PECATU
desde Rp 4.780 millones/ 30 + 25 años
Magic Story
Pecatu · Complejo de villas
- 1 dormitorio
- 120–136 m²
- leasehold 30+25
Ver detalles
PECATU · ID RR-5730
Magic Story: villa loft de un dormitorio y 119,7 m² en Pecatu
Villa de estilo loft con un dormitorio, 119,7 m² y piscina en la terraza, lista en noviembre de 2026. La parcela está en zona turística y el leasehold es de 30 + 25 años. Cuesta Rp 4.780 millones; la gestora de la propia promotora se encarga del alquiler por el 20 % de la facturación.
Unidad de Magic Story
- Leasehold 30 + 25 años
- En fase de acabados
- Gestión: 20 %
- 1dormitorio
- 1baño
- 119,7 m²superficie de la casa
- 80,5 m²parcela
- Leasehold30 + 25 años
Inmueble
Qué compras
Ladrillo rojo, ventanas de arco y una escalera de madera que sube a la segunda planta. El dormitorio tiene un techo alto y vistas a la vegetación.
En la planta baja están el salón con barra, la cocina y la terraza con piscina. La casa es grande para tener un dormitorio: quien reserva este formato paga por el espacio adicional.
Para el cálculo usamos unos Rp 1,8 millones por noche, tomados de villas comparables del sur del Bukit y Nusa Dua, porque el catálogo no tiene una comparable directa en Pecatu. Ocupación: 80 % en el escenario base, 70 % en el prudente y 90 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación; en el escenario base quedan unos Rp 434 millones al año, el 9,1 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Magic Story · Villa de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Nuestro cálculo parte de unos Rp 1,8 millones por noche y descuenta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 10,8 %≈ Rp 517 millones al año con una ocupación del 80 % y Rp 1,8 millones por noche
Neta 9,1 %≈ Rp 434 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 517 millones10,8 % del precio · Rp 1,8 millones por noche, ocupación del 80 %
- Gastos de explotaciónRp 82,7 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 434 millones9,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 70%prudente | Rp 452 millones | Rp 72,4 millones | Rp 380 millones | 7,9% | 12,6 años |
| 80%base | Rp 517 millones | Rp 82,7 millones | Rp 434 millones | 9,1% | 11,0 años |
| 90%optimista | Rp 581 millones | Rp 93,0 millones | Rp 488 millones | 10,2% | 9,8 años |
Escenarios de ocupación: 70 % prudente, 80 % base y 90 % optimista, todos con gestión profesional.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,8 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 70 %; base, con un 80 %, y optimista, con un 90 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios: 9,1 % neto con un 80 % de ocupación; Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios: 8,8 % neto con un 78 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio: 8,6 % neto con un 80 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Compras la villa con un leasehold de 30 años y prioridad para prorrogar otros 25. Los años restantes se cuentan desde la entrega y la prórroga debe figurar en el contrato. Primero hacemos las comprobaciones; después se firman el PPJB y el contrato de leasehold ante notario. Seguimos pidiendo el número de la licencia y el estado del SLF.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 30 + 25 añosEl plazo inicial es de 30 años y la prórroga de 25 tiene carácter prioritario. Contamos los años restantes desde la entrega y pedimos que las condiciones de la prórroga figuren en el contrato. |
| Zonificación | Zona turística (W), según la promotoraUn extracto del RDTR confirma la zona antes de que pagues un depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número de la licencia y su extracto antes del depósito. |
| Promotora | PT Rumah ArchipelagoRevisamos la sociedad y las villas que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Por confirmarLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que los pagos siguen las fases de acabados y no fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que este inmueble tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | En fase de acabados, mobiliario por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Magic Story · Villa de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Magic Story · Villa de 1 dormitorio
- ReservaEl depósito de reserva retira la villa del mercado; estamos confirmando el importe.
- Fases de acabadosLos tramos siguen el avance de los acabados y pedimos el calendario a la promotora.
- EntregaEl último pago se hace contra la documentación completa.
Los materiales de la promotora no incluyen un calendario de pagos. Tras la revisión legal lo pactamos y lo recogemos en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Pecatu · Bukit
Pecatu está en el extremo sur del Bukit, a un corto trayecto de los picos de surf, los acantilados y los beach clubs de Uluwatu. Es más tranquilo que Canggu y tiene menos tiendas.
- Templo de Uluwatu (en línea recta)≈ 3,7 km
- Parque cultural GWK (en línea recta)≈ 6,0 km
- Aeropuerto Ngurah Rai (en línea recta)≈ 9,1 km
- Playa de la bahía de Jimbaran (en línea recta)≈ 5,7 km
El mar y la tranquilidad atraen a la gente. Los trayectos al aeropuerto y a los restaurantes son más largos que desde Canggu.
Respuestas claras
Preguntas sobre Magic Story · Villa de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 1 dormitorio en Magic Story?
A ti no te cobramos nada. Nos paga la promotora y tú pagas el precio de lista. Antes del depósito revisamos el leasehold de 30 + 25 años y su cláusula de prórroga, contrastamos la zona turística W con el registro urbanístico oficial y pedimos los datos de la sociedad y la documentación de la licencia.
¿Puedo comprar la villa de Magic Story sin visitar Bali?
Sí. La visita se hace por vídeo, firmas ante notario mediante un poder y recibimos la villa por ti en noviembre de 2026. Los tramos siguen las fases de acabados que revisamos sobre el terreno. El pago final solo se hace contra la documentación completa.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de la villa de 1 dormitorio en Magic Story?
Partimos de unos Rp 1,8 millones por noche, según villas comparables del sur del Bukit y ajustado a un dormitorio. Con un 80 % de ocupación, gestión profesional y un 16 % de gastos de explotación, te quedan unos Rp 434 millones al año, el 9,1 % del precio. Es una estimación, no una garantía.
¿Qué tipo de huésped reserva una villa loft en Pecatu?
Parejas y grupos pequeños que buscan espacio para una estancia más larga, normalmente cerca del surf y los beach clubs de Uluwatu. Con casi 120 m², la casa es amplia para tener un solo dormitorio, y ese espacio es lo que sostiene la tarifa por noche.
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