UNGASAN
desde Rp 2.120 millones/ 23 o 48 años
Solvyn City Phase 1
Ungasan · Complejo de villas y apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 40–234 m²
- leasehold 23 · 23+25
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UNGASAN · ID RR-2861
Villa de tres dormitorios con piscina, 129 m², en Solvyn City Phase 1, Ungasan
Pensada para alquilar a familias, esta villa de Solvyn City tiene tres dormitorios, cuatro baños y piscina de 15 m² en 129 m² repartidos en dos plantas, cerca de la playa de Pandawa. Cuesta Rp 5.980 millones con IVA. El leasehold es de 23 años, y la promotora se compromete a 25 más a precio fijo.
Unidad de Solvyn City Phase 1 · unidades publicadas: 5
- Leasehold de 23 + 25 años
- En construcción
- Club y piscina de olas
- 3dormitorios
- 4baños
- 129 m²superficie de la villa
- Leasehold23 + 25 años
- 4.º trim. 2026entrega (por confirmar)
- 15 m²piscina privada
Inmueble
Qué compras
En Desa Kutuh, cerca de la playa de Pandawa, Solvyn City Phase 1 reparte seis hileras de villas y tres bloques de apartamentos en 14.250 m². En el centro hay un club con piscina de olas artificiales.
Este tipo te da 129 m², tres dormitorios, cuatro baños y piscina privada de 15 m². El tercer dormitorio mete la villa en el segmento de alquiler familiar. Las familias pagan más por noche, y su demanda depende menos de la temporada que la de los estudios.
El suelo está en zona turística W. Tienes 23 años de leasehold, y Sansara se compromete a 25 años más a precio fijo si el importe completo está pagado antes de 2030. Precio de este tipo: Rp 5.980 millones, con el 12 % de IVA incluido. La versión de 48 años cuesta casi una quinta parte más, y te mandamos la tarifa completa. Seguimos pidiendo el número de la licencia de obra (PBG).
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios, 129 m²: bruta y neta
La promotora cita una proyección de ACG Consulting con rentabilidades del 9–17 % y ocupación del 70–80 %, sin decir si son brutas o netas. La mostramos y la dejamos a un lado. Debajo va nuestro modelo: Rp 3,5 millones por noche en Ungasan, después de gestión, impuestos, mantenimiento y desgaste.
Bruta 14,0 %≈ Rp 840 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,5 millones por noche
Neta 8,4 %≈ Rp 504 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 840 millones14,0 % del precio · Rp 3,5 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 151 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 84,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 101 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 504 millones8,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 711 millones | Rp 284 millones | Rp 426 millones | 7,1% | 14,0 años |
| 65%base | Rp 840 millones | Rp 336 millones | Rp 504 millones | 8,4% | 11,9 años |
| 75%optimista | Rp 969 millones | Rp 388 millones | Rp 581 millones | 9,7% | 10,3 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 3,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Esta villa se compra con un leasehold de 23 años, y si pagas todo antes de 2030 te aseguras la prórroga de 25 años a precio fijo que ofrece Sansara. Firmas una reserva, después un PPJB con el plan de pagos, y el leasehold se firma ante notario en la entrega. El SLF, y con él la licencia de alquiler turístico (NIB), llega cuando la villa esté terminada.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 23 o 48 añosSansara se compromete a 25 años más a precio fijo con quien compre a 23 años y pague todo antes de 2030. Calculamos el plazo restante desde la entrega y ponemos la prórroga en el contrato. |
| Zonificación | Zona turística (W), según la revisión legal del notarioEn el RDTR de Kuta Selatan la zona figura como Pariwisata, que permite ocupar el 50 % de la parcela y construir hasta 15 m. Lo confirmamos con un extracto nuevo. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número de licencia y el extracto antes de la reserva. |
| Promotora | Sansara; arrendataria del suelo: PT Ecolit Construction SystemLa arrendataria de la parcela es PT Ecolit Construction System, con contrato ante notario. Su relación con la marca Sansara y los proyectos que ha entregado entran en nuestra revisión. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso tus pagos siguen las fases de la obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados y muebles como en los renders, por confirmarLos acabados y muebles de los renders los pasamos a una memoria de calidades por escrito, anexa al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios, 129 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios, 129 m²
- ReservaTu depósito de reserva saca la villa de la venta. El importe lo fijará Sansara.
- Opción 120 % de entrada, 20 % a los tres meses, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
- Opción 240 % de entrada, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
- Opción 3Todo el precio de una vez, con un 6 % de descuento.
- EntregaLlaves, la carpeta de documentos, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).
Estas opciones vienen en la tarifa. Las llevamos al PPJB para que cada pago siga a una fase terminada y la entrega tardía tenga penalización.
Ubicación
Dónde está: Kutuh · Ungasan
Entre Ungasan y Nusa Dua, el tramo de meseta de Kutuh tiene vistas al océano, brisa constante y las playas de Pandawa y Melasti a un paso. Los anfitriones de la zona de Uluwatu cobran unos Rp 2,6 millones por noche y llenan el 38,8 % del calendario. Aquí, lo primero que revisamos es la zonificación.
- Playa de Batu Barak≈ 300 m en línea recta
- Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
- Playa de Green Bowl≈ 650 m en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,8 km en línea recta
A Kutuh se viene por la playa de Pandawa y las calles tranquilas. Las cafeterías de Uluwatu y Nusa Dua quedan en moto, no andando.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 2lugares de interés
- 2restaurantes
- 2playas
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Batu Barak Beachplaya · 312 m
- Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 348 m
- Green bowl beachlugar de interés · 630 m
- Pura Batu Pagehlugar de interés · 685 m
- Manik Pandawa villahotel · 704 m
- The Akasea Villahotel · 728 m
- Puri Pandawa Resorthotel · 730 m
- green ballgimnasio · 736 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Solvyn City · Villa de 3 dormitorios, 129 m²
¿Pago algo a Rise Real Bali por la villa de 129 m²?
No. Pagas el precio de la promotora, y Sansara cubre nuestra comisión. Para esta villa pedimos el extracto del PBG y el cuadro de disponibilidad, repasamos el arrendamiento del suelo y la prórroga de 25 años, cotejamos la zona con el RDTR y revisamos la sociedad que tiene la parcela. Recibes un informe por escrito antes de la reserva.
¿Puedo comprar esta villa viviendo fuera?
Sí. Una llamada por Zoom te enseña la obra, y firmas ante notario mediante un poder. El calendario de la promotora liga cada pago a una fase de obra, y nosotros revisamos la fase en persona y te mandamos fotos. Al terminar, recibimos la villa en tu nombre y comparamos acabados y electrodomésticos con la memoria de calidades.
¿De dónde sale la rentabilidad de esta villa?
Usamos Rp 3,5 millones por noche, de AirROI para Ungasan, ajustados a tres dormitorios y piscina privada. La ocupación va al 55, 65 y 75 % para una casa con gestión profesional, y reservamos el 40 % de la facturación para gastos. Escenario base: 8,4 % neto. Tómalo como una estimación nuestra, no como un ingreso asegurado.
¿Qué diferencia hay con la villa de 234 m²?
La villa de 129 m² tiene dos plantas, tres dormitorios y piscina de 15 m². La de 234 m² suma una tercera planta, azotea y una piscina más grande, de 18 m². La diferencia de precio ronda los Rp 2.420 millones. La grande gana por las vistas desde la azotea; esta, por el plazo de recuperación. Te mandamos los dos planos con la tarifa.
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