UNGASAN
desde Rp 2.120 millones/ 23 o 48 años
Solvyn City Phase 1
Ungasan · Complejo de villas y apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 40–234 m²
- leasehold 23 · 23+25
Ver detalles
UNGASAN · ID RR-2868
Villa de tres plantas con azotea, 234 m², en Solvyn City Phase 1, Ungasan
La casa más grande de Solvyn City es también la única con azotea que mira por encima de las hileras bajas hacia el océano. Debajo hay 234 m² con tres dormitorios y piscina de 18 m², cerca de la playa de Pandawa y del club del complejo. Cuesta Rp 8.410 millones con IVA, con leasehold de 23 años y una prórroga comprometida de 25.
Unidad de Solvyn City Phase 1 · unidades publicadas: 5
- Leasehold de 23 + 25 años
- En construcción
- Club y piscina de olas
- 3dormitorios
- 234 m²superficie de la villa
- 3plantas y azotea
- Leasehold23 + 25 años
- 4.º trim. 2026entrega (por confirmar)
- 18 m²piscina privada
Inmueble
Qué compras
Es el tipo de villa más grande de la primera fase de Solvyn City, el proyecto de Sansara en Desa Kutuh, cerca de la playa de Pandawa: 14.250 m² repartidos entre seis hileras de villas, tres bloques de apartamentos y un club con piscina de olas.
La casa reparte 234 m² en tres plantas: tres dormitorios, azotea y piscina de 18 m². Lo que la vende es la azotea. Las hileras de villas están muy juntas, y solo la tercera planta supera a los vecinos y ve el océano. En alquiler, esa foto desde la azotea suele decidir la reserva.
La parcela está en zona turística W. Tienes un leasehold de 23 años, y si pagas todo antes de 2030 la promotora se compromete a otros 25 años a precio fijo. Este tipo cuesta Rp 8.410 millones con el 12 % de IVA, y el plazo de 48 años suma más o menos una quinta parte. Te mandamos la tarifa completa. Seguimos pidiendo a la promotora el número de la licencia de obra (PBG).
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²: bruta y neta
La promotora cita rentabilidades del 9–17 % con una ocupación del 70–80 %, de un modelo de ACG Consulting que no dice si son brutas o netas. Mostramos esa cifra solo como referencia. Debajo va nuestro modelo: Rp 5,0 millones por noche para Ungasan, después de gastos de explotación.
Bruta 11,8 %≈ Rp 995 millones al año con una ocupación del 55 % y Rp 5,0 millones por noche
Neta 9,9 %≈ Rp 836 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 995 millones11,8 % del precio · Rp 5,0 millones por noche, ocupación del 55 %
- Gastos operativosRp 159 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 836 millones9,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 45%prudente | Rp 814 millones | Rp 130 millones | Rp 684 millones | 8,1% | 12,3 años |
| 55%base | Rp 995 millones | Rp 159 millones | Rp 836 millones | 9,9% | 10,1 años |
| 65%optimista | Rp 1.180 millones | Rp 188 millones | Rp 988 millones | 11,7% | 8,5 años |
El escenario base es un 55 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 45 %, y el fuerte, un 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 5,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 45 %; base, con un 55 %, y optimista, con un 65 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 8,3 % neto con un 75 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 8,2 % neto con un 60 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 8,3 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un leasehold de 23 años, y Sansara se compromete a prorrogarlo 25 años a precio fijo si la pagas entera, como muy tarde en 2030. Los pasos son la reserva, el PPJB con el plan elegido y el leasehold ante notario en la entrega. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando se termina el edificio.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 23 o 48 añosSi pagas la opción de 23 años antes de 2030, los 25 años extra llegan a precio fijo, según el compromiso de la promotora. Empezamos a contar el plazo en la entrega y dejamos la prórroga por escrito en el contrato. |
| Zonificación | Zona turística (W), según la revisión legal del notarioEl RDTR de Kuta Selatan marca aquí Pariwisata: ocupación del 50 % y altura máxima de 15 m. En una villa de tres plantas el límite de altura importa, así que lo confirmamos con un extracto reciente. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarLa promotora aún no nos ha dado el número del PBG ni el extracto. Se los pedimos antes de que pagues la reserva. |
| Promotora | Sansara; arrendataria del suelo: PT Ecolit Construction SystemPT Ecolit Construction System tiene el suelo con un arrendamiento ante notario. Revisamos su relación con Sansara y la obra que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) solo se tramita después del SLF. Por eso los pagos salen por fases, no por calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados y muebles como en los renders, por confirmarLos renders fijan acabados y muebles. Al contrato va una memoria de calidades por escrito. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²
- ReservaUn depósito de reserva te asegura la villa. La promotora aún no ha dicho el importe.
- Opción 120 % de entrada, 20 % a los tres meses, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
- Opción 240 % de entrada, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
- Opción 3Todo el precio de una vez, con un 6 % de descuento.
- EntregaLlaves, la carpeta de documentos, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).
Eliges entre los tres planes de la promotora. Antes de que firmes el PPJB, comprobamos que cada pago corresponda a una fase y que el texto recoja una penalización por entrega tardía.
Ubicación
Dónde está: Kutuh · Ungasan
Kutuh es la parte abierta y ventosa del Bukit entre Ungasan y Nusa Dua, cerca de las playas de Pandawa y Melasti, con vistas al océano desde lo alto. Los anuncios de Uluwatu cobran de media Rp 2,6 millones por noche con una ocupación del 38,8 %. Como en cualquier proyecto de aquí, primero revisamos la zonificación.
- Playa de Batu Barak≈ 300 m en línea recta
- Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
- Playa de Green Bowl≈ 650 m en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,8 km en línea recta
Aquí se compra por la playa de Pandawa y el sur tranquilo del Bukit. Las cafeterías y tiendas del día a día están en Uluwatu o Nusa Dua, a un trayecto en moto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 2lugares de interés
- 2restaurantes
- 2playas
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Batu Barak Beachplaya · 312 m
- Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 348 m
- Green bowl beachlugar de interés · 630 m
- Pura Batu Pagehlugar de interés · 685 m
- Manik Pandawa villahotel · 704 m
- The Akasea Villahotel · 728 m
- Puri Pandawa Resorthotel · 730 m
- green ballgimnasio · 736 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Solvyn City · Villa de 3 dormitorios con azotea, 234 m²
¿Qué cobra Rise Real Bali por la villa de 234 m²?
A ti, nada. El precio es el de la tarifa de la promotora, y Sansara paga nuestra comisión. Antes de la reserva revisamos en esta villa el extracto del PBG, el cuadro de disponibilidad, el arrendamiento del suelo con sus condiciones de prórroga, la zona del RDTR con el límite de altura y la sociedad arrendataria. Corremos con el coste y te damos las conclusiones por escrito.
¿Puedo cerrar la compra sin venir a Bali?
Sí. Ves la villa por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La promotora factura cada pago contra una fase de obra, que nuestro equipo revisa en persona y te documenta con fotos. Cuando la villa esté terminada, la recibimos por ti y comprobamos acabados, electrodomésticos y azotea contra la memoria de calidades.
¿De dónde sale la rentabilidad de la villa de 234 m²?
La tarifa es de Rp 5,0 millones por noche: la cifra de inmuebles comparables en Ungasan, ajustada al alza para una villa de tres plantas con azotea. Modelamos ocupaciones del 45, 55 y 65 % con gestión profesional. Los gastos de explotación son el 16 % de la facturación. El escenario base da una rentabilidad neta del 9,9 %, que es una estimación nuestra y no una promesa.
¿Para qué necesita la villa una tercera planta?
Para la azotea. Te da una zona de estar con vistas al océano que las dos primeras plantas no pueden tener, porque las hileras de villas vecinas tapan el horizonte. En los anuncios de alquiler, esa vista es la foto por la que el huésped elige una casa. Te mandamos los planos de las tres plantas junto con la tarifa.
Villas y apartamentos
Inmuebles parecidos
UNGASAN
Rp 5.980 millones/ 23 + 25 años
Solvyn City · Villa de 3 dormitorios, 129 m²
Ungasan · Villa de 3 dormitorios
- 3 dormitorios
- 129 m²
- leasehold 23 · 23+25
Ver detalles
PANDAWA
Rp 10.710 millones/ 30 + 20 años
Ramada Encore · villa de 3 dormitorios
Pandawa · Villa de 3 dormitorios
- 3 dormitorios
- 292,61 m² · parcela 328,73 m²
- leasehold 30+20
Ver detalles