vérifications.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLe certificat de conformité (SLF) doit précéder la licence de location. C'est pourquoi vos paiements suivent les étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location courte durée (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et mobilier comme sur les rendus 3D, à confirmerNous transformons les finitions et le mobilier des rendus en un descriptif écrit, annexé au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Solvyn City · villa 3 chambres, 129 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Solvyn City · villa 3 chambres, 129 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte de réservation retire la villa de la vente. Sansara fixera le montant.
  2. Option 120 % d'acompte, 20 % trois mois plus tard, le solde en versements égaux pendant le chantier, 10 % à la remise des clés.
  3. Option 240 % d'acompte, le solde en versements égaux pendant le chantier, 10 % à la remise des clés.
  4. Option 3Tout le prix d'un coup, avec 6 % de remise.
  5. LivraisonRemise des clés, dossier de documents, certificat de conformité (SLF) et licence de location courte durée (NIB).

La liste de prix présente ces formules. Nous les reportons dans le PPJB pour que chaque paiement suive une étape terminée et qu'un retard de livraison entraîne une pénalité.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Ungasan

Entre Ungasan et Nusa Dua, le plateau de Kutuh offre la vue sur l'océan, une brise constante, et Pandawa et Melasti à proximité. Dans le secteur d'Uluwatu, les hôtes facturent environ Rp 2,6 M la nuit, et leurs calendriers sont remplis à 38,8 %. Ici, le zonage est la première chose que nous vérifions.

Solvyn City Phase 1 : piscine de villa avec transats (rendu 3D)
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, Kuta Selatan
  • Plage de Batu Barak≈ 300 m à vol d'oiseau
  • Plage de Pandawa≈ 1 km à vol d'oiseau
  • Plage de Green Bowl≈ 650 m à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 10,8 km à vol d'oiseau

On vient à Kutuh pour la plage de Pandawa et des rues tranquilles. Les cafés d'Uluwatu et de Nusa Dua demandent un trajet, pas une promenade.

Kutuh · Ungasan · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Solvyn City · villa 3 chambres, 129 m²

Dois-je payer quelque chose à Rise Real Bali pour la villa de 129 m² ?

Rien à payer. Vous réglez le prix du promoteur, et Sansara prend en charge notre commission. Pour cette villa, nous obtenons l'extrait du PBG et le tableau des disponibilités, étudions le bail du terrain et la prolongation de 25 ans, confrontons la zone au RDTR et examinons la société qui détient la parcelle. Vous recevez un rapport écrit avant l'acompte.

Puis-je acheter cette villa en vivant à l'étranger ?

Oui. Un appel Zoom vous fait faire le tour du site, et un notaire s'occupe de la signature avec votre procuration. L'échéancier du promoteur lie chaque versement à une étape du chantier ; nous inspectons l'étape sur place et vous envoyons des photos. À l'achèvement, nous réceptionnons la villa en votre nom et comparons ses finitions et son électroménager avec le descriptif.

Comment avez-vous calculé le rendement de cette villa ?

Nous retenons Rp 3,5 M la nuit, d'après AirROI pour Ungasan, ajusté pour trois chambres et une piscine privée. L'occupation est de 55, 65 et 75 % pour un bien géré par un professionnel, avec 40 % du chiffre d'affaires réservés aux charges. Scénario central : 8,4 % net. Prenez-le comme notre estimation, non comme un revenu garanti.

En quoi cette villa diffère-t-elle du type de 234 m² ?

La villa de 129 m² compte deux niveaux, trois chambres et une piscine de 15 m². La version de 234 m² ajoute un troisième niveau, un toit-terrasse et une piscine plus grande, de 18 m². L'écart de prix est de Rp 2,42 Md. La grande maison l'emporte par la vue depuis le toit, celle-ci par l'amortissement. Nous envoyons les deux plans avec la liste de prix.

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