PECATU · ID RR-5695

Keluoli Villas Bingin : villa de trois chambres, 187 m² sur une parcelle de 300 m², Pecatu

Pour Rp 8,85 Md, vous obtenez 187 m² bâtis, trois chambres et une piscine sur une parcelle de 300 m² près de Bingin. Le terrain se trouve en zone touristique. Le bail court sur 21 + 22 ans, et une prolongation prioritaire couvre la seconde période.

Lot dans Keluoli Villas Bingin

  • Leasehold 21 + 22 ans
  • Piscine privée
  • Zone touristique
  • 3chambres
  • 187 m²surface habitable de la villa
  • 300 m²parcelle
  • Leasehold21 + 22 ans
  • nov. 2025livraison selon les documents du promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

La seule villa du projet : 187 m² bâtis sur un terrain de 300 m². Un haut toit à deux pans en bois avec un pignon vitré coiffe le bâtiment, précédé d’une cour pavée. La piscine longe le jardin, et le séjour y ouvre par une paroi vitrée.

Trois chambres, un séjour ouvert et une cuisine avec îlot conviennent à un groupe d’amis ou à une famille, pour les vacances comme pour les longs séjours. Le bail initial de 21 ans et 3 mois réduit votre prix de revente : nous faisons donc les calculs sur la durée incluant la prolongation. Les documents ne mentionnent pas la liste du mobilier.

Notre modèle retient environ Rp 3,3 M la nuit, d'après des villas comparables de trois chambres dans le sud de Bukit, car Pecatu elle-même n'en propose presque pas. Les taux d'occupation sont de 70 %, 80 % et 90 %, avec 80 % dans le scénario central. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central dégage environ Rp 803 M nets par an, soit 9,1 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Voici notre modèle : un tarif de Rp 3,3 M par nuit pour une villa de trois chambres dans le sud de Bukit, moins la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 10,8 %≈ Rp 956 M par an avec 80 % d'occupation et Rp 3,3 M la nuit Net 9,1 %≈ Rp 803 M par an · amorti en ≈ 11,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 956 M10,8 % du prix · tarif Rp 3,3 M, occupation 80 %
  • Frais d'exploitationRp 153 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 803 M9,1 % du prix · amorti en ≈ 11,0 ans
Scénarios d'occupation : Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
70 %prudentRp 837 MRp 134 MRp 703 M7,9 %12,6 ans
80 %baseRp 956 MRp 153 MRp 803 M9,1 %11,0 ans
90 %optimisteRp 1,08 MdRp 172 MRp 904 M10,2 %9,8 ans

Le scénario central retient 80 % d'occupation sous gestion professionnelle ; le scénario prudent 70 %, et le scénario optimiste 90 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,3 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 70 %, central à 80 % et optimiste à 90 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Lyvin Bingin Villas · villa 3 chambres : 8,8 % net avec 78 % d’occupation; Lyvin Melasti · appartement 1 chambre : 8,6 % net avec 80 % d’occupation; Lyvin Melasti · appartement 2 chambres : 8,5 % net avec 80 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez la villa en leasehold (bail de longue durée) de 21 ans et 3 mois, puis 22 ans supplémentaires au titre d’une prolongation prioritaire. La première période étant courte, nous fixons le prix et les conditions de la prolongation dans le contrat avant votre réservation. Après le PPJB vient l’acte de bail chez un notaire. Le PBG et le SLF sont encore en cours.

Propriété et permis : Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail21 ans 3 mois + 22 ansLes années se comptent à partir de votre date d’achat, et la prolongation prioritaire figure dans l’acte avec ses conditions.
ZonageZone touristique (W), selon le promoteurLa zone W est indiquée par le promoteur, et un extrait RDTR doit la confirmer avant votre réservation.
Permis de construire (PBG)PBG et SLF en coursNous demandons le numéro du PBG et sa copie, et consignons la date à laquelle le promoteur les transmet.
PromoteurKeluoli VillasAvant le dépôt, nous examinons la société et les maisons qu’elle a déjà livrées.
Certificat de conformité (SLF)En cours de traitementLa licence de location dépend du certificat de conformité (SLF) : nous retenons donc votre dernier paiement jusqu’à sa délivrance.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerLorsque le promoteur fournit la liste du mobilier, nous la joignons au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre dépôt réserve la villa, pour un montant que le promoteur précisera.
  2. PaiementLa date de livraison indiquée dans les documents est passée : l’échéancier reste donc court, et ses étapes dépendent de la villa.
  3. LivraisonVous payez le solde contre le SLF et les documents.

Les documents ne décrivent aucun plan de paiement. Nous en fixons un dans le PPJB après les vérifications préalables (due diligence).

Localisation

Emplacement : Bingin · Pecatu

Spots de surf, falaises avec vue sur l’océan et cafés de plage près des escaliers définissent le sud de Bukit. On y vient pour la mer et le calme, pas pour les magasins.

Keluoli Villas Bingin 3 chambres : villa au toit à deux pans, piscine et jardin tropical
Pecatu · Badung · Bingin
  • Plage de Bingin≈ 3,9 km, à vol d’oiseau
  • Plage de Padang Padang≈ 2,7 km, à vol d’oiseau
  • Temple d’Uluwatu≈ 4,5 km, à vol d’oiseau
  • Parc culturel GWK≈ 4,8 km, à vol d’oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,1 km, à vol d’oiseau

Bingin, Padang Padang et Uluwatu sont proches, et les surfeurs les classent parmi les meilleurs spots de l’île. Les magasins et les cliniques sont accessibles en scooter, et les soirées sont calmes.

Bingin · Pecatu · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la villa 3 chambres de Keluoli ?

Rien. Le promoteur règle notre commission, et votre prix reste de Rp 8,85 Md. Nous prenons en charge les vérifications avant le dépôt. Pour cette villa, nous examinons le bail de 21 ans et 3 mois avec sa prolongation de 22 ans, rapprochons la zone W du RDTR, vérifions le statut du PBG et du SLF, ainsi que l’entité juridique.

Puis-je acheter la villa 3 chambres sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous la visitons avec vous sur Zoom, et un notaire signe avec votre procuration. La date de livraison annoncée est passée : la vidéo montre donc la villa dans son état actuel. Nous inspectons sur place et versons votre dernier paiement contre le certificat de conformité et les documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 3,3 M la nuit, d'après des villas comparables de trois chambres dans les secteurs voisins de Bukit, ajustées au type de bien. Le scénario central suppose 80 % d'occupation avec une gestion professionnelle. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Cela donne environ Rp 803 M nets par an, soit 9,1 % du prix. C'est notre estimation, pas un revenu garanti.

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