CEMAGI · ID RR-5621

Riverfront I : villa de deux chambres, 180 m², au bord de la rivière à Cepaka

Cette villa de deux chambres de 180 m² sur une parcelle de 300 m² est le seul lot de Riverfront I, et elle coûte Rp 6,54 Md. Elle comprend une piscine dans le jardin, un séjour avec escalier et une terrasse repas couverte. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 30 + 15 ans, et la livraison est prévue au T4 2027.

Lot dans Riverfront I

  • Leasehold 30 + 15 ans
  • Livraison T4 2027
  • Au bord de la rivière
  • 2chambres
  • 180 m²surface de la villa
  • 300 m²parcelle
  • Leasehold30 + 15 ans
  • T4 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La villa occupe 180 m² sur une parcelle de 300 m². Une piscine se trouve dans le jardin sous une arche, des canapés blancs meublent le salon, et un plafond tressé couvre la terrasse repas. À l'intérieur, un séjour avec escalier mène à l'étage, et un bar se trouve près de la paroi vitrée.

Elle conviendra à une famille ou à un couple recherchant le calme et une rivière plutôt qu'une plage. La côte de Canggu est à quelques kilomètres, et les restaurants à proximité sont peu nombreux. Le bail donne 30 ans plus 15, vous achetez par l'intermédiaire d'une PT PMA, et nous demandons la zone ainsi que le numéro du PBG.

Voici comment nous le modélisons. Nous retenons Rp 3,0 M la nuit, le niveau d'une villa de deux chambres à Cemagi, où un seul bien comparable existe. Taux d'occupation : 65 % dans le scénario central, 55 % prudent, 75 % optimiste. Les charges d'exploitation représentent 20 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 571 M par an, soit 8,7 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Riverfront I · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un tarif de Rp 3,0 M la nuit, avec la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien déduits du chiffre d'affaires.

Brut 10,9 %≈ Rp 714 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 8,7 %≈ Rp 571 M par an · amorti en ≈ 11,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 714 M10,9 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 65 %
  • Frais d'exploitationRp 143 M20 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 571 M8,7 % du prix · amorti en ≈ 11,5 ans
Scénarios d'occupation : Riverfront I · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 20 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 604 MRp 121 MRp 483 M7,4 %13,5 ans
65 %baseRp 714 MRp 143 MRp 571 M8,7 %11,5 ans
75 %optimisteRp 824 MRp 165 MRp 659 M10,1 %9,9 ans

Le scénario central retient 65 % d'occupation sous gestion professionnelle, avec 55 % dans le scénario prudent et 75 % dans le scénario optimiste.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
20 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Cemagi Villa : 9,9 % net avec 40 % d’occupation; Casa Kayana · villa 2 chambres : 9,9 % net avec 53 % d’occupation; Casa Nostra : 10,0 % net avec 54 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Une PT PMA détient le bail du terrain pour vous : 30 ans et un mois, puis 15 ans supplémentaires au titre de la prolongation. La création et le fonctionnement de la société entraînent des frais supplémentaires. L'ordre est le suivant : réservation, contrat, paiements par étapes, remise des clés. Le zonage et le PBG restent ouverts, et le SLF ainsi que la licence de location suivent la construction.

Propriété et permis : Riverfront I · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans 1 mois + 15 ansLa durée court à partir de la livraison. Le prix et les conditions de la prolongation sont inscrits dans le bail du terrain.
ZonageÀ confirmerAucune zone ne figure dans les documents. Nous la demandons et la vérifions avec un extrait RDTR avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons au promoteur le numéro du PBG et un extrait.
PromoteurLawang Tropical Properties, société à confirmerNotre examen porte sur l'entité, le bail du terrain et les projets achevés.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLe SLF clôt la construction et conditionne la licence de location ; c'est pourquoi les paiements suivent les étapes.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerLe descriptif du mobilier et des appareils est joint à votre contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Riverfront I · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Riverfront I · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve la villa ; nous en confirmons le montant.
  2. Contrat et PT PMALe contrat et la création de la société interviennent ensemble, et la PT PMA entraîne des frais supplémentaires.
  3. Étape du chantierChaque étape de construction vérifiée déclenche un paiement.
  4. LivraisonLe paiement final est versé contre les clés et les documents.

Notre base d'annonces indique les étapes : réservation, contrat avec la PT PMA, étape de construction, remise des clés. Un financement peut être disponible sur demande pour les investisseurs qualifiés.

Localisation

Emplacement : Cepaka · Kediri · Tabanan

Cepaka se trouve dans le district de Kediri, Tabanan, avec une rivière, des rizières et du silence. Les terrains coûtent moins cher que sur la côte, et le secteur apparaît comme Cemagi sur notre carte.

Riverfront I : villas jumelles avec terrasses et piscines dans le jardin
Cemagi · Tabanan · Cepaka, Kediri
  • Prana Padel≈ 1,0 km à vol d'oiseau
  • Café Cerita Tani≈ 860 m à vol d'oiseau
  • Babi guling Slingsing Bu Suci≈ 350 m à vol d'oiseau
  • Temple de Tanah Lot≈ 7,1 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 16,8 km à vol d'oiseau

Le calme et la rivière font l'intérêt du secteur. Les commerces et restaurants sont rares, et la côte nécessite un véhicule.

Cepaka · Kediri · Tabanan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Riverfront I · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa Riverfront I ?

Rien. Le promoteur règle notre commission, et nos vérifications avant votre acompte sont gratuites pour vous. Pour cette villa, nous vérifions le bail 30 + 15 ans, le montage en PT PMA et les étapes de paiement, puis demandons les informations sur la société, la zone et le numéro du PBG.

Que couvre le prix de la villa ?

La base indique Rp 6,54 Md pour 180 m² sur une parcelle de 300 m². Le mobilier, les appareils et la création de la PT PMA ne figurent pas dans les documents. Nous demandons le descriptif pour le contrat et chiffrons la société séparément avant votre acompte.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons d'environ Rp 3,0 M la nuit, d'après la seule villa comparable de deux chambres à Cemagi. Le scénario central suppose 65 % d'occupation sous gestion professionnelle et des charges représentant 20 % du chiffre d'affaires. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas un revenu garanti.

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