PECATU
desde Rp 7.350 millones/ 36 + 50 años
Lyvin Melasti
Pecatu · Complejo de apartamentos
- 1–5 dormitorios
- 80–498 m²
- leasehold 36+50
Ver detalles
PECATU · ID RR-5711
Lyvin Melasti: apartamento de un dormitorio y 80,1 m² en Melasti, Pecatu
El apartamento de entrada a Lyvin Melasti tiene 80,1 m², ventanales panorámicos y vistas al mar. El leasehold dura 36 años, con opción prioritaria de prórroga por 50. Cuesta Rp 7.350 millones y estamos confirmando la fecha de entrega con la promotora.
Unidad de Lyvin Melasti · unidades publicadas: 2
- Leasehold 36 + 50 años
- Entrega declarada para 2026
- Vistas al mar
- 1dormitorio
- 80,1 m²superficie
- Leasehold36 + 50 años
- 02.2026entrega según la promotora
Inmueble
Qué compras
Para tener un solo dormitorio, 80,1 m² es una superficie amplia. Los renders del proyecto muestran cristal de suelo a techo, piedra clara y vistas al mar. Es la tipología más pequeña de Lyvin Melasti y ofrece un espacio que rara vez tienen los apartamentos urbanos de Bukit.
El huésped tipo es una pareja que viene dos o tres semanas por el surf y los atardeceres. Una unidad grande con vistas permite una tarifa por noche superior a la de un piso estándar en Bukit. La distribución y los acabados aún no están publicados, así que los pedimos.
Nuestro cálculo usa unos Rp 2,6 millones por noche, por encima de los pisos urbanos de Bukit debido al tamaño y las vistas. Ocupación: 80 % en el escenario base, 70 % en el prudente y 90 % en el optimista. Después de destinar el 16 % de la facturación a gastos de explotación, quedan unos Rp 630 millones al año, el 8,6 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: unos Rp 2,6 millones por noche, menos los gastos de explotación.
Bruta 10,2 %≈ Rp 749 millones al año con una ocupación del 80 % y Rp 2,6 millones por noche
Neta 8,6 %≈ Rp 630 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 749 millones10,2 % del precio · Rp 2,6 millones por noche, ocupación del 80 %
- Gastos de explotaciónRp 120 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 630 millones8,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 70%prudente | Rp 656 millones | Rp 105 millones | Rp 551 millones | 7,5% | 13,3 años |
| 80%base | Rp 749 millones | Rp 120 millones | Rp 630 millones | 8,6% | 11,7 años |
| 90%optimista | Rp 843 millones | Rp 135 millones | Rp 708 millones | 9,6% | 10,4 años |
Base: 80 % de ocupación con gestión profesional. Prudente: 70 %. Optimista: 90 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,6 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 70 %; base, con un 80 %, y optimista, con un 90 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios: 9,1 % neto con un 80 % de ocupación; Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios: 8,8 % neto con un 78 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 2 dormitorios: 8,5 % neto con un 80 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Este apartamento se compra con un leasehold de 36 años. Un derecho prioritario añade hasta 50 años, tal como detalla el contrato. Contamos desde la entrega. Primero se firma el PPJB y después el leasehold ante notario. Aún pedimos a la promotora el número de la licencia y el extracto de zonificación.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 36 + 50 añosEl plazo inicial es de 36 años y la promotora añade un derecho prioritario de prórroga por 50. Los años restantes cuentan desde la entrega y la prórroga se recoge en el contrato. |
| Zonificación | Por confirmarPedimos antes del depósito un extracto del RDTR que indique qué uso se permite en la parcela. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEl número y el extracto de la licencia están en nuestra lista de peticiones antes de cualquier depósito. |
| Promotora | Lyvin, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que hay detrás del proyecto y lo que ha construido. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Por confirmarBadung solo concede la licencia de alquiler turístico (NIB) después del SLF. Pedimos por escrito el estado del proyecto antes de que pagues. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos se convierte en un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio
- ReservaUn depósito de reserva bloquea la unidad; estamos confirmando el importe.
- Primer pagoEl 30 % del precio del contrato.
- RestoLa promotora no da calendario ni fechas, así que los pedimos para esta unidad.
- EntregaEl último pago se hace contra la documentación completa.
La promotora indica un primer pago del 30 %. Las fechas y los importes restantes se recogen en el PPJB después de nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Melasti · Pecatu
Melasti es la parte tranquila del sur de Bukit: mar, acantilados y silencio. Encaja con una pareja. Para salir a cenar, eso sí, hace falta moto o coche.
- Playa de Melasti (en línea recta)≈ 2,5 km
- Playa de Pandawa (en línea recta)≈ 5 km
- Templo de Uluwatu (en línea recta)≈ 6,5 km
- Aeropuerto Ngurah Rai (en línea recta)≈ 10,5 km
Las parejas vienen a pasar dos o tres semanas junto al mar. Los cafés y las tiendas quedan a un trayecto en vehículo.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 4restaurantes
- 2lugares de interés
- 1bar
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Luz-Ita sunshine villashotel · 293 m
- Prasana Villas by Arjanihotel · 524 m
- Savaya Balibar · 818 m
- Alila Villashotel · 836 m
- Alila Villas Uluwatuhotel · 856 m
- Cirerestaurante · 921 m
- close. private resortlugar de interés · 928 m
- Villa Valeriahotel · 992 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el apartamento de 1 dormitorio de Lyvin Melasti?
Nuestro trabajo no te cuesta nada. Pagas el precio de la promotora y Lyvin paga la comisión. Antes de que des dinero estudiamos el leasehold de 36 años con su prórroga prioritaria de 50, pedimos el extracto de zonificación, revisamos la sociedad y solicitamos el número de la licencia de obra y una copia.
¿Puedo comprar a distancia este apartamento de un dormitorio de Lyvin Melasti?
Sí. Hacemos una visita por vídeo y firmas ante notario mediante un poder. Alguien de nuestro equipo recibe las llaves en tu nombre. La operación empieza con el primer pago del 30 %; pedimos el calendario del resto y el último pago solo se hace contra la documentación completa.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad del apartamento de 1 dormitorio de Lyvin Melasti?
Partimos de unos Rp 2,6 millones por noche, la tarifa habitual de apartamentos comparables en Pecatu, ajustada al alza porque la unidad es grande y tiene vistas. Con un 80 % de ocupación y un 16 % de gastos de explotación, quedan unos Rp 630 millones al año, el 8,6 % del precio. Es una estimación nuestra, no una promesa.
¿Cuándo se entrega el apartamento de 1 dormitorio de Lyvin Melasti?
Los materiales de la promotora indican febrero de 2026 y estamos comprobando en qué punto está la obra. Pedimos el estado por escrito antes de que pagues un depósito. Después, los pagos siguen fases verificadas sobre el terreno y no un calendario, y el último tramo espera a la documentación completa.
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