UBUD · ID RR-2966

Villa B2 de Serenity Estates: dos dormitorios, 155 m², en Bedulu, Ubud

La villa B2 cuesta Rp 5.040 millones por 155 m² en dos plantas sobre una parcela de 318 m², y tiene la terraza más grande de la pareja de la fila B, con 101 m². Incluye dos dormitorios, tres baños y una piscina de 8,6 metros. El leasehold es de 30 + 30 años, el PBG está concedido y la entrega se fija en el segundo trimestre de 2027.

Unidad de Serenity Estates

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • En construcción
  • Piscina privada de 8,6 m
  • Terraza de 101 m²
  • 2dormitorios
  • 3baños
  • 155 m²superficie útil
  • 318 m²parcela de la villa
  • Leasehold30 + 30 años
  • 2.º trim. 2027entrega prevista

Inmueble

Qué compras

La B2 es una de las dos villas de dos plantas de la fila B de Serenity Estates, en Bedulu. La casa ocupa 155 m² en una parcela de 318 m² y tiene su propia piscina de 8,6 metros. Al lado, la B1 es más grande por dentro, pero la B2 gana fuera con una terraza de 101 m² frente a 89.

Tienes dos dormitorios con cama king, tres baños, un salón con aire acondicionado y una cocina organizada en torno a una isla. Arriba hay un balcón de 36 m². Fuera están la piscina, una zona de descanso, dos trozos de jardín de 48 y 76 m² y un jardín de piedra. Una pareja o una familia pequeña en una estancia de dos semanas de yoga o bienestar aprovecharía cada uno de esos metros exteriores.

El certificado de plena propiedad SHM n.º 04137 cubre el suelo, y tu leasehold dura 30 años más una prórroga de 30. El certificado del PBG está emitido y está en la documentación de la promotora. Con Rp 5.040 millones, la B2 cuesta Rp 248 millones menos que la B1 y sus 180 m². La documentación aún no indica los porcentajes de pago, y se los hemos pedido por escrito a la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Serenity Estates · villa B2: bruta y neta

La promotora anuncia un 12,9 % para la B2, con Rp 3,9–5,0 millones por noche y un 67–83 % de ocupación. Mostramos esa cifra tal como se publica, pero no construimos sobre ella. Abajo va nuestro cálculo: Rp 3 millones por noche en Ubud, a los que restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 13,1 %≈ Rp 659 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 7,8 %≈ Rp 395 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 659 millones13,1 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 119 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 65,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 79,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 395 millones7,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,8 años
Escenarios de ocupación: Serenity Estates · villa B2
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 549 millonesRp 220 millonesRp 329 millones6,5%15,3 años
60%baseRp 659 millonesRp 264 millonesRp 395 millones7,8%12,8 años
70%optimistaRp 769 millonesRp 308 millonesRp 461 millones9,1%10,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La B2 va con un arrendamiento del suelo de 30 años de sus propietarios en Hak Milik, y la promotora indica un segundo plazo de 30. Firmas ante notario, y la redacción de la prórroga entra en tu contrato antes de que se mueva dinero. La licencia de obra ya existe. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan solo tras terminar la obra, que es el orden normal en Indonesia.

Derecho y licencias de Serenity Estates · villa B2
Tipo de derechoLeasehold de propietarios en Hak MilikLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 30 añosLo que cuenta son los años que quedan en la entrega. Tu contrato detalla cómo arranca el segundo plazo de 30 años.
ZonificaciónTurística o mixta, según la promotoraEl informe del suelo del SHM n.º 04137 indica esta zona. Un extracto del RDTR de Gianyar nos da la respuesta oficial.
Licencia de obra (PBG)EmitidaNuestro expediente tiene la copia del certificado de la promotora. Confirmamos el número en el OSS antes de tu reserva.
PromotoraPT Global Bali HomeLos informes mensuales de obra llevan el nombre de esta sociedad. Comprobamos su registro y los proyectos que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaGianyar no concede la licencia de alquiler turístico (NIB) sin SLF; por eso ligamos los pagos a hitos de obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Llega después del SLFAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, totalmente amuebladaMuebles, electrodomésticos, aire acondicionado y camas king figuran en la lista de la promotora, que adjuntamos al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Serenity Estates · villa B2?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Serenity Estates · villa B2

  1. ReservaLa reserva bloquea la B2 a tu nombre, aunque la promotora aún no ha dado el importe.
  2. Fases de obraCada tramo espera a una fase terminada, según un calendario que hemos pedido para esta villa.
  3. EntregaEl pago final sale cuando tienes los documentos y el acta de recepción.

Hemos pedido a la promotora que ponga por escrito el reparto de pagos de la B2. Va al PPJB tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Bedulu · Ubud

Bedulu está entre arrozales en terrazas y antiguos templos al sureste del pueblo, lejos del tráfico de Monkey Forest Road. Los recados diarios en el centro de Ubud suponen un trayecto corto en moto.

Villa B2 de Serenity Estates: fachada acristalada de dos plantas, render
Ubud · Gianyar · Jalan Raya Bedulu, Blahbatuh
  • Templo de Goa Gajah≈ 2 km
  • Relieves de Yeh Pulu≈ 800 m
  • Centro de Ubud≈ 7 km
  • Playa de Sanur≈ 8,8 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 70 min

Los huéspedes de retiros y los inquilinos de estancia larga vienen a Bedulu por la calma y el valle del río. La contrapartida: cenar en el pueblo o pasar un día en la playa implica coger el coche.

Bedulu · Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5restaurantes
  • 4hoteles
  • 4lugares de interés
  • 2cafeterías
  • 1colegio
  • 1tienda

Lo más cercano

  • Yeh Pulucafetería · 291 m
  • Warung Ayu-badulurestaurante · 427 m
  • Bakmie Dua-Duarestaurante · 433 m
  • ACK fried chickencafetería · 474 m
  • Yayasan Widya Gunacolegio · 494 m
  • Piduh Charity Caferestaurante · 528 m
  • Lebah Sari Househotel · 570 m
  • Pura Samuan Tigalugar de interés · 576 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Serenity Estates · villa B2

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa B2?

No nos pagas nada. Pagas lo que dice la lista de PT Global Bali Home, y la comisión la paga la promotora. En la B2 repasamos el informe legal del SHM n.º 04137, confirmamos el número del PBG en el OSS, comprobamos PT Global Bali Home y conseguimos por escrito el segundo plazo del leasehold. Todo antes de tu reserva, sin coste para ti y con un informe escrito al final.

¿Puedo comprar la villa B2 a distancia?

Sí. Te enseñamos la parcela y el avance por Zoom, y los informes mensuales de la promotora con fotos te mantienen al día entre llamadas. Firmas ante notario mediante un poder. Los pagos siguen las fases que hemos confirmado, y en la entrega nuestro equipo inspecciona la B2 y firma por ti el acta de recepción.

¿En qué se diferencia la B2 de la villa B1?

La casa de la B2 es más pequeña, 155 m² frente a 180, y cuesta Rp 248 millones menos. En cambio, su terraza es mayor: 101 m² frente a 89, con el jardín dividido en tramos de 48 y 76 m². Las parcelas son casi iguales, de 318 y 320 m². Dormitorios, baños y la piscina de 8,6 metros coinciden.

¿Qué incluye el precio de la B2?

La B2 se entrega llave en mano con muebles, electrodomésticos, aire acondicionado, camas king y la cocina con isla. Fuera tienes la piscina de 8,6 metros, la terraza de 101 m², un balcón de 36 m² arriba, el jardín y un jardín de piedra. La promotora tiene un archivo aparte con el equipamiento detallado, y lo adjuntamos a tu contrato.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Empezamos con Rp 3 millones por noche, la cifra de AirROI para Ubud escalada a una villa de dos dormitorios y 155 m² con piscina propia. La ocupación va al 50, 60 y 70 %, lo típico aquí en casas con gestión profesional. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Con un 60 % sale un 7,8 % neto, que es nuestra estimación y no una rentabilidad asegurada.

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