UNGASAN
desde Rp 2.120 millones/ 23 o 48 años
Solvyn City Phase 1
Ungasan · Complejo de villas y apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 40–234 m²
- leasehold 23 · 23+25
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UNGASAN · ID RR-2854
Villa de dos dormitorios con piscina, 101 m², en Solvyn City Phase 1, Ungasan
La casa más pequeña de Solvyn City, junto a la playa de Pandawa, cuesta Rp 4.580 millones con IVA: 101 m² en dos plantas, dos dormitorios y piscina privada de 15 m². Con ella entras también en el club del complejo, con spa, cine y piscina de olas. El leasehold es de 23 años más 25 comprometidos.
Unidad de Solvyn City Phase 1 · unidades publicadas: 5
- Leasehold de 23 + 25 años
- En construcción
- Club y piscina de olas
- 2dormitorios
- 3baños
- 101 m²superficie de la villa
- Leasehold23 + 25 años
- 4.º trim. 2026entrega (por confirmar)
- 15 m²piscina privada
Inmueble
Qué compras
La villa está en Solvyn City Phase 1, en Desa Kutuh, cerca de la playa de Pandawa: 14.250 m² con seis hileras de villas, tres bloques de apartamentos y un club con piscina de olas.
En 101 m² tienes dos dormitorios y tres baños en dos plantas, además de tu propia piscina de 15 m². Es la villa más barata del complejo. El huésped reserva una casa independiente con acceso al club por más o menos lo que cuesta un apartamento grande en Uluwatu.
La zona es turística W. Leasehold: 23 años, y si pagas todo antes de 2030 la promotora se compromete a 25 años más a precio fijo. Este tipo cuesta Rp 4.580 millones, con el 12 % de IVA incluido. El plazo de 48 años sale alrededor de una quinta parte más caro, y si nos la pides te mandamos la tarifa completa. Aún esperamos que la promotora nos pase el número de la licencia de obra (PBG).
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²: bruta y neta
Sansara cita un modelo de ACG Consulting con una rentabilidad del 9–17 % y una ocupación del 70–80 %, sin decir si es bruta o neta. Lo mostramos pero no lo usamos. Debajo va nuestro modelo, con Rp 2,8 millones por noche para Ungasan, descontando los gastos de explotación.
Bruta 12,0 %≈ Rp 548 millones al año con una ocupación del 53 % y Rp 2,8 millones por noche
Neta 10,0 %≈ Rp 460 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 548 millones12,0 % del precio · Rp 2,8 millones por noche, ocupación del 53 %
- Gastos operativosRp 87,7 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 460 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 43%prudente | Rp 444 millones | Rp 71,1 millones | Rp 373 millones | 8,1% | 12,3 años |
| 53%base | Rp 548 millones | Rp 87,7 millones | Rp 460 millones | 10,0% | 10,0 años |
| 63%optimista | Rp 651 millones | Rp 104 millones | Rp 547 millones | 11,9% | 8,4 años |
El escenario base es un 53 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 43 %, y el fuerte, un 63 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 2,8 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 43 %; base, con un 53 %, y optimista, con un 63 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- EVERY Bali · Villa L de 3 dormitorios: 8,3 % neto con un 75 % de ocupación; EVERY Bali · Villa S de 2 dormitorios: 8,2 % neto con un 60 % de ocupación; EVERY Bali · Apartamento de 2 dormitorios: 8,3 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un leasehold de 23 años, y si pagas el precio antes de 2030 se activa la prórroga de 25 años a precio fijo que ofrece la promotora. Primero firmas la reserva, luego un PPJB con tu opción de pago. En la entrega, el notario registra tu leasehold. Nadie concede el SLF ni la licencia de alquiler turístico (NIB) antes de que termine la obra.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 23 o 48 añosQuien compra a 23 años tiene una prórroga de 25 más a precio fijo, a la que Sansara se compromete si el pago se completa antes de 2030. Los años que quedan los contamos desde la entrega, y el contrato recoge la prórroga. |
| Zonificación | Zona turística (W), según la revisión legal del notarioEs zona Pariwisata en el RDTR de Kuta Selatan, con ocupación máxima del 50 % y 15 m de altura. Pedimos un extracto nuevo para confirmarlo. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarAntes de cualquier reserva pedimos a la promotora el número del PBG y un extracto. |
| Promotora | Sansara; arrendataria del suelo: PT Ecolit Construction SystemPT Ecolit Construction System arrienda la parcela con un contrato ante notario. Confirmamos su relación con Sansara y revisamos los edificios que ha terminado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que pagas por fases, nunca por fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados y muebles como en los renders, por confirmarLos renders muestran acabados y muebles. La memoria de calidades se adjunta a tu contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²
- ReservaUn depósito de reserva te guarda la villa mientras la promotora cierra el importe.
- Opción 120 % de entrada, 20 % a los tres meses, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
- Opción 240 % de entrada, el resto a partes iguales durante la obra y un 10 % con las llaves.
- Opción 3Todo el precio de una vez, con un 6 % de descuento.
- EntregaLlaves, la carpeta de documentos, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).
Sansara ofrece estos tres planes en su tarifa. En el PPJB atamos los pagos a las fases de obra y añadimos una penalización por entrega tardía.
Ubicación
Dónde está: Kutuh · Ungasan
La parte del Bukit donde está Kutuh, al este de Ungasan camino de Nusa Dua, te da las playas de Pandawa y Melasti, viento y vistas al océano. En el mercado de Uluwatu una noche reservada deja unos Rp 2,6 millones, con los anuncios ocupados el 38,8 % del tiempo. Antes que nada, mira la zonificación.
- Playa de Batu Barak≈ 300 m en línea recta
- Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
- Playa de Green Bowl≈ 650 m en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,8 km en línea recta
Kutuh encaja con quien quiere la playa de Pandawa a mano y el sur del Bukit tranquilo. Para cafeterías y tiendas de Uluwatu o Nusa Dua hace falta moto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 2lugares de interés
- 2restaurantes
- 2playas
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Batu Barak Beachplaya · 312 m
- Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 348 m
- Green bowl beachlugar de interés · 630 m
- Pura Batu Pagehlugar de interés · 685 m
- Manik Pandawa villahotel · 704 m
- The Akasea Villahotel · 728 m
- Puri Pandawa Resorthotel · 730 m
- green ballgimnasio · 736 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Solvyn City · Villa de 2 dormitorios, 101 m²
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 101 m²?
Nada. Se aplica el precio de tarifa de Sansara, y Sansara paga nuestros honorarios. Antes de tu reserva pedimos el extracto del PBG y el cuadro de disponibilidad, leemos el arrendamiento del suelo y su cláusula de renovación, confirmamos la zona en el RDTR y revisamos la sociedad arrendataria de la parcela. Los resultados te llegan en un informe por escrito, sin coste.
¿Puedo comprar la villa de dos dormitorios a distancia?
Sí. La visitas por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y la recepción la llevamos nosotros. Con la obra en marcha, pagas según el calendario de la promotora a medida que se cierran fases. Nuestro equipo revisa cada fase en persona y te manda un informe con fotos. Al terminar, recorremos la villa con la memoria de calidades en la mano, acabados y electrodomésticos incluidos.
¿Qué hay detrás del modelo de rentabilidad de esta villa?
Partimos de Rp 2,8 millones por noche, la tarifa de inmuebles comparables en Ungasan ajustada a dos dormitorios y piscina privada. Los escenarios de ocupación son del 43, 53 y 63 % con gestora, y los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. El escenario base da un 10,0 % neto. Es una estimación nuestra, y nadie puede asegurarla.
¿Qué incluyen los 101 m²?
Es la superficie de la casa según la tarifa de la promotora: dos plantas, dos dormitorios y tres baños. La piscina de 15 m² y la terraza van aparte. La tarifa no asigna parcela propia a cada villa, porque las casas están sobre el terreno común de 14.250 m². Te mandamos el plano acotado junto con la tarifa.
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