PECATU
à partir de Rp 4,78 Md/ 30 + 25 ans
Magic Story
Pecatu · Complexe de villas
- 1 chambre
- 120–136 m²
- leasehold 30+25
Voir le détail
PECATU · ID RR-5730
Magic Story : villa loft d'une chambre, 119,7 m², à Pecatu
Une villa de style loft de 119,7 m² (≈ 1 290 sq ft) avec une chambre et une piscine sur la terrasse, prête en novembre 2026. La parcelle se situe en zone touristique, et le bail court sur 30 + 25 ans. Le prix est de Rp 4,78 Md, avec gestion locative par la société interne du promoteur contre 20 % du chiffre d'affaires.
Lot dans Magic Story
- Leasehold 30 + 25 ans
- Finitions
- Gestion locative : 20 %
- 1chambre
- 1salle de bain
- 119,7 m²surface de la maison
- 80,5 m²parcelle
- Leasehold30 + 25 ans
Bien
Ce que vous obtenez
Brique rouge, fenêtres en arche et escalier en bois menant au second niveau. La chambre se trouve sous un plafond haut et donne sur la végétation.
Au rez-de-chaussée, vous trouvez un séjour avec comptoir de bar, une cuisine et une terrasse avec piscine. La maison est spacieuse pour une chambre, et les voyageurs qui réservent ce format paient pour cet espace.
Pour le modèle, nous retenons environ Rp 1,8 M la nuit, d'après des villas comparables au sud de Bukit et à Nusa Dua, car le catalogue ne contient aucun équivalent direct à Pecatu. Taux d'occupation : 80 % dans le scénario central, 70 % prudent, 90 % optimiste. Les charges d'exploitation absorbent 16 % du chiffre d'affaires : le scénario central laisse donc environ Rp 434 M par an, soit 9,1 % du prix.
Les chiffres de ce bien
Magic Story · villa 1 chambre : rendement brut et net
Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle. Il part d'environ Rp 1,8 M la nuit et déduit la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.
Brut 10,8 %≈ Rp 517 M par an avec 80 % d'occupation et Rp 1,8 M la nuit
Net 9,1 %≈ Rp 434 M par an · amorti en ≈ 11,0 ans
- Revenus locatifs brutsRp 517 M10,8 % du prix · tarif Rp 1,8 M, occupation 80 %
- Frais d'exploitationRp 82,7 M16 % du chiffre d'affaires
- Net pour vousRp 434 M9,1 % du prix · amorti en ≈ 11,0 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 16 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 70 %prudent | Rp 452 M | Rp 72,4 M | Rp 380 M | 7,9 % | 12,6 ans |
| 80 %base | Rp 517 M | Rp 82,7 M | Rp 434 M | 9,1 % | 11,0 ans |
| 90 %optimiste | Rp 581 M | Rp 93,0 M | Rp 488 M | 10,2 % | 9,8 ans |
Scénarios d'occupation : 70 % prudent, 80 % central, 90 % optimiste, tous avec une gestion professionnelle.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 1,8 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 70 %, central à 80 % et optimiste à 90 %.
- Charges
- 16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
- Annonces comparables
- Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres : 9,1 % net avec 80 % d’occupation; Lyvin Bingin Villas · villa 3 chambres : 8,8 % net avec 78 % d’occupation; Lyvin Melasti · appartement 1 chambre : 8,6 % net avec 80 % d’occupation.
- Rapports et données
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Ici, vous louez la villa pour 30 ans et pouvez la prolonger de 25 ans supplémentaires en priorité. Les années restantes sont comptées à partir de la livraison, et la prolongation figure au contrat. Nos vérifications viennent d'abord, puis le PPJB et l'acte de bail chez un notaire. Nous demandons encore le numéro du permis et le statut du SLF.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 + 25 ansLa durée initiale est de 30 ans, et la prolongation de 25 ans est prioritaire. Nous comptons les années restantes à partir de la livraison et inscrivons les conditions de prolongation au contrat. |
| Zonage | Zone touristique (W), selon le promoteurUn extrait RDTR confirme la zone avant le versement de votre acompte. |
| Permis de construire (PBG) | À confirmerNous demandons le numéro du permis et son extrait avant l'acompte. |
| Promoteur | PT Rumah ArchipelagoNous vérifions la société et les villas qu’elle a livrées. |
| Certificat de conformité (SLF) | À confirmerLa licence de location dépend du SLF : vos paiements suivent donc les étapes des finitions, et non des dates. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Finitions, mobilier à confirmerLa liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Magic Story · villa 1 chambre ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Magic Story · villa 1 chambre : échéancier de paiement
- RéservationL'acompte de réservation bloque la villa ; nous en confirmons le montant.
- Étapes des finitionsLes tranches suivent les travaux de finition, et nous demandons l'échéancier au promoteur.
- LivraisonVotre dernier paiement est libéré contre le dossier complet de documents.
Aucun plan de paiement ne figure dans les documents du promoteur. Après les vérifications préalables (due diligence), nous en convenons un et l'inscrivons au PPJB.
Localisation
Emplacement : Pecatu · Bukit
Pecatu se trouve à l'extrême sud de Bukit, à quelques minutes de route des spots de surf d'Uluwatu, des falaises et des beach clubs. Le secteur est plus calme que Canggu, avec un choix de commerces plus restreint.
- Temple d'Uluwatu (à vol d'oiseau)≈ 3,7 km
- Parc culturel GWK (à vol d’oiseau)≈ 6,0 km
- Aéroport Ngurah Rai (à vol d'oiseau)≈ 9,1 km
- Plage de la baie de Jimbaran (à vol d'oiseau)≈ 5,7 km
L'océan et le calme attirent les résidents. Le trajet vers l'aéroport et les restaurants est plus long que depuis Canggu.
Réponses directes
Questions sur Magic Story · villa 1 chambre
Combien facturez-vous pour la villa Magic Story 1 chambre ?
Nos honoraires sont nuls pour vous. Le promoteur nous règle, et vous payez le prix affiché. Avant l'acompte, nous vérifions le bail de 30 + 25 ans et sa clause de prolongation, comparons la zone touristique W avec le document officiel de zonage, et demandons les informations sur la société ainsi que les documents du permis.
Puis-je acheter la villa Magic Story sans me rendre à Bali ?
Oui. Faites la visite en vidéo, laissez un notaire signer avec une procuration, et nous réceptionnerons la villa pour vous en novembre 2026. Les tranches suivent les étapes des finitions que nous inspectons sur place. Le paiement final n'est effectué que contre le dossier complet de documents.
Comment avez-vous calculé le rendement de la villa Magic Story 1 chambre ?
Notre base est d'environ Rp 1,8 M la nuit, d'après des villas comparables au sud de Bukit, ajustée à une chambre. Avec 80 % d'occupation sous gestion professionnelle et 16 % de charges d'exploitation, il vous reste environ Rp 434 M par an, soit 9,1 % du prix. C'est une estimation, pas une garantie.
Quel type de voyageur réserve une villa loft à Pecatu ?
Des couples et de petits groupes qui veulent de l'espace pour un séjour plus long, généralement près des spots de surf d'Uluwatu et des beach clubs. Avec près de 120 m², la maison est spacieuse pour une chambre, et le prix par nuit rémunère cet espace.
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