UNGASAN · ID RR-2868

Villa de tres plantas con azotea, 234 m², en Solvyn City Phase 1, Ungasan

La casa más grande de Solvyn City es también la única con azotea que mira por encima de las hileras bajas hacia el océano. Debajo hay 234 m² con tres dormitorios y piscina de 18 m², cerca de la playa de Pandawa y del club del complejo. Cuesta Rp 8.410 millones con IVA, con leasehold de 23 años y una prórroga comprometida de 25.

Unidad de Solvyn City Phase 1 · unidades publicadas: 5

  • Leasehold de 23 + 25 años
  • En construcción
  • Club y piscina de olas
  • 3dormitorios
  • 234 m²superficie de la villa
  • 3plantas y azotea
  • Leasehold23 + 25 años
  • 4.º trim. 2026entrega (por confirmar)
  • 18 m²piscina privada

Inmueble

Qué compras

Es el tipo de villa más grande de la primera fase de Solvyn City, el proyecto de Sansara en Desa Kutuh, cerca de la playa de Pandawa: 14.250 m² repartidos entre seis hileras de villas, tres bloques de apartamentos y un club con piscina de olas.

La casa reparte 234 m² en tres plantas: tres dormitorios, azotea y piscina de 18 m². Lo que la vende es la azotea. Las hileras de villas están muy juntas, y solo la tercera planta supera a los vecinos y ve el océano. En alquiler, esa foto desde la azotea suele decidir la reserva.

La parcela está en zona turística W. Tienes un leasehold de 23 años, y si pagas todo antes de 2030 la promotora se compromete a otros 25 años a precio fijo. Este tipo cuesta Rp 8.410 millones con el 12 % de IVA, y el plazo de 48 años suma más o menos una quinta parte. Te mandamos la tarifa completa. Seguimos pidiendo a la promotora el número de la licencia de obra (PBG).

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²: bruta y neta

La promotora cita rentabilidades del 9–17 % con una ocupación del 70–80 %, de un modelo de ACG Consulting que no dice si son brutas o netas. Mostramos esa cifra solo como referencia. Debajo va nuestro modelo: Rp 5,0 millones por noche para Ungasan, después de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 14,0 %≈ Rp 1.180 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 5,0 millones por noche Neta 8,4 %≈ Rp 705 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.180 millones14,0 % del precio · Rp 5,0 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 212 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 118 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 141 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 705 millones8,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
Escenarios de ocupación: Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 995 millonesRp 398 millonesRp 597 millones7,1%14,1 años
65%baseRp 1.180 millonesRp 470 millonesRp 705 millones8,4%11,9 años
75%optimistaRp 1.360 millonesRp 543 millonesRp 814 millones9,7%10,3 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 5,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra con un leasehold de 23 años, y Sansara se compromete a prorrogarlo 25 años a precio fijo si la pagas entera, como muy tarde en 2030. Los pasos son la reserva, el PPJB con el plan elegido y el leasehold ante notario en la entrega. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando se termina el edificio.

Derecho y licencias de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho23 o 48 añosSi pagas la opción de 23 años antes de 2030, los 25 años extra llegan a precio fijo, según el compromiso de la promotora. Empezamos a contar el plazo en la entrega y dejamos la prórroga por escrito en el contrato.
ZonificaciónZona turística (W), según la revisión legal del notarioEl RDTR de Kuta Selatan marca aquí Pariwisata: ocupación del 50 % y altura máxima de 15 m. En una villa de tres plantas el límite de altura importa, así que lo confirmamos con un extracto reciente.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarLa promotora aún no nos ha dado el número del PBG ni el extracto. Se los pedimos antes de que pagues la reserva.
PromotoraSansara; arrendataria del suelo: PT Ecolit Construction SystemPT Ecolit Construction System tiene el suelo con un arrendamiento ante notario. Revisamos su relación con Sansara y la obra que ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) solo se tramita después del SLF. Por eso los pagos salen por fases, no por calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabados y muebles como en los renders, por confirmarLos renders fijan acabados y muebles. Al contrato va una memoria de calidades por escrito.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²

  1. ReservaUn depósito de reserva te asegura la villa. La promotora aún no ha dicho el importe.
  2. Opción 120 % de entrada, 20 % a los tres meses, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
  3. Opción 240 % de entrada, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
  4. Opción 3Todo el precio de una vez, con un 6 % de descuento.
  5. EntregaLlaves, la carpeta de documentos, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).

Eliges entre los tres planes de la promotora. Antes de que firmes el PPJB, comprobamos que cada pago corresponda a una fase y que el texto recoja una penalización por entrega tardía.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Ungasan

Kutuh es la parte abierta y ventosa del Bukit entre Ungasan y Nusa Dua, cerca de las playas de Pandawa y Melasti, con vistas al océano desde lo alto. Los anuncios de Uluwatu cobran de media Rp 2,6 millones por noche con una ocupación del 38,8 %. Como en cualquier proyecto de aquí, primero revisamos la zonificación.

Solvyn City: render aéreo del club, la piscina de olas y las hileras de villas
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, Kuta Selatan
  • Playa de Batu Barak≈ 300 m en línea recta
  • Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
  • Playa de Green Bowl≈ 650 m en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,8 km en línea recta

Aquí se compra por la playa de Pandawa y el sur tranquilo del Bukit. Las cafeterías y tiendas del día a día están en Uluwatu o Nusa Dua, a un trayecto en moto.

Kutuh · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 2lugares de interés
  • 2restaurantes
  • 2playas
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Batu Barak Beachplaya · 312 m
  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 348 m
  • Green bowl beachlugar de interés · 630 m
  • Pura Batu Pagehlugar de interés · 685 m
  • Manik Pandawa villahotel · 704 m
  • The Akasea Villahotel · 728 m
  • Puri Pandawa Resorthotel · 730 m
  • green ballgimnasio · 736 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²

¿Qué cobra Rise Real Bali por la villa de 234 m²?

A ti, nada. El precio es el de la tarifa de la promotora, y Sansara paga nuestra comisión. Antes de la reserva revisamos en esta villa el extracto del PBG, el cuadro de disponibilidad, el arrendamiento del suelo con sus condiciones de prórroga, la zona del RDTR con el límite de altura y la sociedad arrendataria. Corremos con el coste y te damos las conclusiones por escrito.

¿Puedo cerrar la compra sin venir a Bali?

Sí. Ves la villa por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La promotora factura cada pago contra una fase de obra, que nuestro equipo revisa en persona y te documenta con fotos. Cuando la villa esté terminada, la recibimos por ti y comprobamos acabados, electrodomésticos y azotea contra la memoria de calidades.

¿De dónde sale la rentabilidad de la villa de 234 m²?

La tarifa es de Rp 5,0 millones por noche: la cifra de AirROI para Ungasan, ajustada al alza para una villa de tres plantas con azotea. Modelamos ocupaciones del 55, 65 y 75 % con gestión profesional. Los gastos son el 40 % de la facturación. El escenario base da una rentabilidad neta del 8,4 %, que es una estimación nuestra y no una promesa.

¿Para qué necesita la villa una tercera planta?

Para la azotea. Te da una zona de estar con vistas al océano que las dos primeras plantas no pueden tener, porque las hileras de villas vecinas tapan el horizonte. En los anuncios de alquiler, esa vista es la foto por la que el huésped elige una casa. Te mandamos los planos de las tres plantas junto con la tarifa.

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