UBUD · ID RR-2966

Serenity Estates, villa B2 : deux chambres, 155 m², à Bedulu, Ubud

La villa B2 coûte Rp 5,04 Md pour 155 m² sur deux niveaux, sur une parcelle de 318 m². Sa terrasse de 101 m² est la plus grande des deux villas de la rangée B. Elle comprend deux chambres, trois salles de bain et une piscine de 8,6 m. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 30 + 30 ans, le permis de construire (PBG) est délivré et la livraison est fixée au T2 2027.

Lot dans Serenity Estates

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • En construction
  • Piscine privée 8,6 m
  • Terrasse 101 m²
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 155 m²surface habitable
  • 318 m²parcelle de la villa
  • Leasehold30 + 30 ans
  • T2 2027livraison prévue

Bien

Ce que vous obtenez

B2 est l'une des deux seules villas à étage de la rangée B de Serenity Estates, à Bedulu. La maison couvre 155 m² sur une parcelle de 318 m² et possède sa propre piscine de 8,6 m. À côté, B1 est plus grande à l'intérieur, mais B2 l'emporte dehors, avec une terrasse de 101 m² contre 89.

Vous disposez de deux chambres avec lit king size, de trois salles de bain, d'un séjour climatisé et d'une cuisine construite autour d'un îlot. À l'étage, un balcon de 36 m². Dehors se trouvent la piscine, un coin salon, deux massifs de jardin de 48 et 76 m² et un jardin de pierre. Un couple ou une petite famille en séjour de yoga ou de bien-être de deux semaines utiliserait chacun de ces mètres carrés extérieurs.

Le certificat de pleine propriété SHM n° 04137 couvre le terrain, et votre bail court sur 30 ans, avec une prolongation de 30 ans. Le permis de construire (PBG) est délivré et figure dans le dossier du promoteur. À Rp 5,04 Md, B2 coûte Rp 248 M de moins que B1 et ses 180 m². Le dossier ne précise pas encore les pourcentages d'échelonnement, et nous les avons demandés par écrit au promoteur.

Les chiffres de ce bien

Serenity Estates · villa B2 : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement de 12,9 % pour B2, avec Rp 3,9 à 5,0 M la nuit et 67 à 83 % d'occupation. Nous affichons ce chiffre tel que publié, sans nous y fier. Voici notre modèle : Rp 3,0 M la nuit à Ubud, dont nous retranchons la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 13,1 %≈ Rp 659 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 7,8 %≈ Rp 395 M par an · amorti en ≈ 12,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 659 M13,1 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 119 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 65,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 79,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 395 M7,8 % du prix · amorti en ≈ 12,8 ans
Scénarios d'occupation : Serenity Estates · villa B2
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 549 MRp 220 MRp 329 M6,5 %15,3 ans
60 %baseRp 659 MRp 264 MRp 395 M7,8 %12,8 ans
70 %optimisteRp 769 MRp 308 MRp 461 M9,1 %10,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

B2 est vendue avec un bail foncier de 30 ans consenti par les propriétaires en droit de propriété (Hak Milik), et le promoteur annonce une seconde période de 30 ans. Vous signez chez un notaire, et la formule de prolongation entre dans votre contrat avant tout mouvement d'argent. Le permis de construire existe aujourd'hui. Le certificat de conformité et la licence de location n'arrivent qu'après l'achèvement, ce qui est l'ordre normal en Indonésie.

Propriété et permis : Serenity Estates · villa B2
Forme de propriétéLeasehold auprès de propriétaires Hak MilikUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 30 ansCe qui compte, ce sont les années restantes à la livraison. Votre contrat précise comment la seconde période de 30 ans prend le relais.
ZonageTouristique/mixte, selon les données du promoteurLe rapport foncier sur le SHM n° 04137 indique ce zonage. Un extrait du RDTR de Gianyar nous donne la réponse officielle.
Permis de construire (PBG)DélivréeNotre dossier contient la copie du certificat fournie par le promoteur. Nous confirmons le numéro dans OSS avant votre acompte.
PromoteurPT Global Bali HomeLes rapports mensuels de chantier portent le nom de cette société. Nous vérifions son immatriculation et les projets qu'elle a achevés.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementLa régence n'accorde pas de licence de location sans certificat de conformité (SLF) ; c'est pourquoi nous lions les paiements aux étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)Intervient après le SLFAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, entièrement meubléMobilier, appareils, climatisation et lits king size figurent tous dans la liste du promoteur, que nous joignons au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Serenity Estates · villa B2 ?

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Conditions

Serenity Estates · villa B2 : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte réserve B2 elle-même, mais le promoteur n'en a pas indiqué le montant.
  2. Étapes du chantierChaque versement attend une étape achevée, selon un calendrier que nous avons demandé pour cette villa.
  3. LivraisonLe dernier paiement part quand vous détenez les documents et le procès-verbal de réception.

Nous avons demandé au promoteur de coucher par écrit la répartition des versements de B2. Elle entre dans le PPJB après les vérifications préalables (due diligence).

Localisation

Emplacement : Bedulu · Ubud

Bedulu s'étend entre rizières en terrasses et anciens sites de temples, au sud-est d'Ubud, loin de la circulation de Monkey Forest Road. Pour les courses quotidiennes dans le centre d'Ubud, il suffit d'un court trajet en scooter.

Villa B2 à Serenity Estates : façade vitrée sur deux niveaux, rendu
Ubud · Gianyar · Jalan Raya Bedulu, Blahbatuh
  • Temple de Goa Gajah≈ 2 km
  • Bas-reliefs de Yeh Pulu≈ 800 m
  • Centre d'Ubud≈ 7 km
  • Plage de Sanur≈ 8,8 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 70 min

Les voyageurs en retraite et les locataires de longue durée viennent à Bedulu pour le calme et la vallée de la rivière. Le revers : dîner en ville ou passer une journée à la plage suppose de prendre la route.

Bedulu · Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Serenity Estates · villa B2

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa B2 ?

Vous ne nous payez rien. Vous réglez le prix de la grille de PT Global Bali Home, notre commission étant à la charge du promoteur. Pour B2, nous examinons le rapport juridique sur le SHM n° 04137, confirmons le numéro de PBG dans OSS, contrôlons PT Global Bali Home et obtenons par écrit la seconde période de bail. Tout cela intervient avant votre acompte, ne vous coûte rien et s'achève par un rapport écrit.

Puis-je acheter la villa B2 à distance ?

Oui. Nous vous montrons le terrain et l'avancement sur Zoom, et des rapports mensuels du promoteur avec photos vous tiennent informé entre deux appels. Votre signature figure sur les contrats par l'intermédiaire d'un notaire et d'une procuration. Les paiements suivent les étapes que nous avons confirmées, et notre équipe inspecte B2 puis signe pour vous le procès-verbal de réception à la livraison.

En quoi B2 diffère-t-elle de la villa B1 ?

La maison de B2 est plus petite, 155 m² contre 180, et coûte Rp 248 M de moins. Sa terrasse est en revanche plus grande : 101 m² contre 89, avec un jardin réparti en deux parties de 48 et 76 m². Les parcelles sont presque égales, 318 et 320 m². Chambres, salles de bain et piscine de 8,6 m sont identiques.

Que comprend le prix de la B2 ?

B2 est livrée clés en main, avec mobilier, appareils, climatisation, lits king size et îlot de cuisine. À l'extérieur : piscine de 8,6 m, terrasse de 101 m², balcon de 36 m² à l'étage, jardin et jardin de pierre. Le promoteur tient un dossier détaillé et séparé de l'aménagement intérieur, que nous joignons à votre contrat.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons de Rp 3,0 M la nuit, le tarif AirROI d'Ubud ajusté à une villa de deux chambres de 155 m² avec piscine privée. L'occupation est testée à 50, 60 et 70 %, des niveaux courants ici pour des maisons gérées par des professionnels. Les charges retirent 40 % du chiffre d'affaires. À 60 %, cela donne 7,8 % net : c'est notre estimation, pas un rendement garanti.

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