CEMAGI
desde Rp 6.540 millones/ 30 + 15 años
Riverfront I
Cemagi · Villa de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 180 m²
- leasehold 30+15
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CEMAGI · ID RR-5621
Riverfront I: villa de dos dormitorios y 180 m² junto al río en Cepaka
Esta villa de dos dormitorios y 180 m² en una parcela de 300 m² es la única unidad de Riverfront I y cuesta Rp 6.540 millones. Tiene piscina en el patio, salón con escalera y comedor cubierto en la terraza. El leasehold es de 30 + 15 años y la entrega está prevista para el cuarto trimestre de 2027.
Unidad de Riverfront I
- Leasehold 30 + 15 años
- Entrega: cuarto trimestre de 2027
- Junto al río
- 2dormitorios
- 180 m²superficie de la villa
- 300 m²parcela
- Leasehold30 + 15 años
- Cuarto trimestre de 2027entrega
Inmueble
Qué compras
La villa ocupa 180 m² de una parcela de 300 m². En el patio hay una piscina bajo un arco, la zona de estar tiene sofás blancos y un techo trenzado cubre el comedor de la terraza. Dentro, el salón con escalera comunica con la planta superior y hay una barra junto a la pared de cristal.
Encaja con una familia o una pareja que busque tranquilidad y un río en lugar de playa. La costa de Canggu está a unos kilómetros y hay pocos restaurantes cerca. El leasehold da 30 años más 15, la compra se hace a través de una PT PMA y hemos pedido la zona y el número del PBG.
Para el cálculo usamos Rp 3 millones por noche, el nivel de una villa de dos dormitorios en Cemagi, donde solo hay un comparable. Ocupación: 65 % en el escenario base, 55 % en el prudente y 75 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 571 millones al año, el 8,7 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Riverfront I · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Debajo va nuestro modelo: una tarifa de Rp 3 millones por noche, con gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento descontados de la facturación.
Bruta 10,9 %≈ Rp 714 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,0 millones por noche
Neta 8,7 %≈ Rp 571 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,5 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 714 millones10,9 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 65 %
- Gastos de explotaciónRp 143 millones20 % de la facturación
- Neto para tiRp 571 millones8,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,5 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 20 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 604 millones | Rp 121 millones | Rp 483 millones | 7,4% | 13,5 años |
| 65%base | Rp 714 millones | Rp 143 millones | Rp 571 millones | 8,7% | 11,5 años |
| 75%optimista | Rp 824 millones | Rp 165 millones | Rp 659 millones | 10,1% | 9,9 años |
El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 55 %, y el optimista, un 75 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Cemagi Villa: 9,9 % neto con un 40 % de ocupación; Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 9,9 % neto con un 53 % de ocupación; Casa Nostra: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Una PT PMA recibe el arrendamiento del suelo por ti: 30 años y un mes, más otros 15 con la prórroga. La constitución y el mantenimiento de la sociedad tienen un coste adicional. La secuencia es reserva, contrato, pagos por fases y llaves. La zonificación y el PBG siguen abiertos; el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan después de la obra.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 30 años 1 mes + 15 añosEl plazo cuenta desde la entrega. El precio y las condiciones de la prórroga se incluyen en el contrato de arrendamiento del suelo. |
| Zonificación | Por confirmarLos materiales no indican ninguna zona. La pedimos y la contrastamos con un extracto del RDTR antes del depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos a la promotora el número y un extracto del PBG. |
| Promotora | Lawang Tropical Properties, sociedad por confirmarNuestra revisión cubre la sociedad, el arrendamiento del suelo y los proyectos terminados. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraEl SLF cierra la obra y la licencia de alquiler turístico (NIB) depende de él, por eso los pagos siguen fases. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos se incorpora al contrato como anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Riverfront I · Villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Riverfront I · Villa de 2 dormitorios
- ReservaUn depósito reserva la villa; estamos confirmando el importe.
- Contrato y PT PMAEl contrato y la constitución de la sociedad se hacen a la vez, y la PT PMA tiene un coste adicional.
- Fase de obraCada fase de obra comprobada da lugar a un pago.
- EntregaEl pago final se hace contra las llaves y la documentación.
Nuestra base de anuncios indica las fases: reserva, contrato con la PT PMA, una fase de obra y llaves. Puede haber financiación previa petición para inversores que cumplan los requisitos.
Ubicación
Dónde está: Cepaka · Kediri · Tabanan
Cepaka está en el distrito de Kediri, Tabanan, con un río, arrozales y silencio. El suelo cuesta menos que en la costa y la zona aparece como Cemagi en nuestro mapa.
- Prana Padel≈ 1 km en línea recta
- Cafetería Cerita Tani≈ 860 m en línea recta
- Babi guling Slingsing Bu Suci≈ 350 m en línea recta
- Templo de Tanah Lot≈ 7,1 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 16,8 km en línea recta
El atractivo es la tranquilidad y el río. Hay pocas tiendas y restaurantes, y para llegar a la costa hace falta vehículo.
Respuestas claras
Preguntas sobre Riverfront I · Villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de Riverfront I?
Nada. La comisión la paga la promotora y nuestras comprobaciones previas al depósito son gratuitas para ti. En esta villa verificamos el leasehold de 30 + 15 años, la estructura de la PT PMA y las fases de pago, y pedimos los datos de la sociedad, la zona y el número del PBG.
¿Qué incluye el precio de la villa?
La base de datos indica Rp 6.540 millones por 180 m² en una parcela de 300 m². Los muebles, electrodomésticos y la constitución de la PT PMA no figuran en los materiales. Pedimos la relación para el contrato y calculamos el coste de la sociedad por separado antes del depósito.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Partimos de unos Rp 3 millones por noche, a partir de la única villa comparable de dos dormitorios en Cemagi. El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional y un 20 % de la facturación en gastos. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.
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