UNGASAN · ID RR-2854

Villa de dos dormitorios con piscina, 101 m², en Solvyn City Phase 1, Ungasan

La casa más pequeña de Solvyn City, junto a la playa de Pandawa, cuesta Rp 4.580 millones con IVA: 101 m² en dos plantas, dos dormitorios y piscina privada de 15 m². Con ella entras también en el club del complejo, con spa, cine y piscina de olas. El leasehold es de 23 años más 25 comprometidos.

Unidad de Solvyn City Phase 1 · unidades publicadas: 5

  • Leasehold de 23 + 25 años
  • En construcción
  • Club y piscina de olas
  • 2dormitorios
  • 3baños
  • 101 m²superficie de la villa
  • Leasehold23 + 25 años
  • 4.º trim. 2026entrega (por confirmar)
  • 15 m²piscina privada

Inmueble

Qué compras

La villa está en Solvyn City Phase 1, en Desa Kutuh, cerca de la playa de Pandawa: 14.250 m² con seis hileras de villas, tres bloques de apartamentos y un club con piscina de olas.

En 101 m² tienes dos dormitorios y tres baños en dos plantas, además de tu propia piscina de 15 m². Es la villa más barata del complejo. El huésped reserva una casa independiente con acceso al club por más o menos lo que cuesta un apartamento grande en Uluwatu.

La zona es turística W. Leasehold: 23 años, y si pagas todo antes de 2030 la promotora se compromete a 25 años más a precio fijo. Este tipo cuesta Rp 4.580 millones, con el 12 % de IVA incluido. El plazo de 48 años sale alrededor de una quinta parte más caro, y si nos la pides te mandamos la tarifa completa. Aún esperamos que la promotora nos pase el número de la licencia de obra (PBG).

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²: bruta y neta

Sansara cita un modelo de ACG Consulting con una rentabilidad del 9–17 % y una ocupación del 70–80 %, sin decir si es bruta o neta. Lo mostramos pero no lo usamos. Debajo va nuestro modelo, con Rp 2,8 millones por noche para Ungasan, descontando gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 14,7 %≈ Rp 672 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,8 millones por noche Neta 8,8 %≈ Rp 403 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 672 millones14,7 % del precio · Rp 2,8 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 121 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 67,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 80,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 403 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
Escenarios de ocupación: Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 569 millonesRp 227 millonesRp 341 millones7,4%13,4 años
65%baseRp 672 millonesRp 269 millonesRp 403 millones8,8%11,4 años
75%optimistaRp 775 millonesRp 310 millonesRp 465 millones10,1%9,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,8 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,6 millones el ingreso medio por anuncio en Ungasan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ungasan en todos los anuncios de AirROI es del 38,8 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 5,4 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 6,7 % neto con un 65 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 6,2 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra con un leasehold de 23 años, y si pagas el precio antes de 2030 se activa la prórroga de 25 años a precio fijo que ofrece la promotora. Primero firmas la reserva, luego un PPJB con tu opción de pago. En la entrega, el notario registra tu leasehold. Nadie concede el SLF ni la licencia de alquiler turístico (NIB) antes de que termine la obra.

Derecho y licencias de Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho23 o 48 añosQuien compra a 23 años tiene una prórroga de 25 más a precio fijo, a la que Sansara se compromete si el pago se completa antes de 2030. Los años que quedan los contamos desde la entrega, y el contrato recoge la prórroga.
ZonificaciónZona turística (W), según la revisión legal del notarioEs zona Pariwisata en el RDTR de Kuta Selatan, con ocupación máxima del 50 % y 15 m de altura. Pedimos un extracto nuevo para confirmarlo.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarAntes de cualquier reserva pedimos a la promotora el número del PBG y un extracto.
PromotoraSansara; arrendataria del suelo: PT Ecolit Construction SystemPT Ecolit Construction System arrienda la parcela con un contrato ante notario. Confirmamos su relación con Sansara y revisamos los edificios que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que pagas por fases, nunca por fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabados y muebles como en los renders, por confirmarLos renders muestran acabados y muebles. La memoria de calidades se adjunta a tu contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²

  1. ReservaUn depósito de reserva te guarda la villa mientras la promotora cierra el importe.
  2. Opción 120 % de entrada, 20 % a los tres meses, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
  3. Opción 240 % de entrada, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
  4. Opción 3Todo el precio de una vez, con un 6 % de descuento.
  5. EntregaLlaves, la carpeta de documentos, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).

Sansara ofrece estos tres planes en su tarifa. En el PPJB atamos los pagos a las fases de obra y añadimos una penalización por entrega tardía.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Ungasan

La parte del Bukit donde está Kutuh, al este de Ungasan camino de Nusa Dua, te da las playas de Pandawa y Melasti, viento y vistas al océano. En el mercado de Uluwatu una noche reservada deja unos Rp 2,6 millones, con los anuncios ocupados el 38,8 % del tiempo. Antes que nada, mira la zonificación.

Solvyn City: fachada de la villa de 101 m² y su piscina (render)
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, Kuta Selatan
  • Playa de Batu Barak≈ 300 m en línea recta
  • Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
  • Playa de Green Bowl≈ 650 m en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,8 km en línea recta

Kutuh encaja con quien quiere la playa de Pandawa a mano y el sur del Bukit tranquilo. Para cafeterías y tiendas de Uluwatu o Nusa Dua hace falta moto.

Kutuh · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 2lugares de interés
  • 2restaurantes
  • 2playas
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Batu Barak Beachplaya · 312 m
  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 348 m
  • Green bowl beachlugar de interés · 630 m
  • Pura Batu Pagehlugar de interés · 685 m
  • Manik Pandawa villahotel · 704 m
  • The Akasea Villahotel · 728 m
  • Puri Pandawa Resorthotel · 730 m
  • green ballgimnasio · 736 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 101 m²?

Nada. Se aplica el precio de tarifa de Sansara, y Sansara paga nuestros honorarios. Antes de tu reserva pedimos el extracto del PBG y el cuadro de disponibilidad, leemos el arrendamiento del suelo y su cláusula de renovación, confirmamos la zona en el RDTR y revisamos la sociedad arrendataria de la parcela. Los resultados te llegan en un informe por escrito, sin coste.

¿Puedo comprar la villa de dos dormitorios a distancia?

Sí. La visitas por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y la recepción la llevamos nosotros. Con la obra en marcha, pagas según el calendario de la promotora a medida que se cierran fases. Nuestro equipo revisa cada fase en persona y te manda un informe con fotos. Al terminar, recorremos la villa con la memoria de calidades en la mano, acabados y electrodomésticos incluidos.

¿Qué hay detrás del modelo de rentabilidad de esta villa?

Partimos de Rp 2,8 millones por noche, la tarifa de AirROI para Ungasan ajustada a dos dormitorios y piscina privada. Los escenarios de ocupación son del 55, 65 y 75 % con gestora, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. El escenario base da un 8,8 % neto. Es una estimación nuestra, y nadie puede asegurarla.

¿Qué incluyen los 101 m²?

Es la superficie de la casa según la tarifa de la promotora: dos plantas, dos dormitorios y tres baños. La piscina de 15 m² y la terraza van aparte. La tarifa no asigna parcela propia a cada villa, porque las casas están sobre el terreno común de 14.250 m². Te mandamos el plano acotado junto con la tarifa.

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