CANGGU
à partir de Rp 2,92 Md/ 28 ans
Ocean Bliss Apartments
Canggu · Immeuble d'appartements
- Studio
- 33 m²
- leasehold 28
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CANGGU · ID RR-2350
Ocean Bliss Apartments : studio de 33 m² avec balcon à Berawa (Canggu)
À l'étape des finitions, un studio de 33 m² avec son propre balcon coûte Rp 2,92 Md dans l'immeuble Ocean Bliss, à 300 mètres de la plage de Berawa et des clubs. Vous le détiendriez 28 ans en leasehold (bail de longue durée), avec un renouvellement promis au prix du marché.
Lot dans Ocean Bliss Apartments
- Leasehold 28 ans
- Finitions
- 300 m de la plage
- Studioformat
- 33 m²taille
- 12appartements dans l'immeuble
- Leasehold28 ans
- Sept. 2026livraison (à confirmer)
- 300 mjusqu'à la plage de Berawa
Bien
Ce que vous obtenez
Chacun des douze appartements d'Ocean Bliss est ce studio de 33 m². L'immeuble est à Berawa, à 300 mètres à pied du sable et des clubs, avec Batu Bolong à cinq minutes en scooter.
À l'intérieur, une pièce de vie avec le lit, une cuisine et un balcon. Le promoteur montre deux finitions : bois chaud avec suspensions tressées, ou pierre claire avec cuisine équipée. Ce que contient le pack de livraison ne figure pas dans notre base : nous demandons donc le descriptif et l'ajouterons à votre contrat.
Vingt-huit ans, c'est la durée du bail, et le promoteur promet un renouvellement au prix du marché de l'époque. Le studio est affiché à Rp 2,92 Md. Les travaux de finition sont en cours, avec une livraison indiquée pour septembre 2026. Nous vérifions l'avancement sur place, ainsi que l'extrait du PBG et le zonage, avant un acompte.
Les chiffres de ce bien
Ocean Bliss · studio de 33 m² : rendement brut et net
Le promoteur n'annonce aucun rendement pour les studios. Les chiffres ci-dessous retiennent Rp 1,3 M la nuit à Berawa, moins la société de gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.
Brut 11,6 %≈ Rp 339 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,3 M la nuit
Net 7,0 %≈ Rp 204 M par an · amorti en ≈ 14,4 ans
- Revenus locatifs brutsRp 339 M11,6 % du prix · tarif Rp 1,3 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 61,1 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 33,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 40,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 204 M7,0 % du prix · amorti en ≈ 14,4 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 291 M | Rp 116 M | Rp 174 M | 6,0 % | 16,7 ans |
| 70 %base | Rp 339 M | Rp 136 M | Rp 204 M | 7,0 % | 14,4 ans |
| 80 %optimiste | Rp 388 M | Rp 155 M | Rp 233 M | 8,0 % | 12,6 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 1,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Votre studio est vendu en leasehold de 28 ans, avec une prolongation que le promoteur annonce au prix du marché ; ce prix n'est pas connu aujourd'hui. Les années qui comptent démarrent à la livraison. Le parcours va de la réservation au PPJB, puis à un bail signé devant notaire. Les finitions étant en cours, le SLF et la licence de location viennent plus tard.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 28 ans, prolongation au prix du marchéL'annonce donne une durée de 28 ans et un renouvellement garanti à un prix de marché que personne n'indique encore. Votre contrat compte la durée à partir de la livraison et détaille le renouvellement. |
| Zonage | Usage touristique et mixte, selon les données de l'annonceTourisme/usage mixte d'après notre base. Nous l'étayons par un extrait du RDTR avant l'acompte. |
| Permis de construire (PBG) | Annoncé, extrait demandéL'autorisation figure dans l'annonce sans numéro ni extrait. Vous recevez les deux avant tout paiement. |
| Promoteur | Bali Bliss Properties, société du projet à confirmerNotre contrôle porte sur la société de construction, ses immeubles déjà livrés et le bail du terrain. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après les finitionsUne licence de location exige le SLF : vos paiements suivent donc les étapes du chantier, non le calendrier. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | À confirmerNous n'avons pas encore la liste des finitions et de l'électroménager. Elle entrera dans le contrat en annexe dès que le promoteur l'enverra. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ocean Bliss · studio de 33 m² ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Ocean Bliss · studio de 33 m² : échéancier de paiement
- RéservationVotre acompte réserve ce studio, le montant restant à communiquer par le promoteur.
- Étapes du chantierVous payez à la fin de chaque étape, selon un calendrier que nous obtenons pour le studio.
- LivraisonLa dernière échéance part contre l'ensemble des documents.
Les documents du promoteur ne contiennent aucun plan de paiement. Une fois la due diligence terminée, le PPJB en fixe un.
Localisation
Emplacement : Berawa · Canggu
Berawa concentre en quelques rues un beach club, des écoles, des bureaux et des restaurants. L'immobilier s'y vend vite, bruit et circulation compris. Pour le secteur, AirROI donne un séjour moyen de Rp 3,9 M la nuit, avec un taux d'occupation de 37,5 %.
- Plage de Berawa≈ 300 m · 2 min
- Beach clubs de Berawa≈ 300 m
- Plage de Batu Bolong≈ 1,1 km · 5 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
Les voyageurs réservent Berawa pour son flux constant : le club, les écoles et le dîner sont à cinq minutes. La contrepartie : des ruelles étroites et embouteillées et le parc immobilier le plus dense de Canggu.
À proximité
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Dans un rayon de 1 km autour du bien
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Ocean Bliss · studio de 33 m²
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète ce studio ?
Vous ne nous payez rien. Le promoteur fixe le prix catalogue et règle notre commission. Avant votre acompte, nous demandons l'extrait du PBG, un point d'avancement du chantier et le descriptif des finitions, confirmons le zonage dans le RDTR et vérifions la société du promoteur. Cet examen est à notre charge, et les points restés en suspens figurent dans une note écrite.
Puis-je acheter le studio à distance ?
Oui. Nous vous guidons par Zoom. Votre procuration permet à un notaire de signer pour vous, et notre équipe récupère les clés à Bali. Les travaux de finition avancent vers une livraison en septembre 2026. Nous vérifions l'avancement sur place et envoyons des photos, et vous réglez le solde contre le procès-verbal de livraison et les documents, non à une date fixe.
Comment avez-vous calculé le rendement ?
Nous prenons un prix à la nuit de Rp 1,3 M d'après AirROI pour Berawa, ajusté à un studio de 33 m². Le taux d'occupation est testé en trois scénarios de gestion professionnelle : 60, 70 et 80 %. Après 40 % de charges, le scénario à 70 % rapporte environ Rp 204 M par an net, soit 7,0 %. C'est notre estimation, pas une garantie.
Quand puis-je commencer à louer le studio à la nuitée ?
Pas avant que deux documents existent. L'immeuble a d'abord besoin de son certificat de conformité (SLF), qui vient après les finitions, puis d'une licence de location de courte durée. Les plateformes retirent les biens qui n'en ont pas. Tant que la licence n'est pas là, notre modèle ne suppose que de la location longue durée, et nous nous renseignons sur les deux avant votre acompte.
Biens
