PECATU · ID RR-1696

ROYA Resort: suites en un resort con gestión hotelera junto a Dreamland, Pecatu

ROYA vende suites dentro de un resort con gestión hotelera, entre la playa de Dreamland y el campo de New Kuta Golf. Hay Suites de un dormitorio de 50–64 m², desde Rp 4.070 millones, y una Ocean Grand Suite de dos dormitorios y 107 m². Firmas un arrendamiento notarial de 49 años, que pasa a certificado de propiedad horizontal cuando se registran las unidades.

  • Leasehold de 49 años
  • En construcción
  • Operador hotelero
  • 7 min a Dreamland
  • 1–2dormitorios
  • 50–107 m²superficies de las residencias
  • 49 añosplazo del arrendamiento
  • 1.er trim. 2028entrega
  • 100 mpiscina del resort
  • 6.945 m²terreno del resort

Inmueble

Qué compras

El resort está en el Bukit, entre la playa de Dreamland y New Kuta Golf. A la arena llegas andando en siete minutos y al primer tee en cinco, y el aeropuerto Ngurah Rai queda a una media hora en coche. Lo que se vende son residencias dentro de un resort en funcionamiento: Suites de un dormitorio de 50–64 m² y una Ocean Grand Suite de 107 m² con dos dormitorios y terraza al mar.

Los propietarios comparten las instalaciones del hotel: una piscina de 100 metros, restaurante, bar, spa, tienda, una escuela de surf en Dreamland y un helipuerto. El restaurante y los servicios funcionan para todo el resort, y la promotora reparte su resultado entre los propietarios de las unidades. Las suites se entregan llave en mano con muebles, ventanales hasta el techo, balcón, vestidor y un baño con bañera y ducha independiente.

El plan urbanístico destina el suelo a uso turístico hotelero. Firmas un arrendamiento notarial de 49 años (akta sewa) inscrito en la oficina de tierras. Cuando exista la unidad en propiedad horizontal, el contrato se cambia por un certificado de propiedad horizontal (SHMSRS) a tu nombre, sin coste añadido. Garden View cuesta Rp 4.070 millones en la primera planta y Rp 4.420 millones en la segunda; Golf y Laguna View, Rp 4.690 millones; Ocean View en tercera planta y Rooftop Golf View, Rp 5.130 millones; Rooftop Ocean View, Rp 5.580 millones. Los impuestos van aparte. Estamos confirmando las superficies de las plantas bajas y el precio de la Ocean Grand Suite.

Lista de precios de la promotora

ROYA Resort: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Suite Garden View, 1.ª planta50 m²1Rp 4.070 millonesa consultar
Suite Garden View, 2.ª plantapor confirmar1Rp 4.420 millonesa consultar
Suite Golf View, 2.ª–3.ª plantapor confirmar1Rp 4.690 millonesa consultar
Suite Laguna View, 1.ª plantapor confirmar1Rp 4.690 millonesa consultar
Suite Ocean View, 3.ª plantapor confirmar1Rp 5.130 millonesa consultar
Suite Rooftop Golf View64 m²1Rp 5.130 millonesa consultar
Suite Rooftop Ocean View60–64 m²1Rp 5.580 millonesa consultar
Ocean Grand Suite, 2 dorm.107 m²2por confirmara consultar

Precios según la lista de la promotora que figura en los materiales del proyecto. Los impuestos van fuera del precio de la suite, y el contrato fija la moneda y el tipo de cambio del pago.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tu derecho empieza como un arrendamiento notarial de 49 años inscrito en la oficina de tierras y se convierte en certificado de propiedad horizontal (SHMSRS) cuando la promotora registra las unidades. Ese certificado puede estar a nombre de un extranjero con KITAS o KITAP, o de una PT PMA. El contrato te deja salir con devolución si no llegan el PBG y el SLF.

Derecho y licencias de ROYA Resort
Tipo de derechoLeasehold; propiedad horizontal tras el registroLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). El certificado de propiedad horizontal (SHMSRS) puede estar a nombre de un extranjero con KITAS o KITAP, o de una PT PMA.
Plazo del derecho49 años, arrendamiento notarialEl derecho de superficie de la promotora sobre este suelo llega hasta el 23 de marzo de 2046, y después se renueva por solicitud. El contrato obliga a la promotora a iniciar esa renovación a su costa. Los años que te quedan los contamos desde la entrega.
ZonificaciónZona turística, uso hoteleroUn documento KKPR con hoja de validación del distrito de Badung confirma el plan urbanístico. Aun así, sacamos un extracto del RDTR antes del depósito.
Licencia de obra (PBG)En trámiteLa licencia de obra de 2012 ha caducado y el PBG del nuevo proyecto está en trámite. El contrato pone el PBG y el SLF como condición suspensiva: si no llegan, sales de la operación y recuperas lo pagado.
PromotoraEverville Estate, PT Brightsource Pecatu IndonesiaContratas directamente con la sociedad titular del derecho sobre el suelo. Comprobamos los poderes del firmante en el registro público AHU, y el certificado y sus cargas con un extracto oficial.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraLo expide el distrito tras una inspección técnica. Sin él no puede haber licencia de alquiler turístico (NIB) ni nuevas unidades en propiedad horizontal.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Corre a cargo del operador del resortAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la suite tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano con muebles, 1.er trim. 2028La lista de muebles y electrodomésticos va en un anexo al contrato. El contrato cuenta el plazo de obra desde el inicio de los trabajos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de ROYA Resort

  1. ReservaReservas una suite y fijas sus condiciones mientras se negocian los contratos.
  2. 30 % · inicio de obraPrimer pago de los contratos de arrendamiento y de obra, cuando la promotora te notifica que han empezado los trabajos.
  3. 30 % · estructuraSe paga cuando están en pie los muros de carga, la cubierta y los techos.
  4. 30 % · instalacionesSe paga cuando las instalaciones del edificio funcionan y están conectadas a las redes del resort.
  5. 10 % · entregaSe paga al firmar el acta de recepción y recibir las llaves.

Este calendario sale de los materiales de la promotora y sigue hitos de obra, no fechas. Cada factura vence 14 días después de un aviso con acta de ejecución y fotos. Los impuestos van en una línea aparte, sobre el precio de la suite.

Ubicación

Dónde está: Dreamland · Pecatu

Pecatu funciona como el pueblo de servicios del sur de Uluwatu, con los colegios, clínicas y tiendas que usa toda la península. Dreamland vive del surf y los beach clubs, con el campo de golf y los grandes resorts al lado. La contrapartida es el tráfico de temporada en la carretera que baja al mar.

ROYA Resort: vista aérea con la playa de Dreamland y el campo de golf
Pecatu · Badung · Jl. New Kuta Beach
  • Playa de Dreamland≈ 7 min a pie
  • New Kuta Golf≈ 5 min a pie
  • Templo de Uluwatu≈ 15 min
  • Playa de Melasti≈ 20 min
  • Nusa Dua≈ 25 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min

Aquí se compra por la playa y el golf, los dos a distancia de paseo. Se paga con la dependencia de una sola carretera de acceso y una demanda que sube y baja con la temporada.

Dreamland · Pecatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 58hoteles
  • 21restaurantes
  • 5lugares de interés
  • 4gimnasios
  • 3tiendas
  • 3cafeterías
  • 3playas

Lo más cercano

  • Klapa New Kuta Beach (Beach Club)restaurante · 0 m
  • Dreamland Martrestaurante · 68 m
  • Akasa Restaurant & Barrestaurante · 72 m
  • Dreamland Warungrestaurante · 87 m
  • Dream Cornerrestaurante · 132 m
  • Klapa Resorthotel · 152 m
  • Maja Sunset Loungerestaurante · 161 m
  • Jumeirah Balihotel · 182 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre ROYA Resort

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en ROYA Resort?

A ti no te cobramos nada. La suite cuesta lo que dice la lista de la promotora, y nuestra comisión la paga la promotora aparte. Antes de cualquier depósito hacemos las comprobaciones a nuestra costa y te las damos por escrito. En ROYA miramos la situación registral de tu suite en concreto, el extracto del RDTR de la parcela y cómo van las solicitudes de PBG y SLF. Además te detallamos los impuestos, porque el precio de la suite no los incluye.

¿Puedo comprar una suite en ROYA Resort sin viajar a Bali?

Sí. Grabamos la obra y hacemos una visita en directo por Zoom por el recinto del resort. Firmas ante notario mediante un poder otorgado en tu país, apostillado y con traducción jurada. Te quedas con copia de todas las escrituras notariales. En la entrega, nuestro equipo inspecciona la suite, apunta los defectos y te manda el informe por correo.

¿Qué derecho tiene un comprador extranjero sobre una suite de ROYA?

Empiezas con un arrendamiento notarial de 49 años inscrito en la oficina de tierras. Cuando se registra la unidad en propiedad horizontal, el contrato se convierte en un certificado de propiedad horizontal (SHMSRS) a tu nombre, y el cambio en sí no cuesta nada más. Puede tenerlo un extranjero con permiso de residencia o una sociedad indonesia PT PMA. La estructura la decidimos contigo antes del depósito.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de ROYA Resort?

La ficha del proyecto no da rentabilidad, porque las suites cambian de precio, superficie y vistas. La promotora proyecta ingresos a partir del modelo de explotación del resort, y eso lo mostramos solo como dato suyo, aparte de nuestras cifras. Para la suite que elijas te mandamos nuestro modelo: tarifa de la zona, ocupación de este segmento y gastos descontados. Es nuestra previsión, no una promesa de pagos.

¿Qué incluye el precio de la suite y qué va aparte?

El precio cubre la entrega llave en mano con muebles y electrodomésticos, el uso de las instalaciones del resort y la entrada en el programa de alquiler del operador. Los impuestos van aparte: el 11 % de IVA indonesio (PPN) y el impuesto de compra. La minuta del notario también va aparte y se paga a la firma. Antes del depósito te mandamos por correo el coste total de tu suite, con impuestos y gastos sumados.

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