PECATU · ID RR-5695

Keluoli Villas Bingin: villa de tres dormitorios y 187 m² en una parcela de 300 m², Pecatu

Por Rp 8.850 millones compras una casa de 187 m² con tres dormitorios y piscina en una parcela de 300 m² cerca de Bingin. El suelo está en zona turística. El leasehold es de 21 + 22 años, con una prórroga prioritaria para el segundo periodo.

Unidad de Keluoli Villas Bingin

  • Leasehold 21 + 22 años
  • Piscina privada
  • Zona turística
  • 3dormitorios
  • 187 m²superficie habitable de la villa
  • 300 m²parcela
  • Leasehold21 + 22 años
  • nov. 2025entrega según los materiales de la promotora

Inmueble

Qué compras

La única villa del proyecto tiene 187 m² construidos sobre 300 m² de suelo. Corona el edificio un alto tejado de madera a dos aguas con fachada acristalada, delante hay un patio pavimentado y la piscina recorre el jardín. El salón se abre a este conjunto mediante una pared de cristal.

Los tres dormitorios, el salón abierto y la cocina con isla sirven tanto a una familia como a un grupo de amigos, para vacaciones o estancias largas. El leasehold inicial de 21 años y 3 meses reduce lo que valdrá la villa cuando la vendas, por eso calculamos con el plazo que incluye la prórroga. Los materiales no detallan el mobiliario.

Para el cálculo tomamos unos Rp 3,3 millones por noche de villas comparables de tres dormitorios en el sur de Bukit, porque en Pecatu apenas hay. Probamos ocupaciones del 70 %, 80 % y 90 %, con el 80 % como escenario base. Los gastos de explotación son el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 803 millones netos al año, el 9,1 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 3,3 millones por noche para una villa de tres dormitorios en el sur de Bukit, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 10,8 %≈ Rp 956 millones al año con una ocupación del 80 % y Rp 3,3 millones por noche Neta 9,1 %≈ Rp 803 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 956 millones10,8 % del precio · Rp 3,3 millones por noche, ocupación del 80 %
  • Gastos de explotaciónRp 153 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 803 millones9,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
Escenarios de ocupación: Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
70%prudenteRp 837 millonesRp 134 millonesRp 703 millones7,9%12,6 años
80%baseRp 956 millonesRp 153 millonesRp 803 millones9,1%11,0 años
90%optimistaRp 1.080 millonesRp 172 millonesRp 904 millones10,2%9,8 años

El escenario base supone un 80 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 70 %, y el optimista, un 90 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 3,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 70 %; base, con un 80 %, y optimista, con un 90 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios: 8,8 % neto con un 78 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio: 8,6 % neto con un 80 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 2 dormitorios: 8,5 % neto con un 80 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras la villa con un leasehold de 21 años y 3 meses, y después 22 más mediante una prórroga prioritaria. Como el primer periodo es corto, pedimos que el precio y las condiciones de la prórroga figuren en el contrato antes de reservar. Después del PPJB se firma la escritura del leasehold ante notario. El PBG y el SLF siguen en tramitación.

Derecho y licencias de Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold21 años y 3 meses + 22 añosLos años cuentan desde la fecha de compra, y la prórroga prioritaria figura en la escritura con sus condiciones.
ZonificaciónZona turística (W), según la promotoraLa zona W la indica la promotora, y un extracto del plan urbanístico (RDTR) debe coincidir antes de que reserves.
Licencia de obra (PBG)PBG y SLF en tramitaciónPedimos el número y la copia del PBG, y anotamos cuándo los envía la promotora.
PromotoraKeluoli VillasAntes del depósito revisamos la sociedad y las casas que ha entregado anteriormente.
Certificado de habitabilidad (SLF)En tramitaciónLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que el último pago queda retenido hasta que llegue.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarCuando la promotora detalle el mobiliario, esa relación pasará a formar parte del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios

  1. ReservaTu depósito reserva la villa; el importe lo fijará la promotora.
  2. PagoLa fecha de entrega de los materiales ya ha pasado, así que el calendario es corto y sus pasos dependen del estado de la villa.
  3. EntregaPagas el resto contra el SLF y la documentación.

Los materiales no describen ningún calendario de pagos. Lo fijamos en el contrato privado de compraventa (PPJB) tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Bingin · Pecatu

En el sur de Bukit hay picos de surf, acantilados con vistas al mar y cafés junto a las escaleras de la playa. Se viene por el mar y la tranquilidad, no por las tiendas.

Keluoli Villas Bingin, 3 dormitorios: villa con tejado a dos aguas, piscina y jardín tropical
Pecatu · Badung · Bingin
  • Playa de Bingin≈ 3,9 km en línea recta
  • Playa de Padang Padang≈ 2,7 km en línea recta
  • Templo de Uluwatu≈ 4,5 km en línea recta
  • Parque cultural GWK≈ 4,8 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,1 km en línea recta

Bingin, Padang Padang y Uluwatu están cerca y los surfistas las consideran de las mejores de la isla. Para tiendas y clínicas hace falta la moto; por la noche reina la calma.

Bingin · Pecatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 3 dormitorios de Keluoli?

Nada. La comisión la paga la promotora y tu precio sigue siendo Rp 8.850 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa revisamos el leasehold de 21 años y 3 meses con su prórroga de 22, contrastamos la zona W con el RDTR y comprobamos el estado del PBG, el SLF y la sociedad.

¿Puedo comprar la villa de 3 dormitorios sin viajar a Bali?

Sí. La visita la hacemos por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La fecha de entrega declarada ya ha pasado, por lo que el vídeo muestra la villa tal como está ahora. La revisamos sobre el terreno y el último pago se hace contra el certificado de habitabilidad y la documentación.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos unos Rp 3,3 millones por noche de villas comparables de tres dormitorios en zonas cercanas de Bukit y los ajustamos a esta tipología. El escenario base supone un 80 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 803 millones netos al año, el 9,1 % del precio. Es una estimación nuestra, no un ingreso garantizado.

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