UNGASAN · ID RR-2854

Solvyn City Phase 1 : villa 2 chambres avec piscine, 101 m², Ungasan

Pour Rp 4,58 Md, TVA comprise, vous avez la plus petite maison de Solvyn City, près de la plage de Pandawa : 101 m² sur deux niveaux, deux chambres et une piscine privée de 15 m². Les propriétaires accèdent aussi au club du complexe, avec spa, cinéma et piscine à vagues. Le bail est de 23 ans, plus 25 ans garantis.

Lot dans Solvyn City Phase 1 · lots publiés : 5

  • Leasehold 23 + 25 ans
  • En construction
  • Club et piscine à vagues
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 101 m²taille de la villa
  • Leasehold23 + 25 ans
  • T4 2026livraison (à confirmer)
  • 15 m²piscine privée

Bien

Ce que vous obtenez

Ce type de villa fait partie de Solvyn City Phase 1, à Desa Kutuh, près de la plage de Pandawa. Sur 14 250 m², le plan réunit des villas en six rangées, trois immeubles d'appartements et un club avec piscine à vagues.

Les 101 m² comprennent deux chambres et trois salles de bain sur deux niveaux, plus votre piscine de 15 m². C'est la villa d'entrée de gamme du complexe. Un voyageur y réserve une maison indépendante, avec accès au club, pour à peu près le prix d'un grand appartement à Uluwatu.

Le zonage est touristique W. Bail de 23 ans ; si vous payez la totalité d'ici 2030, le promoteur garantit 25 ans de plus à prix fixe. Ce type s'achète Rp 4,58 Md, TVA de 12 % comprise. La durée de 48 ans revient environ un cinquième plus cher, et la liste complète vous est remise sur demande. Nous attendons du promoteur le numéro du permis de construire (PBG).

Les chiffres de ce bien

Solvyn City · villa 2 chambres, 101 m² : rendement brut et net

Sansara cite un modèle d'ACG Consulting : un rendement de 9 à 17 % pour 70 à 80 % d'occupation, sans préciser s'il est brut ou net. Nous le montrons sans nous en servir. Notre modèle figure plus bas : il part de Rp 2,8 M la nuit à Ungasan, société de gestion, impôts, usure et entretien déduits.

Brut 14,7 %≈ Rp 672 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,8 M la nuit Net 8,8 %≈ Rp 403 M par an · amorti en ≈ 11,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 672 M14,7 % du prix · tarif Rp 2,8 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 121 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 67,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 80,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 403 M8,8 % du prix · amorti en ≈ 11,4 ans
Scénarios d'occupation : Solvyn City · villa 2 chambres, 101 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 569 MRp 227 MRp 341 M7,4 %13,4 ans
65 %baseRp 672 MRp 269 MRp 403 M8,8 %11,4 ans
75 %optimisteRp 775 MRp 310 MRp 465 M10,1 %9,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,8 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa L 3 chambres : 5,4 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez la villa en leasehold (bail de longue durée) de 23 ans, et le règlement du prix d'ici 2030 déclenche la prolongation de 25 ans à prix fixe garantie par le promoteur. Vous signez d'abord une réservation, puis un PPJB qui fixe votre formule de paiement. À la livraison, le notaire enregistre votre bail. Ni le certificat de conformité (SLF) ni la licence de location ne sont délivrés avant la fin du chantier.

Propriété et permis : Solvyn City · villa 2 chambres, 101 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail23 ou 48 ansLes acheteurs sur 23 ans obtiennent une prolongation de 25 ans à prix fixe, garantie par Sansara si le paiement est soldé d'ici 2030. Notre décompte des années restantes commence à la livraison, et le contrat détaille la prolongation.
ZonageZone touristique (W), selon les vérifications préalables du notaireC'est une zone Pariwisata (touristique) au RDTR de Kuta Selatan, plafonnée à 50 % d'emprise et à 15 m de hauteur. Nous demandons un nouvel extrait pour confirmer.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous obtenons du promoteur le numéro du PBG et un extrait avant tout acompte.
PromoteurSansara, avec PT Ecolit Construction System comme preneur du terrainPT Ecolit Construction System loue le terrain par un bail notarié. Nous confirmons son lien avec Sansara et examinons ses constructions achevées.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLe certificat de conformité (SLF) précède toute licence de location : vous payez donc le constructeur par étape, jamais à date fixe.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location courte durée (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et mobilier comme sur les rendus 3D, à confirmerLes rendus montrent les finitions et le mobilier. Nous joignons le descriptif à votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Solvyn City · villa 2 chambres, 101 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Solvyn City · villa 2 chambres, 101 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte de réservation bloque la villa, le temps que le promoteur arrête le montant.
  2. Option 120 % d'acompte, 20 % trois mois plus tard, le solde en versements égaux pendant le chantier, 10 % à la remise des clés.
  3. Option 240 % d'acompte, le solde en versements égaux pendant le chantier, 10 % à la remise des clés.
  4. Option 3Tout le prix d'un coup, avec 6 % de remise.
  5. LivraisonRemise des clés, dossier de documents, certificat de conformité (SLF) et licence de location courte durée (NIB).

Sansara propose ces trois plans dans sa liste de prix. Dans le PPJB, nous indexons les versements sur les étapes du chantier et ajoutons une pénalité de retard de livraison.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Ungasan

Sur le Bukit, Kutuh se trouve à l'est d'Ungasan, en direction de Nusa Dua : les plages de Pandawa et de Melasti, du vent et la vue sur l'océan. Sur le marché d'Uluwatu, une nuit réservée rapporte environ Rp 2,6 M, et les annonces affichent 38,8 % d'occupation. Avant tout, vérifiez le zonage.

Solvyn City : façade de la villa de 101 m² et sa piscine (rendu)
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, Kuta Selatan
  • Plage de Batu Barak≈ 300 m à vol d'oiseau
  • Plage de Pandawa≈ 1 km à vol d'oiseau
  • Plage de Green Bowl≈ 650 m à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 10,8 km à vol d'oiseau

Kutuh convient aux acheteurs qui veulent la plage de Pandawa à proximité et un sud du Bukit tranquille. Pour rejoindre les cafés et les commerces d'Uluwatu ou de Nusa Dua, il faut un scooter.

Kutuh · Ungasan · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Solvyn City · villa 2 chambres, 101 m²

Combien Rise Real Bali facture-t-elle sur la villa de 101 m² ?

Rien. Le prix catalogue de Sansara s'applique et Sansara règle nos honoraires. Avant votre acompte, nous demandons l'extrait du PBG et le tableau des disponibilités, lisons le bail du terrain et sa clause de renouvellement, confirmons la zone au RDTR et passons au crible la société qui loue la parcelle. Vous recevez les résultats dans un rapport écrit, gratuitement.

Puis-je acheter la villa 2 chambres à distance ?

Oui. Vous la visitez sur Zoom, vous donnez procuration à un notaire de Bali pour signer, et nous nous occupons de la réception. Pendant le chantier, vous payez selon l'échéancier du promoteur, à mesure que les étapes sont closes. Notre équipe contrôle chaque étape sur place et envoie un reportage photo. Après l'achèvement, nous parcourons la villa avec le descriptif en main, finitions et électroménager compris.

Qu'y a-t-il derrière le modèle de rendement de cette villa ?

Nous partons de Rp 2,8 M la nuit, le prix AirROI d'Ungasan ajusté pour deux chambres et une piscine privée. Les scénarios d'occupation sont de 55, 65 et 75 %, avec un gestionnaire en place, et les charges absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Le scénario central aboutit à 8,8 % net. C'est notre estimation, et personne ne peut la garantir.

Que comprennent les 101 m² ?

C'est la surface de la maison indiquée dans la liste de prix du promoteur : deux niveaux, deux chambres et trois salles de bain. La piscine de 15 m² et la terrasse s'y ajoutent. La liste de prix n'attribue pas de parcelle distincte à chaque villa, car les maisons se partagent le terrain commun de 14 250 m². Nous envoyons le plan coté avec la liste de prix.

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