PECATU · ID RR-5703

Lyvin Bingin Villas: villa de tres dormitorios y 255 m² en Pecatu

Esta villa de 2023 cerca de Bingin tiene tres dormitorios, 255 m² construidos en una parcela de 320 m² y piscina en el jardín; se anuncia por Rp 13.280 millones. El leasehold dura 25 años y cinco meses, con prioridad sobre otros 25. Las paredes blancas y las ventanas de arco hacen que se reconozca desde la calle.

Unidad de Lyvin Bingin Villas

  • Leasehold 25 + 25 años
  • Terminada
  • Piscina en el jardín
  • 3dormitorios
  • 255 m²superficie de la villa
  • 320 m²parcela
  • Leasehold25 + 25 años
  • 2023año de construcción

Inmueble

Qué compras

La villa ocupa 255 m² sobre una parcela de 320 m². Tiene tres dormitorios, ventanas de arco, lamas de madera y tejado de teja, con árboles grandes que dan sombra al jardín. Se puede entrar a vivir de inmediato porque la casa se terminó en 2023.

Encaja con una familia o dos parejas que se queden una semana o más. La zona es tranquila, con picos de surf y bares a pocos kilómetros. El suelo está en zona turística y el leasehold da 25 años y cinco meses más una opción de 25 años. Hemos pedido el PBG y el SLF.

Para el cálculo usamos Rp 5,1 millones por noche, por encima de la mediana de las villas de tres dormitorios en Bingin, porque esta casa es más grande y cara; en Pecatu no hay datos comparables. Ocupación: 78 % en el escenario base, 68 % en el prudente y 88 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 1.170 millones al año, el 8,8 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 5,1 millones por noche, menos gastos de explotación, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 11,0 %≈ Rp 1.460 millones al año con una ocupación del 78 % y Rp 5,1 millones por noche Neta 8,8 %≈ Rp 1.170 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.460 millones11,0 % del precio · Rp 5,1 millones por noche, ocupación del 78 %
  • Gastos de explotaciónRp 292 millones20 % de la facturación
  • Neto para tiRp 1.170 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
Escenarios de ocupación: Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 20 %Neto% del precioPlazo de recuperación
68%prudenteRp 1.270 millonesRp 255 millonesRp 1.020 millones7,7%13,0 años
78%baseRp 1.460 millonesRp 292 millonesRp 1.170 millones8,8%11,4 años
88%optimistaRp 1.650 millonesRp 330 millonesRp 1.320 millones9,9%10,1 años

El escenario base supone un 78 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 68 %, y el optimista, un 88 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 5,1 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 68 %; base, con un 78 %, y optimista, con un 88 %.
Gastos
20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios: 9,1 % neto con un 80 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio: 8,6 % neto con un 80 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 2 dormitorios: 8,5 % neto con un 80 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold con un plazo inicial de 25 años y cinco meses, y después prioridad para una prórroga de 25 años. Firmas los documentos de compraventa ante notario y recibes las llaves mediante acta. Aún no tenemos las copias del PBG y del SLF y las hemos pedido. Hasta que aparezca el SLF no se puede dar por hecha la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold25 años y 5 meses + 25 añosLa prórroga tiene carácter prioritario. Calculamos el plazo restante en la fecha de venta y pedimos que el precio y las condiciones de la prórroga figuren en el contrato de leasehold.
ZonificaciónZona turística (Zona Pariwisata), según el anuncioLa zona consta en nuestra base de datos. La contrastamos con un extracto del RDTR antes de tu depósito.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEl número y el extracto del PBG están en nuestra lista de peticiones.
PromotoraLyvin, sociedad por confirmarExaminamos la sociedad, los proyectos entregados y el arrendamiento del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Edificio terminado · certificado por confirmarSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que pedimos esa copia antes del depósito.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualLa casa está terminada. El pago se hace en la firma ante notario y contra la entrega de llaves.
Mobiliario y entregaLlave en mano; inventario por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos se convierte en un anexo del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios

  1. ReservaDejas un depósito para reservar la villa; estamos confirmando el importe.
  2. ComprobacionesPrimero se revisan el leasehold, la zonificación, el PBG y el SLF, antes del pago principal.
  3. ContratoFirmas ante notario y pagas el resto contra la entrega.
  4. LlavesDespués de recorrer la villa por vídeo, la aceptación se hace mediante acta.

La promotora no ha publicado un calendario de pagos. Lo pactamos tras las comprobaciones y lo escribimos en el contrato.

Ubicación

Dónde está: Bingin · Pecatu

Esta parte de Pecatu linda con Bingin: picos de surf, cafés de playa y el templo de Uluwatu cerca. Las calles son tranquilas. Para farmacias y supermercados hace falta la moto.

Lyvin Bingin Villas: villa blanca con arcos, piscina y terraza de madera
Pecatu · Badung · Bingin
  • Mensa Asian Bistro and Bar≈ 100 m en línea recta
  • Bali Fit Corner≈ 190 m en línea recta
  • Playa de Padang Padang≈ 1,6 km en línea recta
  • Templo de Uluwatu≈ 4,4 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 8,5 km en línea recta

El atractivo es la tranquilidad cerca del surf. A cambio, para los recados hace falta vehículo y la demanda sigue la temporada de surf.

Bingin · Pecatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 147hoteles
  • 32restaurantes
  • 9spas
  • 8tiendas
  • 6gimnasios
  • 5cafeterías
  • 3lugares de interés

Lo más cercano

  • Lyvin Bingin Villashotel · 31 m
  • The Bamboo Hutspa · 59 m
  • Aurora Wonderlandhotel · 61 m
  • Bingin Castawayshotel · 64 m
  • Bingin Garden Villashotel · 68 m
  • The Jepun Villashotel · 85 m
  • Bingin Mimpi Villahotel · 92 m
  • Villa Maja Boutique Hotelhotel · 95 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 3 dormitorios?

Nada. Lyvin paga nuestra comisión. Antes del depósito revisamos a nuestra costa el arrendamiento del suelo, el contrato de gestión y la situación de las licencias, y te damos las conclusiones por escrito. Aún pedimos los datos de la sociedad de la promotora, el número del PBG y el documento del SLF.

¿Qué incluye el precio de la villa de 3 dormitorios?

La base de anuncios indica Rp 13.280 millones por 255 m² en una parcela de 320 m², con piscina incluida, y la casa está terminada. La relación de muebles no está detallada, así que la pedimos para el contrato. Los impuestos de la compraventa y los honorarios del notario van aparte; los sumamos antes del depósito.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos unos Rp 5,1 millones por noche de villas comparables en Pecatu y Bingin y los ajustamos a una de tres dormitorios con piscina. El escenario base supone un 78 % de ocupación con gestión profesional y un 20 % de gastos sobre la facturación. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.

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